재개발·재건축

신탁방식 재건축에서 신탁계약을 안 했어도 위탁자 지위를 인정받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 신탁방식 재건축 위탁자 지위는 신탁계약이나 신탁등기를 마치지 않았어도 토지등소유자라면 인정받을 수 있습니다. 대법원은 2024두52427 판결에서 신탁업자를 상대로 한 공법상 당사자소송으로 위탁자 지위 확인을 구할 수 있다고 보았습니다. 지금은 정비구역 지정 당시 등기부와 점포 매매계약서를 확인해 두십시오.

위탁자 지위를 인정받으려고 서둘러 신탁계약서에 서명하거나 신탁등기부터 마칠 필요는 없습니다. 계약 내용을 검토하지 않고 서명하면 분담금과 신탁보수 조건까지 그대로 받아들이게 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 등 7명은 1980년대에 지어진 2층 상가의 점포를 하나씩 사서 각자 영업해 왔습니다. 등기부에는 상가 전체에 대한 공유지분으로만 올라 있었고, 2024년 이 일대 재건축이 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 방식으로 진행됐습니다. 신탁업자는 점포 주인들이 신탁계약을 하지 않았고 상가가 공유이니 위탁자는 1명뿐이라며 분양 대상에서 사실상 빼려 했습니다. B씨 등은 각자가 위탁자라는 확인을 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁방식 재건축에서 위탁자는 누구인가요?

신탁업자가 사업시행자인 재건축·재개발사업에서 위탁자는 조합방식의 조합원에 대응하는 지위로, 토지등소유자가 위탁자가 됩니다. 재건축사업은 사업에 동의한 토지등소유자만 해당합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」도 같은 문언입니다.

신탁업자는 토지등소유자 등의 동의를 받아 시장·군수등이 사업시행자로 지정합니다. 재개발·재건축은 조합이 시행하는 것이 원칙이고, 신탁업자 지정은 정해진 사유가 있을 때의 예외입니다. 위탁자는 분양신청과 총회 의결 같은 권리를 조합원과 비슷하게 행사합니다.

신탁계약을 하지 않으면 위탁자 지위를 다툴 수 없나요?

아니요, 신탁계약을 맺거나 신탁등기를 마치지 않았어도 토지등소유자라면 위탁자 지위의 확인을 구할 수 있습니다. 대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두52427 판결은 신탁업자의 반대 주장을 받아들이지 않았습니다.

신탁업자는 「신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다」는 정의 규정을 근거로 들었습니다. 대법원은 이 규정이 신탁등기로 소유권이 수탁자에게 넘어간 뒤에도 원래 소유자가 토지등소유자 지위를 유지한다는 확인 규정일 뿐이라고 보았습니다. 위탁자를 신탁계약 체결자로 좁히는 규정이 아니라는 것입니다.

위탁자 지위 확인은 어떤 소송으로 하나요?

신탁업자를 피고로 한 공법상 당사자소송으로 위탁자 지위 확인을 구합니다. 조합방식에서 조합원 자격 확인을 당사자소송으로 하는 것과 같은 구조라고 대법원이 정리했습니다.

조합원 자격 확인을 당사자소송으로 할 수 있다는 법리는 대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결에서 나왔습니다. 신탁방식에는 조합이 없지만 법이 위탁자를 조합원으로 보므로 같은 길을 쓸 수 있습니다. 당사자소송은 취소소송과 달리 처분을 안 날부터 90일 같은 제소기간이 따로 없습니다. 다만 분양신청 기간이 지나기 전에 다투는 편이 실익이 큽니다.

구분등기가 안 된 상가 점포 주인도 각자 위탁자가 되나요?

구조상·이용상 독립된 점포를 각자 따로 사고팔아 왔다면 구분소유가 성립해 점포 주인마다 위탁자로 인정될 수 있습니다. 이 사건 원심은 6개 점포가 1984년경부터 개별 매매되며 독립성과 구분행위를 갖췄다고 보았고, 대법원은 이 판단을 수긍했습니다.

신탁업자는 다가구주택을 다세대로 바꿔 구분등기한 경우 분양대상을 제한하는 조례와의 형평을 내세웠습니다. 대법원은 다가구주택 규정과 집합건물의 구분소유는 요건과 취지가 달라 형평을 이유로 위탁자 수를 줄일 수 없다는 원심을 유지했습니다. 공유자 여러 명을 대표 1명으로 보는 규정은 구분소유가 인정되면 적용되지 않습니다.

