공유·경계

사업이 무산됐는데 기부채납하기로 한 땅을 도로로 계속 쓰면 사용료를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 사업 승인을 위해 한 기부채납 확약은 사업 실행을 조건으로 한 것이어서, 사업이 확정적으로 무산되면 그 확약만으로 토지 사용·수익권을 포기했다고 보기 어려워 도로 부지 사용료를 받을 여지가 있습니다. 대법원은 이런 땅을 보상 없이 도로로 써 온 지방자치단체에 대해 사용·수익권 포기를 인정한 원심을 파기했습니다. 지금은 기부채납 확약서와 실시계획인가 조건, 사업이 무산된 날짜부터 확인하십시오.

사업 추진 중에 도로 공사를 위한 사용승낙을 해 줬다고 해서 영영 사용료를 못 받는다고 단념할 필요는 없습니다. 가까운 장래의 기부채납을 전제로 한 잠정적 승낙이었다면 사정이 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

한 시행사는 2019년 대형 건물 신축사업을 추진하면서 사업부지 일부를 도로 확장용으로 건물 사용승인 때 지방자치단체에 기부채납하겠다는 확약서를 냈습니다. 지방자치단체는 그 땅에 도로를 먼저 내고 관리해 왔지만, 시행사가 파산하면서 사업은 시행기간이 끝나 무산됐습니다. 2024년 A회사가 이 땅을 사들인 뒤 도로 부지 사용료 상당의 부당이득을 청구하자, 지방자치단체는 예전 소유자가 사용·수익권을 포기했으니 줄 돈이 없다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 땅이 도로로 쓰이면 사용료를 받을 수 있나요?

원칙적으로 받을 수 있지만, 소유자가 스스로 땅을 도로로 내주어 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 보이면 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」상 소유자는 소유물을 사용·수익할 권리가 있고, 법률상 원인 없이 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환해야 합니다.

포기했는지는 땅을 갖게 된 경위와 보유기간, 공공에 내준 경위와 규모, 그때 소유자의 의사, 소유자가 얻은 이익, 땅의 위치와 주변 환경 등을 종합하고, 소유권 보장과 공공의 이익을 비교해 판단합니다. 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결이 세운 기준이고, 이 판결 뒤에 바뀌었다는 판례는 확인되지 않습니다.

기부채납을 약속했으면 사용·수익권을 포기한 건가요?

사업 승인을 받으려고 한 기부채납 확약이라면 그것만으로 포기했다고 보기 어렵습니다. 대법원 2025. 1. 23. 선고 2024다277885 판결은 확약이 사업 실행을 조건으로 한 의사표시이고, 실시계획인가가 실효되고 사업계획이 확정적으로 취소된 이상 확약만으로 포기 의사를 인정할 수 없다고 했습니다.

대법원은 기부채납 이행기가 건축물 사용승인 시점으로 정해져 있었다는 점에서 사업 완료가 전제였다고 보았습니다. 사업이 무산되면 시행사는 도로 부지를 공짜로 내줄 생각이 아니라 수용 등으로 보상받기를 기대했다고 보는 것이 합리적이라고 했습니다. 파산 전후 4년가량 이의하지 않았다거나 담당자가 교통개선분담금 의무를 인정했던 사정도 포기의 근거가 되지 못했습니다.

지방자치단체가 보상 없이 쓰면 어떻게 판단하나요?

포기 법리를 신중하게 적용해야 합니다. 시행사는 기부채납으로 얻으려던 이익을 얻지 못했고 지방자치단체는 정당한 보상 없이 도로로 쓰게 되었으므로, 대법원은 정당한 보상을 요구하는 헌법의 취지에 비추어 포기를 쉽게 인정해서는 안 된다고 했습니다.

