재개발·재건축

투기과열지구 재개발 빌라를 관리처분인가 뒤에 사면 조합원이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 되지 않습니다. 투기과열지구의 재개발 구역에서 관리처분계획 인가 뒤에 집이나 땅을 사면 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상이 되며, 파는 사람이 10년 소유·5년 거주한 1세대 1주택자처럼 도시정비법 제39조 제2항의 예외에 해당할 때만 조합원 지위를 넘겨받습니다. 지금은 계약 전에 관리처분인가일과 매도인의 소유·거주 기간을 확인하십시오.

재개발 구역의 집이나 땅을 가진 사람은 조합 설립에 동의하지 않았더라도 조합원이 됩니다. 조합원이 되려고 따로 가입 신청을 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 11월 투기과열지구로 지정된 지역의 재개발 구역에서 빌라 한 채를 5억원에 샀습니다. 그 구역은 2025년 6월에 관리처분계획 인가를 받은 상태였습니다. 잔금을 치른 뒤 조합은 D씨가 조합원이 될 수 없어 현금청산 대상이라고 알렸습니다. 매도인은 그 빌라를 12년 소유하며 7년을 산 1세대 1주택자였고, D씨는 이 사정으로 조합원 지위를 인정받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발 조합원은 누가 되나요?

재개발사업의 조합원은 정비구역에 있는 토지나 건축물의 소유자 또는 그 지상권자입니다. 재건축과 달리 재개발은 조합 설립에 동의했는지를 묻지 않고 토지등소유자 모두가 조합원이 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」이 이 기준을 정합니다.

여러 명이 소유하면 조합원도 여러 명인가요?

아닙니다. 다음 세 경우에는 여러 사람을 대표하는 1명만 조합원으로 봅니다.

• 공유 - 토지나 건축물의 소유권·지상권을 여러 명이 공유하는 경우입니다.
• 1세대 - 여러 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우입니다. 주민등록이 달라도 배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속은 1세대로 봅니다.
• 조합설립인가 뒤 쪼개기 - 조합설립인가 뒤 1명에게서 소유권이나 지상권을 넘겨받아 여러 명이 소유하게 된 경우입니다.

조합설립인가 뒤에 세대를 나눠도 이혼이나 19세 이상 자녀가 실제로 따로 살림을 난 경우가 아니면 계속 1세대로 봅니다. 가족끼리 주소만 옮겨 조합원 수를 늘리는 방식은 인정되지 않습니다.

관리처분인가 뒤에 사도 조합원이 되는 예외는?

투기과열지구에서도 파는 사람이 다음에 해당하면 산 사람이 조합원이 될 수 있습니다.

• 근무·생업·질병·취학·결혼으로 이전 - 세대원 모두가 사업구역이 있는 시·군 밖으로 옮기는 경우입니다. 질병치료는 의료기관의 장이 1년 이상 치료나 요양이 필요하다고 인정한 경우로 한정됩니다.
• 해외 이주·체류 - 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 머무르려는 경우입니다.
• 장기 보유 1주택 - 1세대 1주택자로서 소유기간 10년, 거주기간 5년 이상인 경우입니다.

이 밖에 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업의 토지를 3년 이상 계속 소유한 경우, 금융기관 채무를 갚지 못해 경매나 공매로 넘어가는 경우 등 시행령이 정한 불가피한 사정도 예외입니다.

조합원이 못 되면 산 집은 어떻게 되나요?

현금으로 청산받습니다. 사업시행자는 조합원 자격을 얻지 못한 사람에게 토지·건축물·권리에 대해 손실보상을 해야 합니다. 새 아파트 분양권 대신 감정평가액 기준의 돈을 받게 되므로, 매수가격보다 적을 수 있습니다.

재개발 조합원 자격 확인 순서

• 투기과열지구 여부 확인 - 매수 시점에 그 지역이 투기과열지구인지 봅니다. 투기과열지구가 아니면 양수 제한이 적용되지 않습니다.
• 관리처분인가일 확인 - 구청 고시에서 관리처분계획 인가일을 찾습니다. 그 뒤에 산 경우가 제한 대상입니다.
• 매도인 예외 사유 확인 - 매도인의 소유·거주 기간, 세대원 이전 사유를 등기부·주민등록초본으로 확인합니다. 예외에 해당해야 조합원 지위가 넘어옵니다.
• 1세대·공유 여부 점검 - 가족이 이미 구역 안에 다른 물건을 가졌는지 봅니다. 1세대로 묶이면 대표 1명만 조합원입니다.
• 계약서 특약 정리 - 조합원 지위 승계 불가 시 해제와 계약금 반환 조건을 적습니다. 현금청산 위험을 계약으로 나눠 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속·이혼으로 취득했거나 투기과열지구 지정 전에 계약했다면 계약서와 신고 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 조합과의 조합원 지위·현금청산 분쟁과 총회 관련 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재개발은 조합 설립에 반대해도 조합원인가요?
  네, 조합원입니다. 도시정비법 제39조 제1항은 조합원을 토지등소유자로 하되 재건축사업에만 동의한 자로 한정합니다. 재개발 구역의 토지나 건축물 소유자, 지상권자는 동의 여부와 관계없이 조합원이 되고 분양신청 자격도 갖습니다.
• 부부가 집을 한 채씩 가지면 조합원 두 명인가요?
  아닙니다. 도시정비법 제39조 제1항 제2호는 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하면 대표 1명을 조합원으로 봅니다. 배우자는 주민등록이 달라도 1세대로 보므로, 부부가 각자 한 채씩 가졌어도 조합원은 1명입니다.
• 관리처분인가 전에 샀으면 괜찮나요?
  투기과열지구 재개발이라면 원칙적으로 괜찮습니다. 도시정비법 제39조 제2항은 재개발사업의 경우 관리처분계획 인가 뒤에 양수한 자를 조합원에서 제외합니다. 다만 1세대 여러 물건이나 조합설립인가 뒤 쪼개기 매수라면 같은 조 제1항에 따라 대표 1명만 조합원이 됩니다.
• 상속받은 재개발 집도 조합원이 될 수 있나요?
  됩니다. 도시정비법 제39조 제2항은 양수 제한에서 상속·이혼으로 인한 양도·양수를 제외합니다. 관리처분인가 뒤 투기과열지구라도 상속으로 취득했다면 조합원 지위를 이어받고, 소유·거주기간을 따질 때도 피상속인의 기간을 합산합니다.
• 매도인이 10년 보유했으면 누구나 예외인가요?
  아닙니다. 도시정비법 시행령 제37조 제1항은 1세대 1주택자로서 소유기간 10년, 거주기간 5년을 모두 채운 경우만 예외로 정합니다. 거주기간은 주민등록표를 기준으로 하고, 배우자나 직계존비속이 대신 산 기간은 합산됩니다.
• 조합원이 안 되면 돈은 어떻게 받나요?
  현금청산으로 받습니다. 도시정비법 제39조 제3항은 조합원 자격을 얻지 못한 경우 사업시행자가 그 토지·건축물 등을 취득한 자에게 제73조를 준용해 손실보상을 하도록 정합니다. 금액은 감정평가로 정해지므로 매수가격과 차이가 날 수 있습니다.
• 경매로 산 재개발 물건도 제한되나요?
  사정에 따라 다릅니다. 도시정비법 시행령 제37조 제3항 제5호는 국가·지방자치단체와 금융기관 채무를 갚지 못해 토지나 건축물이 경매·공매되는 경우를 예외로 정합니다. 개인 채권자가 신청한 경매라면 이 예외에 해당하지 않을 수 있으니 경매 신청 채권자를 확인하십시오.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다

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