신탁방식 재건축 위탁자 지위 확인 대응 순서

• 소유 관계 정리 - 등기부, 점포별 매매계약서, 점포를 따로 써 온 사진·임대차계약서를 모읍니다. 구분소유 성립 시점을 증명하는 자료가 됩니다.
• 사업시행자 지정 고시 확인 - 신탁업자 지정 고시일과 정비구역 지정일을 확인합니다. 그 시점에 토지등소유자였는지가 출발점입니다.
• 신탁업자에 의견 제출 - 위탁자 명부 정정을 서면으로 요구합니다. 거부 회신을 받아 두면 다툼의 대상이 분명해집니다.
• 분양신청 일정 관리 - 분양신청 기간 안에 신청서를 내 둡니다. 위탁자 지위 다툼과 별개로 기간이 지나면 권리 주장이 어려워집니다.
• 당사자소송 제기 - 신탁업자를 피고로 위탁자 지위 확인을 청구합니다. 필요하면 분양신청 관련 가처분도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축 동의 여부, 조례상 분양대상 제한, 정비구역 지정 이후 지분 쪼개기가 문제 되면 등기·조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합원·위탁자 지위 분쟁과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁방식 재건축의 위탁자는 조합원과 같은가요?
  같은 지위로 봅니다. 도시정비법은 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자를 조합원으로 정하고, 위탁자는 토지등소유자가 됩니다. 재건축사업은 사업에 동의한 토지등소유자만 해당합니다. 그래서 위탁자 지위 다툼도 조합원 자격 다툼과 같은 방식으로 풀어 갑니다.
• 신탁등기를 안 하면 위탁자가 아닌가요?
  아닙니다. 대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두52427 판결은 신탁계약을 맺거나 신탁등기를 마치지 않았다는 이유만으로 위탁자 지위 확인을 막을 수 없다고 했습니다. 토지등소유자 정의 규정의 단서는 신탁등기 뒤에도 원래 소유자가 토지등소유자로 남는다는 확인 규정이라고 보았습니다.
• 위탁자 지위 확인은 누구를 상대로 하나요?
  사업시행자인 신탁업자를 피고로 공법상 당사자소송을 냅니다. 당사자소송은 공법상 법률관계에 관한 소송으로서 그 법률관계의 한쪽 당사자를 피고로 하는 소송이고, 국가·공공단체 그 밖의 권리주체가 피고가 될 수 있습니다. 민사소송으로 내면 관할과 소송 형태가 문제 될 수 있습니다.
• 당사자소송에도 90일 제소기간이 있나요?
  취소소송의 90일 제소기간은 당사자소송에 그대로 적용되지 않습니다. 취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 내야 하지만, 위탁자 지위 확인처럼 법률관계를 확인하는 당사자소송은 그런 기간이 따로 없습니다. 다만 분양신청 기간과 관리처분계획 일정이 진행되므로 늦출 이유는 없습니다.
• 공유등기된 상가 점포 주인은 대표 1명만 위탁자인가요?
  구분소유가 성립했다면 점포 주인마다 위탁자가 될 수 있습니다. 공유자 여러 명을 대표 1명으로 보는 규정은 실제 공유 관계에 적용됩니다. 이 사건에서 법원은 점포가 1984년경부터 따로 매매되며 구조상·이용상 독립성과 구분행위를 갖췄다고 보아 구분소유를 인정했습니다.
• 신탁업자는 어떤 경우에 사업시행자가 되나요?
  조합설립 동의요건 이상에 해당하는 토지등소유자가 신탁업자 지정에 동의하는 경우 등에 시장·군수등이 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있습니다. 지정이 고시되면 그 다음 날 추진위원회 승인이나 조합설립인가가 취소된 것으로 봅니다. 동의 전에는 분담금 추산액을 제공받습니다.
• 재건축은 원래 누가 시행하나요?
  재건축사업은 조합이 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 받아 시장·군수등이나 건설업자 등과 공동으로 시행하는 것이 원칙입니다. 신탁업자 방식은 법이 정한 사유가 있을 때 지정개발자로 지정받아 시행하는 예외입니다. 그래서 위탁자 규정도 조합원 규정에 맞춰 해석합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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