재개발·재건축

재개발구역에 무허가 건물만 한 채 있는데 조합원이 될 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

원칙적으로는 어렵지만, 재개발조합 정관이 일정한 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격을 주도록 정하고 있다면 그 요건을 증명해 조합원이 될 수 있습니다. 대법원은 조합원 자격을 주는 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물이라고 보면서도, 조합이 정관으로 일정 범위의 무허가 건축물 소유자를 조합원으로 정할 수 있다고 했습니다. 지금은 조합 정관의 조합원 자격 조항과 건물을 지은 시기를 보여 줄 자료부터 확인해 두십시오.

무허가 건물이라고 해서 재개발에서 아무것도 받지 못하는 것은 아닙니다. 조합원이 되지 못해도 손실보상 문제는 따로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 부모에게서 물려받은 무허가 단층 주택 한 채를 재개발구역 안에 갖고 있습니다. 건물은 1970년대에 지어졌고 땅은 다른 사람 소유이며, 건축물대장은 없지만 구청의 무허가건축물 관리대장에 올라 있고 재산세도 내 왔습니다. 2025년 11월 조합설립인가가 난 뒤 조합은 I씨에게 조합원이 아니라고 통보했고, I씨는 조합원이 될 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발 조합원 자격은 누구에게 있나요?

재개발사업의 조합원은 정비구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자나 그 지상권자인 토지등소유자입니다. 여러 명이 공유하거나 한 세대에 속하면 대표 1명을 조합원으로 봅니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」의 기준입니다.

문제는 여기서 말하는 건축물에 무허가 건축물이 들어가느냐입니다. 법률 문언에는 적법한 건축물만이라는 제한이 없지만, 판례는 이를 좁게 봅니다.

무허가 건물 소유자는 조합원이 될 수 없나요?

원칙적으로 될 수 없습니다. 대법원 1999. 7. 27. 선고 97누4975 판결은 무허가 건축물은 원래 철거되어야 할 것인데 그 소유자에게 조합원 자격을 주어 재개발 이익을 누리게 하면 위법행위를 한 사람이 이익을 얻게 되고, 무분별한 무허가 주택 난립을 막을 필요도 있다는 이유로, 조합원 자격이 주어지는 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물이라고 보았습니다. 이 판결은 구 도시재개발법 사건이지만, 토지 또는 건축물 소유자를 조합원으로 정하는 구조는 현행법도 같습니다.

다만 같은 판결은 조합이 각자의 사정이나 필요에 따라 일정 범위의 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격을 주도록 정관으로 정할 수 있다고 했습니다. 그 사건에서도 자치구 조례상 보상 대상인 무허가 건축물 소유자로서 소유권을 증명한 사람을 조합원으로 인정한 정관 규정을 유효하다고 보았습니다.

정관에 무허가 건물 조항이 있으면 무엇을 증명해야 하나요?

정관이 정한 요건을 하나씩 증명해야 합니다. 흔한 요건은 특정 기준일 전에 지어진 건물일 것, 구청의 무허가건축물 관리대장이나 항공사진 등으로 존재가 확인될 것, 소유권을 증명할 것입니다. 1970~1980년대 항공사진, 재산세 과세 기록, 전기·수도 가입 기록, 상속 관계 서류가 실무에서 쓰입니다.

조합이 정관 요건을 갖췄는데도 조합원으로 인정하지 않으면 조합원 지위 확인을 구하는 소송으로 다툴 수 있습니다. 조합은 공법상 행정주체이므로 이런 다툼은 행정소송의 당사자소송 형태로 진행됩니다.

무허가 건물 조합원 자격 확인 순서

• 정관 확보 - 조합 정관의 조합원 자격 조항과 무허가 건축물 관련 단서를 확인합니다. 결론이 여기서 갈립니다.
• 건축 시기 증명 - 항공사진, 무허가건축물 관리대장, 재산세 과세 기록으로 건물이 기준일 전에 있었는지 증명합니다.
• 소유권 증명 - 매매계약서나 상속 관계 서류로 내가 건물의 소유자임을 증명합니다. 등기가 없으므로 이 자료가 소유권을 대신합니다.
• 조합에 이의 제기 - 자료를 첨부해 조합에 조합원 인정을 서면으로 요청합니다. 거부 사유를 문서로 받아 둡니다.
• 지위 확인 소송 또는 보상 검토 - 거부되면 조합원 지위 확인 소송을 검토하고, 자격이 끝내 인정되지 않으면 손실보상 청구 방향으로 전환합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 기준일 뒤에 증축됐거나 여러 사람이 나눠 소유한 무허가 건물이라면 정관 요건과 건축 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합원 지위 확인 등 조합 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무허가 건물도 토지등소유자에 들어가나요?
  판례는 원칙적으로 들어가지 않는다고 봅니다. 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 가목은 정비구역의 토지 또는 건축물 소유자를 토지등소유자로 정하지만, 대법원 97누4975 판결은 조합원 자격이 주어지는 건축물을 원칙적으로 적법한 건축물로 보았습니다. 다만 정관으로 일정 범위의 무허가 건축물 소유자를 포함할 수 있습니다.
• 조합 정관에 무허가 조항이 없으면 어떻게 되나요?
  조합원이 되기 어렵습니다. 대법원 97누4975 판결은 무허가 건축물 소유자의 조합원 자격을 조합이 정관으로 정할 수 있는 사항으로 보았기 때문에, 정관에 근거가 없으면 원칙대로 자격이 인정되지 않습니다. 이 경우 정관 변경을 요구하거나 손실보상 문제로 대응 방향을 바꾸게 됩니다.
• 건물이 오래전에 지어졌다는 건 어떻게 증명하나요?
  공적 기록으로 증명하는 것이 가장 강합니다. 구청의 무허가건축물 관리대장 등재 여부, 정관 기준일 전 항공사진, 재산세 과세 기록, 전기·수도 가입 기록이 흔히 쓰입니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항의 조합원 판단에서 조합은 이런 자료로 정관 요건 충족 여부를 봅니다.
• 땅 없이 건물만 있어도 조합원이 되나요?
  재개발사업에서는 건축물만 소유해도 토지등소유자가 될 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 가목은 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자로 정해, 둘 중 하나만 있어도 됩니다. 다만 그 건축물이 무허가라면 정관상 무허가 건축물 요건까지 갖춰야 합니다.
• 조합이 조합원이 아니라고 하면 어떻게 다투나요?
  조합을 상대로 조합원 지위 확인을 구하는 소송을 낼 수 있습니다. 재개발조합은 공법상 행정주체이므로 이런 다툼은 행정소송법 제3조의 당사자소송으로 진행됩니다. 소송 전에 정관 요건을 갖췄다는 자료를 첨부해 조합에 서면으로 인정을 요청하고, 거부 사유를 문서로 받아 두면 좋습니다.
• 여러 형제가 무허가 건물을 상속했다면요?
  공유자 여러 명을 대표하는 1명만 조합원이 됩니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제1호는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 대표자를 정하는 합의서를 미리 만들어 두면 분양신청 단계에서 다툼을 줄일 수 있습니다.

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