등기·명의신탁

시효 완성 뒤 상속인이 형제 지분까지 사들였으면 땅 전부 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 점유취득시효가 완성된 뒤 소유자가 사망하고 상속인 한 명이 다른 상속인의 지분을 사들였다면 시효취득을 원인으로 한 등기는 그 상속인이 원래 상속한 지분만큼만 청구할 수 있습니다. 대법원은 시효 완성 후 매매로 지분을 넘겨받은 상속인을 새로운 이해관계인으로 보아 그 지분에는 시효취득을 주장할 수 없다고 봅니다. 지금은 등기부에서 지분이 상속으로 넘어갔는지 매매로 넘어갔는지부터 확인하십시오.

상속인이 바뀌었다고 해서 시효취득 주장 전체가 막히는 것은 아니므로, 상대가 「이제 내 땅」이라고 해도 곧바로 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년부터 이웃 소유자 명의의 밭을 자기 땅처럼 경작해 2024년에 20년이 지났지만 등기를 하지 않았습니다. 2025년 소유자가 사망해 두 자녀가 각 2분의 1 지분으로 상속등기를 마쳤고, 2026년 3월 큰아들이 동생 지분을 1억 2천만원에 사들여 단독 소유자가 됐습니다. 큰아들은 땅 전부를 비워 달라고 요구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 뒤 상속인이 지분을 사들이면 그 지분은 어떻게 되나요?

매매로 사들인 지분에는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 점유로 인한 부동산 소유권 취득기간이 지난 뒤 원래 소유자의 공동상속인 한 명이 다른 상속인의 상속분을 넘겨받았다면, 그 상속인은 시효 완성 후의 새로운 이해관계인이 됩니다. 시효 완성자가 등기를 하지 않는 사이에 제3자 명의로 소유권이전등기가 되면 그 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없다는 원칙이 그대로 적용됩니다.

반면 상속으로 받은 지분은 사정이 다릅니다. 상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계하므로, 원래 소유자가 지던 시효취득자에 대한 소유권이전등기의무도 함께 물려받습니다. 위 사례라면 A씨는 큰아들에게 원래 상속한 2분의 1 지분에 대해서는 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

협의분할로 한 사람이 전부 상속했다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 상속재산 분할은 상속이 개시된 때로 소급해 효력이 있으므로, 공동상속인들이 협의분할로 한 사람에게 전부를 몰아주었다면 그 사람은 처음부터 전부를 상속한 것으로 봅니다. 이 경우 단독 상속인은 새로운 이해관계인이 아니어서 땅 전부에 대해 등기를 청구할 여지가 있습니다.

다만 공동명의로 상속등기를 마친 직후 일부 상속인이 매매를 원인으로 다른 상속인 지분을 넘겨받았다면, 실질이 협의분할이라고 단정하기 어렵습니다. 등기원인이 매매로 기재돼 있고 대금이 오갔다면 법원은 매매로 볼 가능성이 높습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 구분은 그대로입니다.

점유취득시효 요건은 무엇이고 언제 등기해야 하나요?

20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 시효가 완성돼도 등기 전까지는 소유권이 아니라 등기청구권만 있으므로, 그 사이 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 대항하지 못합니다. 시효 완성 사실을 알았다면 곧바로 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분을 검토해야 합니다.

시효취득 등기 청구 대응 순서

• 등기원인 확인 - 등기사항전부증명서로 지분 이전 원인이 상속인지 매매인지 확인합니다. 매매라면 그 지분은 청구 대상에서 빠집니다.
• 점유 기간 증명 - 20년 점유를 보여 줄 경작 사진·항공사진·농지원부·재산세 납부 내역을 모읍니다. 점유 개시일이 흔들리면 시효 완성 시점도 흔들립니다.
• 처분금지가처분 - 상속 지분에 대해 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 지분이 다시 팔리면 그 지분마저 잃을 수 있습니다.
• 등기청구 소송 - 상속인을 상대로 상속 지분에 대한 소유권이전등기를 청구합니다. 협의분할 사정이 있으면 전부를 청구하고 예비적으로 지분을 청구합니다.
• 나머지 지분 협상 - 매매로 넘어간 지분은 매수나 공유 관계 정리로 풉니다. 공유물분할 소송도 선택지입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인들 사이에 분할 협의서가 있거나 등기원인이 여러 번 바뀐 경우에는 등기부와 협의서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속인에게도 시효취득을 주장할 수 있나요?
  있습니다. 상속인은 민법 제1005조에 따라 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계하므로, 원래 소유자가 지던 소유권이전등기의무도 물려받습니다. 따라서 시효 완성 후 소유자가 사망했다면 상속인이 상속받은 지분에 대해서는 시효취득을 원인으로 한 등기를 청구할 수 있습니다.
• 상속인이 다른 상속인 지분을 사면 왜 청구가 막히나요?
  매매로 넘겨받은 지분은 상속이 아니라 시효 완성 후 새로 이루어진 소유권 이전이기 때문입니다. 대법원 1993. 9. 28. 선고 93다22883 판결은 이렇게 상속분을 양수한 상속인도 시효 완성 후의 새로운 이해관계인에 해당한다고 보았습니다. 그 지분에는 시효취득을 주장할 수 없습니다.
• 협의분할로 한 명이 전부 가져간 경우는 어떤가요?
  상속재산 분할은 민법 제1015조에 따라 상속개시 때로 소급하므로, 협의분할로 한 사람이 전부 상속했다면 처음부터 그 사람이 전부를 상속한 것이 됩니다. 이때 그 상속인은 새로운 이해관계인이 아니어서 전부에 대해 등기를 청구할 여지가 있습니다. 등기원인이 협의분할인지 먼저 확인하십시오.
• 시효가 완성되면 등기 없이도 내 땅인가요?
  아닙니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 시효 완성만으로는 소유자에게 등기를 넘겨 달라고 청구할 권리가 생길 뿐이고, 그 전에 제3자에게 소유권이 넘어가면 그 사람에게는 주장하지 못합니다.
• 소송 중에 지분이 또 팔리면 어떻게 하나요?
  소송 전에 처분금지가처분을 해 두면 막을 수 있습니다. 가처분 등기 후에 지분을 산 사람은 본안 판결에 따른 등기를 막지 못합니다. 가처분 없이 소송만 하다가 지분이 제3자에게 넘어가면, 그 제3자는 새로운 이해관계인이 되어 시효취득을 주장할 수 없게 됩니다.
• 매매로 넘어간 지분은 방법이 없나요?
  시효취득으로는 청구할 수 없지만 다른 방법은 남습니다. 상속 지분을 등기로 넘겨받으면 공유자가 되므로, 나머지 지분권자와 매수 협의를 하거나 공유물분할 청구로 관계를 정리할 수 있습니다. 민법 제1013조 제1항의 협의분할이었다는 사정이 드러나면 전부 청구도 다시 검토합니다.

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