재개발·재건축

재건축 공사비를 일부 냈는데 새 아파트는 누구 소유가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

조합 규약과 공사계약서가 정한 사람이 원시취득하고, 조합원이 공사비 일부를 냈다는 사정만으로 새 건물의 소유자가 되지는 않습니다. 판례는 규약상 도급인인 재건축조합이 소유권을 취득하고 분양신청을 하지 않은 조합원은 권리를 얻지 못한다고 보았습니다. 지금은 조합 정관의 소유권 조항과 분양신청 여부부터 확인하십시오.

건축비 일부를 냈다는 영수증만으로 새 건물 소유권을 주장하는 소송을 서두를 필요는 없습니다. 먼저 조합 정관(규약)과 공사계약서에서 소유권을 누가 취득하도록 정했는지 확인하는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 재건축조합에 토지를 출자하고 2023년까지 추가 부담금 일부를 냈습니다. 2024년 분양신청 기간에 해외 체류 중이라 신청하지 못했고, 2025년 관리처분계획이 인가되면서 분양 대상에서 빠졌다는 통지를 받았습니다. A씨는 공사비를 낸 만큼 새 아파트 한 채는 자기 소유라며 조합에 권리를 주장하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축으로 지은 새 건물은 처음에 누구 소유인가요?

조합 규약과 공사계약서가 정한 사람이 원시취득합니다. 대법원 2005. 7. 22. 선고 2003다3072 판결은 조합원들이 신축자금 일부를 냈다는 사정만으로 개별 조합원이 새 건물의 특정 부분을 원시취득한다고 볼 수 없고, 재건축조합의 규약과 공사계약서 내용을 모두 살펴 원시취득자를 정해야 한다고 보았습니다. 그 사건에서는 도급인인 재건축조합이 소유권을 취득한다고 판단했습니다.

재건축조합은 조합원 소유 토지를 현물출자받고 기존 주택을 철거한 뒤 시공사와 공사계약을 맺는 사업 주체입니다. 조합원은 공사계약의 당사자가 아니라 제3자이므로, 공사비 일부를 부담했더라도 그것만으로 건물 소유자가 되지는 않습니다.

분양신청을 안 한 조합원은 어떻게 되나요?

새 건물에 대한 권리를 취득하지 못하고 현금으로 청산받게 됩니다. 2003다3072 판결은 규약에 정한 절차에 따라 분양신청을 하지 않은 조합원은 신축 건물에 대한 권리를 취득하지 못한다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 분양신청을 하지 않은 자와 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 하도록 정합니다.

현행법에서 조합원은 언제 새 아파트 소유권을 얻나요?

이전고시가 있은 날의 다음 날 취득합니다. 현행 도시정비법은 준공 뒤 사업시행자가 관리처분계획에 따라 대지와 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전하도록 하고, 그 내용을 공보에 고시하면 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날 소유권을 취득한다고 정합니다. 원안 판결은 2003년 개정 전 구 주택건설촉진법에 따른 조합 사안이므로, 지금 진행되는 정비사업은 이 이전고시 절차를 기준으로 봅니다.

법률의 규정에 의한 물권 취득이므로 등기 없이도 소유권을 취득하지만, 등기를 하지 않으면 처분하지 못합니다.

재건축 신축 건물 소유권 확인 순서

• 적용 법령 확인 - 조합 설립 시점과 근거 법률(도시정비법, 구 주택건설촉진법, 집합건물법)을 확인합니다. 원시취득 판단 기준이 달라집니다.
• 정관·공사계약서 확인 - 신축 건물 소유권 귀속과 분양 절차 조항을 찾습니다. 원시취득자를 정하는 핵심 자료입니다.
• 분양신청 여부 확인 - 분양신청기간과 신청 접수증을 확인합니다. 신청하지 않았다면 청산 대상입니다.
• 관리처분계획·이전고시 확인 - 배정된 동·호수와 이전고시일을 확인합니다. 고시 다음 날이 소유권 취득일입니다.
• 청산금 협의 또는 소송 - 분양 대상에서 빠졌다면 손실보상 협의와 수용재결·소송 절차를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합 설립 시점이 오래됐거나 정관과 공사계약서의 소유권 조항이 서로 다르면 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 조합원의 분양 자격·청산금 분쟁과 소유권 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사비를 낸 조합원은 새 건물 소유자가 되나요?
  그것만으로는 되지 않습니다. 대법원 2005. 7. 22. 선고 2003다3072 판결은 도급계약 당사자가 아닌 조합원들이 신축자금 일부를 제공했다는 사정만으로 개별 조합원이 신축 건물의 특정 부분을 원시취득한다고 볼 수 없고, 조합 규약과 공사계약서를 살펴 원시취득자를 정해야 한다고 보았습니다.
• 도급 건물은 원래 누가 소유하나요?
  민법 제664조는 도급을 당사자 일방이 일을 완성하고 상대방이 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약으로 정합니다. 신축 건물의 소유권 귀속은 도급인과 수급인 사이 약정에 따르고, 재건축에서는 조합이 도급인이므로 약정에 따라 조합이 원시취득하는 구조가 일반적입니다.
• 분양신청을 안 하면 어떻게 되나요?
  분양 대상에서 빠지고 손실보상 협의 대상이 됩니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항은 분양신청을 하지 않은 자, 기간 종료 전 신청을 철회한 자 등과 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 토지·건축물 등의 손실보상 협의를 하도록 정합니다.
• 새 아파트 소유권은 언제 취득하나요?
  이전고시 다음 날 취득합니다. 도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항은 사업시행자가 대지·건축물 소유권 이전 내용을 공보에 고시하면 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날 소유권을 취득한다고 정합니다. 준공인가만으로는 조합원에게 소유권이 넘어오지 않습니다.
• 등기하지 않아도 내 소유인가요?
  소유권은 취득하지만 처분하려면 등기가 필요합니다. 민법 제187조는 법률의 규정에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않지만, 등기를 하지 않으면 처분하지 못한다고 정합니다. 이전고시 뒤 조합이 일괄해 보존·이전 등기를 신청하는 것이 일반적입니다.
• 재건축 조합원 자격은 누구에게 있나요?
  도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항은 정비사업 조합원을 토지등소유자로 하되, 재건축사업은 재건축사업에 동의한 자만 조합원으로 정합니다. 재건축에 동의하지 않은 소유자는 조합원이 아니므로 분양 대상이 아니고, 매도청구 대상이 될 수 있습니다.

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