공유·경계

도시계획도로로 묶여 남겨 둔 땅, 구청에 사용료를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 도시계획도로로 이미 결정된 땅을 계획선에 맞춰 부득이 나누어 남겨 둔 것이라면 소유자가 도로로 무상 제공했다고 단정할 수 없어 구청에 부당이득을 청구할 여지가 있습니다. 대법원은 그 분할이 도시계획 결정에 따른 부득이한 결과라면 소유자가 보상을 기대했다고 보는 것이 합리적이라고 했습니다. 지금은 도시계획 결정 고시일과 땅을 사고 나눈 날짜를 비교해 보십시오.

부모가 땅을 나누어 팔 때 도로 부분을 남겼다는 사실만으로 그 땅의 권리를 포기했다고 받아들일 필요는 없습니다. 왜 그렇게 나누었는지 경위가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 오래전 논 두 필지를 사서 하나로 합친 뒤 여러 필지로 나누어 대부분을 팔았고, 가운데 폭 8미터 정도의 땅 한 필지만 남겨 두었습니다. 그 땅은 아버지가 사기 전부터 이미 도시계획시설(도로)로 결정되어 있었고, 나중에 구청이 도로개설 실시계획인가를 고시했습니다. 아버지가 2023년 세상을 떠나자 A씨 등 자녀 네 명이 그 땅을 1/4씩 상속했고, 2025년 구청에 도로 사용에 따른 부당이득반환을 청구했습니다. 구청은 「아버지가 나머지 땅을 비싸게 팔려고 스스로 도로로 내놓았다」며 지급을 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도시계획도로로 묶인 땅을 남겨 두었는데 구청에 사용료를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있는 여지가 있습니다. 땅을 나눌 당시 이미 도시계획시설(도로)로 결정되어 있어 부득이 계획선에 맞춰 분할한 것이라면, 소유자가 스스로 도로로 무상 제공했다고 쉽게 단정할 수 없습니다.

위 판결 사안에서 원심은 소유자가 계획적으로 땅을 사서 도로 부지를 떼어 내 나머지 땅값을 올려 팔았으므로 독점적·배타적 사용·수익권을 포기했다고 보았습니다. 대법원은 분할 당시 그 땅이 아직 논이었고 도로가 개설되기 전이었으므로, 소유자는 무상 제공보다는 나중에 시가 도로를 만들면서 수용 등으로 보상해 줄 것을 기대했다고 보는 것이 합리적이라고 했습니다. 이 사건은 서울남부지방법원으로 환송되었습니다.

땅 주인이 도로 사용을 막지 못하는 경우는 언제인가요?

소유자가 스스로 땅을 도로로 내놓거나 그 사용을 용인해 주민들이 무상으로 통행하는 상태가 되었다면, 부당이득 반환이나 토지 인도 청구가 제한될 수 있습니다. 다만 이는 소유권과 공공의 이익을 비교형량해 판단하고, 땅을 얻은 경위와 보유 기간, 제공 당시 의사, 그로 얻은 이익 등을 종합합니다.

이 제한은 소유권을 영구히 잃는 것이 아닙니다. 일반 공중의 통행을 방해하지 않는 범위에서는 처분하거나 사용할 수 있고, 토지 이용 상태가 크게 바뀌는 등 사정변경이 있으면 다시 완전한 소유권을 주장할 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」에서도 소유자는 법률의 범위에서 그 소유물을 사용·수익·처분할 권리를 가집니다.

다른 통행로가 있었다면 판단이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 분할 당시 위쪽에 공로로 나가는 다른 통행로가 있었고, 폭 8미터 정도의 땅 전체가 통로로 꼭 필요하지도 않았다는 점이 위 판결에서 포기를 부정하는 사정으로 고려되었습니다. 그 땅이 나머지 땅의 하나뿐인 출입로였다면 소유자의 이익과 의사를 다르게 볼 여지가 있습니다.

상속받은 땅이면 부모가 한 일에 묶이나요?

부모가 실제로 사용·수익권을 포기한 것으로 인정되면 상속인도 그 제한을 그대로 이어받습니다. 상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리·의무를 포괄적으로 승계하기 때문입니다.

