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수십 년 도로로 쓰인 땅 지분을 샀는데 지자체에 사용료를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 오래 도로로 쓰인 땅이라도 이전 소유자들이 오래 이의하지 않았다는 사정만으로는 권리 포기로 볼 수 없어, 지분을 산 사람도 지자체에 부당이득을 청구할 여지가 있습니다. 대법원은 권리 포기 주장은 엄격하게 적용하고 그 증명책임은 제한을 주장하는 지자체에 있다고 보았습니다. 지금은 땅이 도로로 분할된 경위를 보여 주는 옛 토지대장과 측량원도를 찾아보십시오.

기한

지방자치단체를 상대로 한 도로 부지 부당이득은 5년간 행사하지 않은 부분부터 시효로 소멸합니다. 땅을 산 뒤 청구를 미루면 그만큼 받을 수 있는 기간이 줄어듭니다.

오래도록 아무도 이의하지 않았다는 이유만으로 권리를 포기했다고 받아들일 필요는 없습니다. 권리를 행사하지 않을 자유도 소유자의 권리에 들어갑니다.

이런 상담이 많습니다

A회사는 2024년 일제강점기부터 도로로 쓰여 온 땅 두 필지의 지분을 매수했습니다. 그 땅은 증조부 명의로 사정받은 뒤 1930년대에 분할되며 지목이 도로로 바뀌었고, 후손들은 2023년에야 소유권보존등기를 마쳤습니다. A회사는 지분을 사면서 후손들이 시에 대해 가진 부당이득반환채권도 함께 넘겨받아 곧바로 소송을 냈습니다. 시는 「90년 동안 아무도 이의를 제기하지 않았으니 권리를 포기한 것이고, 회사는 돈을 벌려고 땅을 산 것」이라고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수십 년 동안 이의하지 않았으면 도로 사용료를 못 받나요?

받을 수 있습니다. 땅이 도로로 쓰이는 것에 소유자가 적극적으로 이의하지 않았고 그 기간이 길다는 사정만으로는, 소유자가 무상 사용에 미리 동의했거나 나중에 용인했다고 볼 수 없습니다. 소유자가 장기간 권리를 행사하지 않았다고 해서 소유권의 일부 권능을 포기했다는 의사가 곧바로 나오지는 않습니다.

원심과 대법원의 판단 비교
쟁점원심대법원
약 90년간 이의 없음포기·용인 인정그것만으로 포기 아님
분할 경위소유자 제공 전제관청 직권 가능성
수익 목적 매수청구 제한 사유그것만으로 제한 불가

출처 - 대법원 2023다295442 판결

위 판결 사안에서 원심은 90년 가까이 도로로 쓰이는 동안 종전 소유자들이 이의하지 않았으므로 사용·수익권을 포기했다고 보았습니다. 대법원은 분할이 관할관청의 직권으로 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없고, 도로 부분이 모토지의 약 19.7%에 이르며 오히려 나머지 땅을 세 조각으로 갈라 이용을 방해했고, 소유자가 분할로 얻은 이익도 확인되지 않는다며 원심을 파기해 부산지방법원으로 돌려보냈습니다.

지자체가 권리 포기를 주장하면 누가 증명해야 하나요?

사용·수익권이 제한된다고 주장하는 쪽, 대개 지방자치단체가 그 요건을 증명해야 합니다. 이 법리는 소유자의 권리행사를 제한하는 예외적 법리여서, 공공필요에 의한 재산권 제한에는 정당한 보상을 지급해야 한다는 헌법 원칙과 법치행정의 취지에 비추어 신중하고 엄격하게 적용해야 합니다.

판단 기준은 소유 경위와 보유 기간, 공공 사용에 제공한 경위와 규모, 제공 당시 의사, 그로 얻은 이익, 토지의 위치와 형태, 소유자 행태의 모순 정도 등을 종합해 소유권 보장과 공공의 이익을 비교형량하는 것입니다. 2026. 10. 11. 기준으로 이 기준을 바꾼 대법원 판결은 확인되지 않습니다.

돈을 벌려고 도로 땅 지분을 산 사람도 청구할 수 있나요?

원래 소유자의 사용·수익권이 제한되지 않았다면, 매수인이 수익을 노리고 샀을 가능성이 있다는 사정만으로 청구를 막을 수 없습니다. 위 판결은 매수인이 과거 5년과 장래의 임료 상당 부당이득만 청구하고 도로 인도처럼 통행에 직접 영향을 주는 청구는 하지 않았다는 점도 고려했습니다.

