재개발·재건축

재건축 아파트를 이전고시 뒤에 팔면 조합원 지위도 매수인에게 넘어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 이전고시가 난 뒤 분양받은 아파트를 팔았다면 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없는 한 재건축 조합원 지위는 매수인에게 자동으로 넘어가지 않습니다. 대법원은 이전고시 뒤에는 사단법인 사원 지위에 관한 일반 법리로 돌아가므로, 매매 특약으로 지위를 유지하기로 한 매도인이 여전히 조합원이라고 보았습니다. 지금은 매매계약서의 조합원 지위 특약과 정관의 청산·잔여재산 분배 조항을 확인해 두십시오.

이전고시 뒤 아파트를 팔았다고 해서 조합원 지위를 잃었다고 지레 포기할 필요는 없습니다. 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없으면 조합원 지위는 매수인에게 자동으로 넘어가지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 재건축조합의 조합원으로 새 아파트를 분양받았고, 2024년 이전고시가 난 뒤 그 아파트를 제3자에게 팔았습니다. 매매계약서에는 조합원 지위와 그에 따른 권리는 매도인이 계속 가진다는 특약을 넣었습니다. 그런데 조합은 2025년 D씨가 아파트를 팔았으니 정관에 따라 조합원 자격을 잃었다며 조합원으로 대우하지 않았습니다. D씨는 청산 단계의 잔여재산 분배와 총회 참여를 위해 조합원 지위를 확인받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이전고시 전에 팔면 조합원 지위는 어떻게 되나요?

이전고시 전에 종전 토지나 건물을 팔면 조합원 지위와 권리·의무도 함께 매수인에게 넘어갑니다. 사업시행자와 정비사업 관련 권리자에 변동이 있으면 종전 권리·의무는 새 권리자가 승계하기 때문입니다. 판결은 이 시기에는 종전 건물이 멸실된 경우 같은 예외를 빼면 소유권과 조합원 지위를 나눠 양도하는 것을 상정할 수 없다고 보았습니다.

투기과열지구의 재건축사업이라면 조합설립인가 뒤 건축물이나 토지를 양수한 사람은 법이 정한 예외에 해당하지 않는 한 조합원이 될 수 없습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」도 이 제한을 두고 있으므로, 이전고시 전 매매는 이 조항부터 확인해야 합니다.

이전고시가 나면 조합은 바로 없어지나요?

없어지지 않습니다. 분양받은 사람은 이전고시가 있은 날의 다음 날에 대지나 건축물의 소유권을 취득합니다. 그러나 조합은 그 뒤에도 청산금과 부과금 정산 같은 남은 사무를 마치고 해산과 법인 청산이 끝날 때까지 그 목적 범위에서 법인격을 유지하고, 조합원 지위도 그 한도에서 계속 유지됩니다.

청산금은 종전 자산 가격과 분양받은 자산 가격의 차이를 이전고시 뒤 징수하거나 지급하는 돈입니다. 그래서 이전고시 뒤에도 조합원 지위가 실제로 의미를 가집니다.

이전고시 뒤에 팔면 누가 조합원인가요?

특별한 정함이 없으면 매도인이 계속 조합원입니다. 대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결은 조합원 자격의 자동 득실변경에 관한 도시정비법과 정관 규정은 이전고시 이전 상황에 적용되는 것이라고 보았습니다. 이전고시 뒤에는 사단법인 사원 지위에 관한 일반 법리로 돌아가므로, 분양받은 조합원이 아파트를 제3자에게 팔아도 조합원 지위가 당연히 넘어가지는 않는다고 판단했습니다.

이 사건에서는 매매 특약으로 매도인이 조합원 지위와 권리를 유지하기로 했고, 대법원은 매도인이 여전히 조합원이라는 원심을 유지해 조합의 상고를 기각했습니다. 정관에 「건축물 소유권을 양도하면 조합원 자격을 즉시 상실한다」는 조항이 있었지만, 이 조항도 이전고시 이전에 적용되는 것으로 보았습니다.

조합원 지위를 유지하면 무엇이 달라지나요?

청산이 끝날 때 남는 재산이나 채무의 분배, 총회 의결권 행사에서 차이가 생깁니다. 판결 사안의 정관은 청산 종결 뒤 남은 채무와 잔여재산을 해산 당시 조합원에게 공정하게 배분하도록 정했습니다. 조합 정관에는 청산절차와 청산금의 징수·지급 방법이 들어가야 하므로, 정관에서 이 조항을 찾아 보아야 합니다.