그래서 상속인이 청구할 때도 다툼의 중심은 부모가 땅을 나누고 팔던 때의 사정입니다. 도시계획 결정 고시일, 분할 신청 경위, 다른 통행로 유무를 보여 주는 옛 지적도와 항공사진이 증거가 됩니다. 사용·수익권 제한을 주장하는 쪽이 그 요건을 증명해야 하므로, 구청이 포기 사실을 증명하지 못하면 청구가 받아들여질 수 있습니다.

도시계획도로 부지 부당이득 대응 순서

• 도시계획 결정 확인 - 도시계획시설 결정 고시일과 땅을 산 날, 분할한 날을 비교합니다. 고시가 먼저였다면 부득이한 분할로 볼 근거가 됩니다.
• 분할 경위 자료 확보 - 토지대장, 옛 지적도, 분할 당시 항공사진을 발급받습니다. 다른 통행로가 있었는지 확인합니다.
• 보상 여부 확인 - 시나 구청에서 보상금을 받은 적이 있는지 확인합니다. 보상을 받았다면 청구가 어렵습니다.
• 임료 감정 준비 - 청구 기간의 토지 임료를 감정으로 산정합니다. 지자체에 대한 청구는 5년 치가 한도입니다.
• 소송 제기 - 부당이득반환 청구 소송을 냅니다. 사업 실시계획인가가 있으면 보상 협의와 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부모가 분할하면서 시나 구청과 기부채납 약정을 했거나 이미 보상금을 받은 기록이 있으면 그 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지방자치단체를 상대로 한 도로 부지 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 나눠 팔며 도로를 남기면 권리를 포기한 건가요?
  그것만으로 단정할 수 없습니다. 대법원 2024. 4. 4. 선고 2023다295695 판결은 분할 당시 이미 도시계획시설(도로)로 결정되어 건축이 제한된 땅을 계획선에 맞춰 나눈 것이라면, 소유자가 무상 제공 의사보다는 수용 등 보상을 기대했다고 보는 것이 합리적이라며 포기를 인정한 원심을 파기했습니다.
• 사용·수익권 포기는 어떤 기준으로 판단하나요?
  대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결은 소유 경위와 보유 기간, 공공 사용에 제공한 경위와 규모, 제공 당시 의사, 그로 얻은 이익, 토지의 위치와 형태, 인근 토지와의 관계 등을 종합하고 소유권 보장과 공공의 이익을 비교형량해 판단한다고 정리했습니다.
• 권리를 포기한 것으로 보면 영원히 못 쓰나요?
  아닙니다. 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결은 일반 공중의 무상 이용과 양립하기 어려운 독점적·배타적 사용·수익만 제한될 뿐, 통행을 방해하지 않는 범위의 처분과 사용은 가능하다고 보았습니다. 토지 이용 상태가 현저히 바뀌는 등 사정변경이 있으면 다시 완전한 소유권을 주장할 수 있습니다.
• 구청에 몇 년 치 사용료를 받을 수 있나요?
  청구일부터 거슬러 5년 치입니다. 지방재정법 제82조 제2항은 금전 지급을 목적으로 하는 지방자치단체에 대한 권리도 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 장래 사용료는 도로 점유가 끝나거나 보상이 이루어질 때까지 함께 청구할 수 있습니다.
• 포기했다는 사실은 누가 증명하나요?
  사용·수익권 제한을 주장하는 쪽, 대개 지자체가 증명합니다. 대법원 2024. 2. 15. 선고 2023다295442 판결은 이 법리가 소유자의 권리행사를 제한하는 예외적 법리여서 헌법 제23조 제3항의 정당보상 원칙과 법치행정의 취지에 비추어 엄격하게 적용해야 하고, 제한 요건의 증명책임은 그 제한을 주장하는 사람에게 있다고 보았습니다.
• 부모가 포기했다면 상속인도 청구할 수 없나요?
  부모의 포기가 인정되면 그렇습니다. 민법 제1005조에 따라 상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리·의무를 포괄 승계하므로 그 제한도 함께 이어받습니다. 그래서 상속인은 부모가 실제로 무상 제공 의사를 가졌는지, 도시계획 등 다른 사정으로 부득이했는지를 다투게 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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