재개발·재건축

재개발조합이 저를 조합원이 아니라고 하면 어떤 소송을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

재개발조합이 조합원이 아니라고 하면 조합을 피고로 행정소송법상 당사자소송을 내 조합원 지위 확인을 구합니다. 대법원 94다31235 전원합의체 판결은 조합원 자격 다툼을 공법상 당사자소송으로 보았고, 도시정비법 제39조는 재개발 토지등소유자를 조합원으로 정합니다. 지금은 등기사항전부증명서와 조합의 통보 문서부터 확보하십시오.

조합원 지위 확인을 구하려고 조합 총회 결의를 먼저 받아 오거나 구청의 답변을 기다릴 필요는 없습니다. 조합을 상대로 바로 확인 소송을 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 재개발 정비구역으로 지정된 지역에 부모에게서 물려받은 작은 토지를 가지고 있습니다. 2025년 가을 조합은 B씨의 토지 면적이 작아 아파트를 분양받을 수 없으니 조합원도 아니라며 총회 안내와 분담금 자료를 보내지 않았습니다. B씨는 조합원 지위를 인정받으려면 어떤 소송을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발조합이 조합원이 아니라고 하면 어떤 소송을 내나요?

행정소송법상 당사자소송으로 조합원 지위 확인을 구합니다. 대법원 전원합의체는 재개발조합이 조합원과의 관계에서 공법상 권리의무 관계에 서 있는 행정주체이므로, 강제가입제인 조합원 자격 인정 여부를 다툴 때는 아직 조합의 처분이 개입되지 않은 단계라서 공법상 당사자소송으로 확인을 구할 수 있다고 보았습니다. 민사소송으로 조합원지위확인을 내는 것은 맞는 소송 형식이 아닙니다.

당사자소송은 국가·공공단체 그 밖의 권리주체를 피고로 하므로, 재개발조합 자체를 피고로 합니다. 조합장 개인이나 구청장을 피고로 하면 피고를 잘못 지정한 것이 됩니다.

재개발에서 조합원 자격은 누구에게 있나요?

정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자나 그 지상권자인 토지등소유자가 조합원이 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 재개발사업의 토지등소유자를 이렇게 정하고, 재건축과 달리 사업에 동의했는지를 조합원 자격 요건으로 두지 않습니다.

다만 토지나 건축물이 여러 명의 공유인 경우, 여러 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 조합설립인가 후 1명에게서 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 봅니다. 투기과열지구의 재개발사업에서는 관리처분계획 인가 뒤 양수한 사람이 조합원이 될 수 없는 제한도 있습니다.

아파트를 분양받을 수 없으면 조합원도 아닌가요?

아닙니다. 조합원 자격과 분양대상자 지위는 다른 문제입니다. 토지 면적이 작아 분양대상에서 빠지더라도 토지등소유자이면 조합원 지위는 유지되고, 분양을 받지 못하는 부분은 현금청산으로 정리됩니다. 앞서 본 전원합의체 판결도 조합원 자격이 인정되더라도 분양을 희망하지 않거나 분양신청을 하지 않으면 금전으로 청산하게 된다고 보았습니다.

분양대상에서 빠졌다는 다툼은 관리처분계획이 정해진 뒤 항고소송으로 다룹니다. 같은 판결은 관리처분계획을 조합이 한 처분으로 보아 그 취소를 구하는 항고소송은 허용하되, 조합을 상대로 곧바로 수분양권 확인을 구하는 소송은 허용하지 않았습니다. 분양신청을 하지 않거나 분양대상에서 제외된 사람과는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 합니다.

조합원 지위 다툼 대응 순서

• 소유 관계 확인 - 등기사항전부증명서로 정비구역 지정 전후의 소유 시점과 공유 여부를 확인합니다. 조합원 자격의 출발점입니다.
• 조합 통보 보관 - 조합원이 아니라는 문서, 총회 안내 누락 사실을 모읍니다. 확인의 이익을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 조합원 명부 열람 요청 - 조합에 조합원 명부와 정관을 요청해 제외 사유를 확인합니다. 대표조합원 규정 적용 여부를 봅니다.
• 당사자소송 제기 - 재개발조합을 피고로 행정법원에 조합원 지위 확인을 구합니다. 민사법원에 내면 이송 문제가 생깁니다.
• 분양 단계 대비 - 분양신청기간 안에 분양신청을 해 두고, 관리처분계획에서 빠지면 항고소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합설립인가 후 지분을 쪼개 산 경우나 1세대 판단에 다툼이 있는 경우에는 주민등록표와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 조합을 상대로 한 행정소송과 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합원 지위 확인은 민사소송으로 내면 안 되나요?
  행정소송법상 당사자소송으로 내야 합니다. 대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결은 재개발조합이 조합원과의 관계에서 공법상 권리의무 관계에 서 있으므로 조합원 자격 다툼은 공법상 당사자소송으로 확인을 구할 수 있다고 보았습니다. 민사법원에 내면 관할 문제로 이송되거나 시간이 더 걸립니다.
• 소송의 피고는 누구로 하나요?
  재개발조합 자체를 피고로 합니다. 행정소송법 제39조는 당사자소송의 피고를 국가·공공단체 그 밖의 권리주체로 정하고, 재개발조합은 정비사업을 시행하는 공법인으로서 이에 해당합니다. 조합장 개인이나 인가권자인 구청장을 피고로 하면 피고를 잘못 지정한 것입니다.
• 재개발사업에 반대했으면 조합원이 아닌가요?
  아닙니다. 도시정비법 제39조 제1항은 조합원을 토지등소유자로 하되 사업 동의 요건은 재건축사업에만 붙이고 있습니다. 재개발사업은 정비구역 안 토지 또는 건축물의 소유자나 지상권자이면 사업 동의 여부와 상관없이 조합원이 됩니다.
• 형제와 공동으로 물려받았으면 모두 조합원인가요?
  아닙니다. 토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다(도시정비법 제39조 제1항 제1호). 공유자끼리 대표조합원을 정해 조합에 알리고, 분양과 청산금 배분은 공유자 사이 약정으로 정리해 두는 것이 좋습니다.
• 분양대상에서 빠지면 무엇으로 다투나요?
  관리처분계획에 대한 항고소송으로 다툽니다. 대법원 94다31235 전원합의체 판결은 관리처분계획을 조합의 처분으로 보아 그 취소를 구할 수 있다고 하면서, 조합을 상대로 곧바로 수분양권 확인을 구하는 것은 허용하지 않았습니다. 관리처분계획 인가·고시가 있으면 그 내용을 확인해 제소기간을 계산해야 합니다.
• 분양을 못 받으면 보상은 언제 협의하나요?
  분양신청을 하지 않았거나 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람과 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 합니다(도시정비법 제73조 제1항). 협의가 안 되면 사업시행자가 그 기간 만료 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다.

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