• 매도인이 지위 유지 - 청산 단계 잔여재산 분배와 총회 의결권을 매도인이 가집니다. 남은 채무를 나눌 때도 매도인이 부담할 수 있습니다.
• 매수인에게 이전 합의 - 정관이 정한 절차로 조합에 통지해야 합니다. 통지 전에는 조합에 대항하기 어렵습니다.

재건축 아파트 매도 전후 대응 순서

• 이전고시일 확인 - 지방자치단체 공보에서 이전고시일을 확인합니다. 매매가 그 전인지 뒤인지에 따라 적용 법리가 갈립니다.
• 정관 조항 확인 - 조합원 자격 상실, 권리 양도 통지, 잔여재산 분배 조항을 찾습니다. 특별한 정함이 있으면 그것이 기준입니다.
• 매매 특약 작성 - 조합원 지위·청산금·잔여재산을 누가 가질지 계약서에 적습니다. 다툼이 생기면 이 특약이 결론을 가릅니다.
• 조합 통지 - 지위를 넘기기로 했다면 조합에 서면으로 알립니다. 통지가 없으면 조합에 대항하기 어렵습니다.
• 지위확인 청구 - 조합이 조합원으로 대우하지 않으면 조합원지위확인을 구합니다. 판결 사안도 이 소송으로 다퉜습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정관에 이전고시 이후 양도에 관한 별도 규정이 있거나 조합이 이미 해산 결의를 했다면 정관과 총회 의사록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업조합의 총회·조합원 지위 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이전고시는 어디서 확인하나요?
  해당 지방자치단체의 공보에서 확인합니다. 도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항은 사업시행자가 대지와 건축물의 소유권을 이전하려면 그 내용을 지방자치단체 공보에 고시한 뒤 시장·군수등에게 보고하도록 정합니다. 분양받은 사람은 고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 취득하므로 고시일을 기준으로 매매 시점을 비교합니다.
• 이전고시 뒤 판 매수인은 조합원이 될 수 없나요?
  정관이나 당사자 합의로 지위를 넘기면 가능할 수 있습니다. 판결은 이전고시 뒤에는 특별한 정함이 없는 한 조합원 지위가 자동으로 넘어가지 않는다고 했을 뿐입니다. 매도인과 매수인이 지위 양도에 합의하고 정관이 정한 대로 조합에 통지하면 매수인이 조합원으로 대우받을 수 있으므로 정관 조항을 먼저 봐야 합니다.
• 청산금은 매도인과 매수인 중 누가 받나요?
  매매계약에서 정한 바와 조합원 지위 귀속에 따라 달라집니다. 도시 및 주거환경정비법 제89조 제1항은 청산금을 이전고시 뒤 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하도록 정합니다. 이전고시 뒤 매매라면 계약서에 청산금 귀속을 따로 적어 두어야 매도인과 매수인 사이 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 투기과열지구에서 재건축 아파트를 사면 조합원이 되나요?
  조합설립인가 뒤 양수했다면 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구 재건축사업에서 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 정하고, 상속·이혼 등과 장기 보유 같은 예외를 둡니다. 이 제한은 이전고시 전 매매에서 문제 됩니다.
• 조합원 자격 상실 정관 조항이 있으면 어떻게 되나요?
  이전고시 전에만 적용될 수 있습니다. 판결 사안의 정관에도 소유권을 양도하면 조합원 자격을 즉시 상실한다는 조항이 있었지만, 대법원은 이런 자동 득실변경 규정은 이전고시 이전 상황에 적용되는 것이라고 보았습니다. 다만 정관이 이전고시 이후 양도를 명시해 따로 정했다면 그 조항을 따로 따져야 합니다.
• 조합이 조합원 대우를 안 하면 무엇을 청구하나요?
  조합원지위확인을 구할 수 있습니다. 판결 사안의 매도인도 조합을 상대로 조합원지위확인을 청구해 받아들여졌습니다. 조합이 청산 단계의 총회 소집 통지에서 빼거나 잔여재산 분배 대상에서 제외하려 한다면, 도시정비법 제40조 제1항에 따라 정관에 들어간 조합원 자격·청산절차 조항을 근거로 다툼의 범위를 정리해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 투기과열지구 재건축 입주권을 샀는데 조합이 새 아파트를 내놓으라고 할 수 있나요?
• 재건축 공사비를 일부 냈는데 새 아파트는 누구 소유가 되나요?
• 재개발과 재건축은 무엇이 다르고 절차는 어떻게 진행되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기