재개발·재건축

투기과열지구 재건축 집을 경매로 샀는데 조합원이 못 되면 얼마를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

투기과열지구 재건축 집을 조합설립인가 뒤 경매로 낙찰받아 조합원이 될 수 없다면, 조합은 낙찰자가 매각대금을 완납한 날을 기준으로 개발이익까지 포함한 시가로 매매대금을 지급해야 합니다. 대법원은 투기과열지구 지정 전 시세로 개발이익을 뺀 감정 결과를 쓴 원심을 파기했습니다. 지금은 매각대금 완납일과 각 지분의 원래 소유자가 누구였는지부터 확인하십시오.

경매로 샀다고 해서 조합이 제시한 감정가를 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 6월 투기과열지구 안 재건축 단지의 아파트 한 채를 경매로 낙찰받아 매각대금을 모두 냈습니다. 이 아파트는 조합설립인가 뒤에 원래 소유자의 채권자가 가압류를 해 둔 집이었고, 그 사이 원래 소유자가 이혼하면서 절반 지분을 전 배우자에게 재산분할로 넘긴 상태였습니다. 조합은 E씨가 조합원이 될 수 없다며 소유권을 넘기라는 소송을 냈고, 매매대금으로 재건축 기대가 반영되기 전 시세를 제시했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축 집을 경매로 낙찰받았는데 조합원이 못 되면 얼마를 받나요?

조합은 손실보상으로 매매대금을 지급해야 하고, 그 금액은 낙찰자가 부동산을 양수한 날을 기준으로 재건축으로 생길 개발이익까지 포함한 시가로 정합니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결은 투기과열지구 지정 전 거래사례로 개발이익을 뺀 감정 결과를 채택한 원심을 파기했습니다.

경매에서 양수한 날은 매각대금을 완납해 소유권을 취득한 날입니다. 손실보상 의무가 생기는 시기, 가액 평가의 기준시점, 매도청구로 매매계약이 성립한 것으로 보는 날이 모두 이 날입니다. 이때의 시가는 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 한 객관적 거래가격입니다.

판결 사안은 매매대금 부분이 파기환송돼 환송 뒤 다시 감정과 심리를 거치므로, 구체적 금액은 그 결과를 보아야 합니다.

경매로 산 것도 조합원 자격 제한을 받나요?

받습니다. 투기과열지구의 재건축사업에서 조합설립인가 뒤 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없는데, 이 양수에는 매매·증여뿐 아니라 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 들어가고 상속·이혼으로 인한 양도·양수만 빠집니다. 대법원은 경매로 취득한 낙찰자에게 이 제한을 적용한 원심 판단을 수긍했습니다.

조합설립인가 전에 가압류가 돼 있었다는 이유로 처분금지효를 내세운 주장도 받아들여지지 않았습니다. 판결 사안에서 조합설립인가는 2013. 9. 10., 가압류 등기는 2017. 2. 13., 투기과열지구 지정은 2017. 8. 3.이었고, 낙찰자는 2020. 6. 26. 매각대금을 완납했습니다.

원래 소유자가 오래 살았던 집이면 조합원이 될 수 있나요?

양도인이 1세대 1주택자로서 그 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했다면, 그 양도인에게서 양수한 사람은 예외로 조합원이 될 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법 시행령」도 같은 기간을 정합니다.

판결 사안에서는 1992년부터 소유한 원래 소유자의 절반 지분에는 이 예외가 적용됐지만, 2018. 5. 29. 이혼 재산분할로 전 배우자가 받은 절반 지분에는 적용되지 않았습니다. 그래서 조합의 매도청구는 전 배우자 몫 절반 지분에만 인정됐습니다. 지분마다 양도인이 누구인지, 그 양도인이 예외 요건을 갖췄는지를 따로 봅니다.

조합은 언제까지 협의하고 소송을 내야 하나요?

손실보상은 분양신청을 하지 않은 사람 등에 대한 조치를 준용하므로, 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 협의하고, 협의가 안 되면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다. 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.

재건축 경매 낙찰자 현금청산 대응 순서

• 취득일 확정 - 매각대금 완납일을 확인합니다. 매매대금의 평가 기준시점이 되는 날입니다.
• 지분별 양도인 확인 - 등기부로 각 지분의 직전 소유자와 취득 원인을 확인합니다. 예외 요건은 지분마다 따집니다.
• 예외 요건 자료 - 양도인의 소유기간과 주민등록표상 거주기간 자료를 모읍니다. 10년 소유와 5년 거주를 넘는지 봅니다.
• 감정 기준 점검 - 조합 감정이 개발이익을 반영했는지, 기준시점이 양수일인지 확인합니다. 다르면 소송에서 재감정을 신청합니다.
• 지연이자 확인 - 조합이 협의와 소송 기한을 지켰는지 확인합니다. 넘겼다면 지연일수 이자를 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 2021. 4. 13. 개정 전 법이 적용되는 사안이거나 금융기관 채무로 경매된 집이라면 적용 조문과 예외 사유를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 매도청구와 현금청산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매로 낙찰받아도 조합원이 될 수 없나요?
  투기과열지구 재건축에서 조합설립인가 뒤 양수했다면 원칙적으로 될 수 없습니다. 양수에는 매매·증여 외에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 들어가고, 상속·이혼으로 인한 양도·양수만 빠집니다. 대법원도 경매로 취득한 낙찰자에게 이 제한을 적용한 원심 판단을 수긍했습니다.
• 매매대금은 언제 시세로 정하나요?
  낙찰자가 부동산을 양수한 날, 곧 매각대금을 완납해 소유권을 취득한 날의 시세로 정합니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결은 손실보상 의무 발생 시기, 가액 평가 기준시점, 매매계약 성립일을 모두 양수한 날로 보았습니다.
• 재건축 개발이익도 매매대금에 들어가나요?
  들어갑니다. 매도청구로 성립하는 매매의 시가는 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 곧 재건축으로 생길 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격입니다. 투기과열지구 지정 전 거래사례로 개발이익을 뺀 감정은 이 기준에 맞지 않습니다.
• 원래 소유자가 10년 살았던 집이면요?
  양도인이 1세대 1주택자로서 소유기간 10년, 거주기간 5년 이상이면 그 양도인에게서 양수한 사람은 조합원이 될 수 있습니다. 거주기간은 주민등록표를 기준으로 하고, 배우자나 직계존비속이 거주한 기간도 합산합니다. 지분마다 양도인을 따로 봅니다.
• 금융기관 빚 때문에 경매된 집도 같은가요?
  현행 시행령은 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매·공매되는 경우를 불가피한 양도로 보아 예외로 둡니다. 판결 사안은 개인 채권자의 가압류에서 시작된 경매였습니다. 경매를 신청한 채권자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 조합이 협의 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
  조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 협의하고, 협의가 안 되면 그 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다. 이 기간을 넘기면 100분의 15 이하에서 대통령령으로 정하는 이율의 지연이자를 지급해야 합니다.
• 조합은 반드시 보상을 해야 하나요?
  해야 합니다. 사업시행자는 조합원 자격을 취득할 수 없는 사람에게 분양신청을 하지 않은 사람 등에 대한 조치를 준용해 손실보상을 해야 합니다. 조합은 협의나 매도청구로 소유권을 넘겨받고, 그 대가로 매매대금을 지급합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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