등기·명의신탁

잔금 후 매도인이 사망해 장남 단독 상속등기, 이전등기는 누구에게 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매도인이 이전등기 전에 사망했고 상속인들이 협의분할로 장남 단독 명의 상속등기를 마쳤다면, 장남 한 사람만 상대로 이전등기를 청구하면 됩니다. 협의분할은 상속개시 때로 소급하므로 나머지 상속인은 부동산을 상속하지 않은 것이 되어 이전등기 의무가 없습니다. 지금은 장남이 부동산을 처분하지 못하도록 처분금지가처분부터 신청하십시오.

배우자와 자녀 네 명 모두를 피고로 삼아 소장을 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 3월 L씨에게서 아파트를 4억원에 사면서 대금을 모두 치렀지만, 이전등기를 하기 전인 2025년 5월 L씨가 갑자기 사망했습니다. L씨의 상속인은 배우자와 자녀 3명이었는데, 2026년 등기사항증명서를 떼어 보니 아파트가 협의분할을 원인으로 장남 단독 명의로 상속등기되어 있었습니다. K씨는 누구를 상대로 이전등기를 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 죽으면 이전등기 의무는 누가 지나요?

매도인의 이전등기 의무는 상속인들에게 포괄적으로 승계됩니다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 이어받기 때문에, 원칙적으로는 배우자와 자녀 3명이 상속분에 따라 함께 이전등기 의무를 집니다.

그러나 상속인들이 협의로 상속재산을 나누면 사정이 달라집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 공동상속인이 언제든지 협의로 상속재산을 분할할 수 있다고 정하고, 그 결과 한 사람이 부동산 전부를 가질 수도 있습니다.

협의분할로 장남 단독 명의가 되었다면 누구를 상대로 하나요?

장남 한 사람만 상대로 하면 됩니다. 상속재산 분할은 상속이 개시된 때로 소급해 효력이 생기므로, 장남이 처음부터 아파트를 상속한 것으로 봅니다.

대법원도 피상속인에게서 산 부동산이 협의분할로 공동상속인 중 한 사람 명의로 상속등기되었다면, 나머지 상속인들은 그 부동산을 상속한 것이 아니고 등기명의자도 아니어서 이전등기 의무가 없다고 판단했습니다. 부동산 이전등기 의무자는 특별한 사정이 없으면 등기부상 명의인이기 때문입니다.

그래서 K씨는 장남을 피고로 「망 L씨와의 2025. 3. 매매」를 원인으로 한 소유권이전등기 청구 소송을 내면 됩니다. 나머지 상속인을 함께 피고로 적으면 그 부분은 기각될 수 있습니다. 소장에는 장남이 망 L씨의 상속인이라는 점을 보여 주는 가족관계증명서와 기본증명서, 상속등기가 된 등기사항증명서를 붙입니다.

이전등기 청구권에 시효가 있나요?

이전등기 청구권은 채권이라 원칙적으로 10년 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 다만 매수인이 부동산을 인도받아 살고 있는지에 따라 시효 진행이 달라질 수 있으므로 점유 상황을 함께 확인해야 합니다.

부동산 소유권은 등기해야 취득하므로, 대금을 다 치렀더라도 등기 전에는 K씨가 소유자가 아닙니다. 그래서 소송과 가처분으로 등기를 확보하는 절차를 미루지 않는 편이 좋습니다.

매도인 사망 후 이전등기 청구 순서

• 등기부 확인 - 등기사항증명서로 상속등기 원인이 협의분할인지, 법정상속분 공동상속인지 확인합니다. 피고가 여기서 정해집니다.
• 처분금지가처분 - 장남 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자 처분을 막습니다.
• 매매 증거 정리 - 매매계약서, 대금 송금 내역, 영수증을 정리합니다. 망인과의 매매가 있었다는 증거입니다.
• 소 제기 - 장남을 피고로 망인과의 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구 소송을 냅니다.
• 판결 후 등기 - 확정판결로 K씨가 단독으로 이전등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법정상속분대로 공동상속등기가 되어 있거나 장남이 이미 제3자에게 처분한 경우에는 등기부를 보고 피고와 청구를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매수인의 소유권이전등기 청구 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인 사망 시 등기 의무는 누가 지나요?
  상속인들이 매도인의 이전등기 의무를 포괄적으로 이어받습니다. 민법 제1005조가 상속인은 상속개시 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 승계한다고 정합니다. 협의분할이 없다면 상속인 전원이 상속분대로 의무를 집니다.
• 협의분할은 언제부터 효력이 있나요?
  상속이 개시된 때로 소급해 효력이 생깁니다. 민법 제1015조가 정합니다. 그래서 협의분할로 부동산을 받은 상속인은 처음부터 그 부동산을 상속한 것으로 봅니다. 다만 제3자의 권리를 해하지 못합니다.
• 다른 상속인도 피고로 해야 하나요?
  하지 않아도 됩니다. 대법원 1991. 8. 27. 선고 90다8237 판결은 협의분할로 단독 상속등기를 마친 상속인 외의 나머지 상속인은 등기명의자가 아니어서 이전등기 의무가 없다고 봤습니다. 함께 피고로 적으면 기각될 수 있습니다.
• 상속인들끼리 언제 분할할 수 있나요?
  공동상속인은 유언으로 분할이 금지된 경우 외에는 언제든지 협의로 상속재산을 분할할 수 있습니다. 민법 제1013조 제1항이 정합니다. 그 결과 한 사람이 부동산 전부를 가질 수도 있습니다.
• 대금을 다 냈으면 이미 내 집 아닌가요?
  아닙니다. 법률행위로 인한 부동산 물권의 변동은 등기해야 효력이 생깁니다. 민법 제186조가 정합니다. 대금을 모두 치렀어도 등기 전에는 매수인이 소유자가 아니라 이전등기를 청구할 권리를 가질 뿐입니다.
• 이전등기 청구에 시효가 있나요?
  이전등기 청구권은 채권이라 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 원칙입니다. 다만 매수인이 부동산을 인도받아 점유하고 있는지에 따라 시효 진행이 달라질 수 있어 점유 상황을 함께 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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