매수인 청구 가능 여부 판단 흐름
  1. 1

    원소유자 단계 확인

    원래 소유자가 사용·수익권을 포기했는지 판단

  2. 2

    포기 없음

    매수인도 소유권에 기한 부당이득 청구 가능

  3. 3

    포기 있음

    매수인은 원칙적으로 청구 불가

  4. 4

    특별한 사정

    취득 경위·가격 반영 등으로 예외 검토

반대로 원래 소유자의 권리가 이미 제한된 땅을 매매나 경매로 산 사람은 원칙적으로 그 제한을 알고 산 것으로 보아 사용·수익권을 행사할 수 없습니다. 이때는 취득 경위와 목적, 외관상 도로로 표시된 정도, 매수가격에 제한이 반영됐는지 등을 따져 예외를 인정할 특별한 사정이 있는지 봅니다. 그래서 매수인은 먼저 원래 소유자 단계에서 포기가 없었다는 점을 정리해야 합니다.

같은 도로의 다른 땅은 보상을 받았다면요?

지자체가 같은 도로의 연장선에 있는 다른 땅들에 대해서는 보상을 하고 소유권을 넘겨받아 왔다면, 남은 땅의 임료 상당 부당이득을 돌려주는 것은 정당한 보상의 실질을 갖는다고 보았습니다. 종전 공익사업 부지로 보상금이 지급되지 않은 땅은 미지급용지로 편입 당시 이용상황을 상정해 평가합니다.

오래된 도로 부지 부당이득 대응 순서

  • 분할 경위 조사 - 측량원도, 토지대장, 폐쇄 지적도로 분할과 지목 변경이 직권으로 이루어졌는지 확인합니다. 소유자 의사가 없었다는 사정의 근거입니다.
  • 이익 여부 확인 - 분할로 나머지 땅의 가치가 올랐는지, 보상을 받았는지 확인합니다. 이익이 없으면 포기 주장이 약해집니다.
  • 인근 보상 사례 수집 - 같은 도로의 다른 필지가 미지급용지로 보상받은 기록을 찾습니다. 정당보상의 실질을 보여 주는 자료입니다.
  • 청구 범위 설정 - 과거 5년과 장래 임료 상당 부당이득으로 청구를 정합니다. 도로 인도 청구는 공익과의 비교형량에서 불리할 수 있습니다.
  • 소송 제기 - 시효가 지나지 않도록 빨리 청구합니다. 채권을 양수했다면 양도 통지 기록도 함께 갖춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 소유자가 도로 개설에 동의한 문서나 기부채납 기록이 있으면 그 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지방자치단체를 상대로 한 사유지 도로 부당이득반환과 미보상 토지 보상 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

오래된 도로 부지 소송에서 지자체가 가장 먼저 꺼내는 말은 「수십 년 동안 아무 말 없었다」입니다. 원심도 그 말을 받아들였지만, 대법원은 권리를 행사하지 않을 자유도 소유자에게 있다고 보았습니다. 침묵의 길이보다 땅이 어떻게 도로가 되었는지가 결론을 가릅니다.

그래서 일제강점기 측량원도와 폐쇄 토지대장 같은 오래된 서류가 핵심 증거가 됩니다. 분할 신청자가 누구였는지, 지목 변경이 같은 날 이루어졌는지, 인근 필지가 언제 어떻게 보상받았는지를 문서로 맞춰야 합니다. 지분과 함께 부당이득채권을 넘겨받았다면 양도 통지가 시에 도달한 날도 기록해 두어야 합니다.

이 자료는 소송에서 지자체의 증명책임을 무겁게 만드는 근거가 됩니다. 분할 경위가 불분명하고 소유자가 얻은 이익이 없으면 지자체가 포기를 증명하기 어렵고, 인근 필지 보상 기록은 부당이득 반환이 정당보상의 실질을 갖는다는 판단으로 이어집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 지방자치단체를 상대로 한 사유지 도로 부당이득반환과 미보상 토지 보상 사건을 수행해 왔으며, 도로 편입 경위를 옛 지적 자료로 재구성해 사용·수익권 포기 주장을 다투는 방식으로 대응합니다.

  • 행정처분 취소·집행정지
  • 강제집행·채권추심
  • 가압류·가처분 신청
  • 명도·임대차 분쟁

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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