이 사건 원고는 토지를 산 뒤의 사용료 상당 부당이득만 청구했고 도로 인도는 구하지 않았습니다. 대법원은 그래서 일반 공중의 통행에 직접 영향을 주지 않고, 사용료를 돌려주는 것이 공익에 중대한 영향을 미친다고 할 수 없다고 보아 원심을 파기환송했습니다. 반환액은 환송 후 다시 정해집니다. 인도까지 청구하면 공익과의 비교형량이 더 엄격해질 수 있습니다.

도로 부지 부당이득 청구 대응 순서

• 취득 경위 확인 - 등기부로 언제 어떤 원인으로 땅을 취득했는지 확인합니다. 특정승계인은 예전 소유자의 포기 여부를 이어받는지가 쟁점이 됩니다.
• 제공 경위 자료 확보 - 기부채납 확약서, 사용승낙서, 실시계획인가 조건을 정보공개청구로 받습니다. 조건부 제공인지가 드러납니다.
• 사업 무산 시점 확인 - 시행기간 만료일, 인가 실효일, 사업계획 취소일을 정리합니다. 조건이 확정적으로 깨진 날을 보여 줍니다.
• 청구 범위 결정 - 사용료 상당 부당이득만 청구할지 인도까지 구할지 정합니다. 공익과의 비교형량에 영향을 줍니다.
• 임료 감정 신청 - 소송에서 도로 부지 임료 감정을 신청합니다. 반환액 산정의 기준이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 예전 소유자가 사업과 무관하게 땅을 내주었거나 도로 지정·수용 절차가 진행 중이면 행정 기록과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사유지 도로 부당이득반환과 토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도로로 쓰이는 내 땅, 사용료를 받나요?
  원칙적으로 받을 수 있습니다. 다만 소유자가 스스로 땅을 도로로 내주어 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있으면, 도로를 점유하는 국가나 지방자치단체에 부당이득반환을 청구할 수 없습니다.
• 기부채납 확약도 포기에 해당하나요?
  사업 승인을 위해 한 확약이라면 사업 실행을 조건으로 한 의사표시로 봅니다. 대법원은 사업이 확정적으로 무산된 이상 확약만으로 사용·수익권 포기를 인정하기 어렵다고 했습니다. 이행기가 건축물 사용승인 때로 정해진 점도 근거가 됐습니다.
• 도로 공사 사용승낙을 해 줬으면요?
  가까운 장래에 기부채납이 이루어질 것을 전제로 한 잠정적 승낙이라면 포기 의사로 보기 어렵습니다. 대법원도 도로 개설 공사를 위한 사용승낙을 그렇게 평가해, 승낙 사실만으로 사용료 청구가 막히지 않는다고 보았습니다.
• 오랫동안 이의하지 않았으면 포기인가요?
  그것만으로는 아닙니다. 대법원은 시행사 파산 전후 약 4년간 이의하지 않았다는 사정만으로 사업 무산 뒤의 무상 사용까지 동의하거나 용인했다고 볼 수 없다고 했습니다. 사업을 계속할 가능성이 있었던 사정도 고려했습니다.
• 보상 없이 쓰는 것도 고려되나요?
  네, 공공필요에 따른 재산권 사용에는 정당한 보상을 지급해야 한다는 헌법 규정의 취지에 비추어, 보상 없이 도로로 쓰는 경우에는 포기 법리를 신중하게 적용해야 한다고 대법원이 밝혔습니다.
• 땅을 새로 산 사람도 청구할 수 있나요?
  예전 소유자가 포기한 땅을 산 특정승계인은 원칙적으로 사용·수익권을 행사할 수 없습니다. 다만 예전 소유자의 포기 자체가 인정되지 않으면 새 소유자도 소유권을 취득한 뒤의 사용료를 청구할 수 있습니다.
• 사용료만 청구하면 유리한가요?
  대법원은 원고가 사용료 상당 부당이득만 청구하고 도로 인도는 구하지 않아 일반 공중의 통행에 직접 영향이 없다는 점을 비교형량에서 고려했습니다. 인도까지 구하면 공익과의 충돌이 커질 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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