공유·경계

산 땅 일부가 마을 도로로 쓰이고 있다면 시에 인도와 사용료를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

땅을 산 뒤 일부가 마을 도로로 포장돼 쓰이고 있어도, 전 소유자가 독점적 사용·수익권을 포기한 것으로 보이면 시에 인도나 사용료를 청구하기 어렵습니다. 대법원 2020다246630 판결로 포기 판단 기준과 매수인이 따져야 할 사정, 대응 순서를 정리했습니다.

청구할 수는 있지만, 전 소유자가 그 부분의 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 인정되면 인도와 사용료 모두 받기 어렵습니다. 그런 땅을 산 사람도 그 부담을 알고 샀다고 보아 같은 제한을 받는 것이 원칙입니다. 다만 포기 여부는 여러 사정을 따져 판단하므로, 도로로 쓰인다는 사실만으로 청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019. 5. 공장 부지로 쓰려고 논 2,000㎡를 샀습니다. 사고 보니 그중 길쭉한 150㎡가 이미 지목이 도로로 바뀌어 있었고, 시가 아스팔트로 포장해 인근 공장과 마을 주민이 매일 지나다니고 있었습니다. 전 소유자는 수십 년 전 새마을사업 때 길이 넓혀졌다고만 했고, 보상을 받았는지는 모른다고 했습니다. A씨는 2026. 7. 시에 땅을 돌려주거나 사용료를 내라고 요구할 수 있는지, 받는다면 몇 년치를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅 주인이 사용·수익권을 포기했다고 보는 기준은 무엇인가요?

여러 사정을 종합하고 소유권 보장과 공공의 이익을 비교해 판단합니다. 대법원은 소유자가 땅을 소유하게 된 경위와 보유기간, 공공의 사용에 제공한 경위와 규모, 그로 인한 이익이나 편익, 땅의 위치와 형태, 인근 토지와의 관계, 주위 환경을 함께 보라고 했습니다. 예컨대 땅을 분할해 팔면서 나머지 땅의 통행로로 남겨 두었거나, 도로가 생겨 나머지 땅값이 올랐다면 포기로 볼 사정이 됩니다. 포기로 인정되면 국가나 지방자치단체가 그 땅을 점유해도 소유자에게 손해가 생긴다고 보기 어려워, 부당이득반환과 인도 청구가 모두 막힙니다. 여기서 포기는 소유권 자체를 내놓는 것이 아니라, 일반 공중의 통행을 막지 않는 범위에서 소유권 행사가 제한된다는 뜻입니다. 그래서 땅을 팔거나 담보로 잡히는 일은 여전히 할 수 있습니다. 상속으로 땅을 물려받은 사람은 피상속인의 지위를 그대로 이어받으므로, 부모가 길로 내준 땅이라면 자녀도 같은 제한을 받습니다. 매매나 경매로 산 사람은 다음 질문에서 보듯 예외를 따질 여지가 조금 더 있습니다.

대법원은 2020다246630 사건을 어떻게 판단했나요?

원심이 소유자 승소로 판단한 것을 심리가 부족하다며 파기했습니다. 원고는 1996. 9. 논 2,569㎡를 샀고, 한 달 뒤 김해시가 그중 167㎡를 분할해 지목을 도로로 바꾸고 134㎡를 포장했습니다. 그 길은 1980년경 새마을사업으로 넓혀진 뒤 주민 통행로로 쓰이던 곳이었습니다. 원고는 2000. 5. 도로 부분을 뺀 나머지 땅을 팔았고, 그 땅은 공장용지로 바뀌었습니다. 원심은 전 소유자가 기부하거나 보상받았다는 자료가 없다며 인도와 부당이득반환을 모두 인정했습니다. 대법원은 자발적 제공이라는 증거가 부족하다는 이유만으로 포기를 부정해서는 안 된다고 봤습니다. 판결 이유는 포기된 땅을 산 특정승계인에 대해 “그러한 특정승계인은 그 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용ㆍ수익권을 행사할 수 없다.”고 밝혔습니다. 도로에 접해 나머지 땅을 공장용지로 비싸게 팔았을 가능성도 함께 심리하라고 했습니다.

포기된 땅을 산 사람도 예외적으로 권리를 주장할 수 있나요?

특별한 사정이 있으면 가능합니다. 대법원은 매수인이 땅을 산 경위와 목적, 도로로 쓰인다는 사정이 지목이나 이용 현황으로 겉으로 얼마나 드러나 있었는지, 매매대금에 그 제한으로 인한 가치 하락이 반영됐는지를 보라고 했습니다. 전 소유자가 이용자와의 특별한 인적 관계나 인허가 때문에 땅을 내준 것이라면, 그 관계가 매수인에게 어떤 영향을 주는지도 따집니다. 예를 들어 포장도로가 아니라 풀숲 사이 오솔길이어서 도로로 쓰인다는 사실을 알기 어려웠고, 주변 시세대로 값을 다 치렀다면 매수인의 권리 행사를 허용할 사정이 될 수 있습니다. 반대로 지목이 이미 도로이고 포장까지 돼 있었다면 알고 샀다고 보기 쉽습니다. 경매로 산 땅에 대한 같은 쟁점은 「경매로 산 마을 통행로 토지, 포장한 지자체에 부당이득을 청구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

도로로 쓰이는 땅 사용료 청구 대응 순서

• 현황 자료 확보 - 토지대장, 지적도, 분할·지목변경 이력, 항공사진으로 도로가 된 시기와 경위를 확인합니다.
• 전 소유자 경위 확인 - 전 소유자가 땅을 나눠 팔았는지, 도로 덕분에 나머지 땅의 가치가 올랐는지, 보상이나 기부채납이 있었는지 조사합니다. 시에 정보공개청구를 하면 도로 편입 당시 공사 서류를 받을 수 있습니다.
• 매수 당시 사정 정리 - 매매계약서와 감정가, 주변 시세를 모아 도로 부담이 가격에 반영됐는지 정리합니다.
• 시에 청구서 제출 - 사용료 지급이나 매수를 요구하는 서면을 보내고, 시효를 고려해 최근 5년분부터 계산합니다.
• 소송 또는 협의 - 협의가 안 되면 부당이득반환·인도 소송을 검토합니다. 소송 중 감정으로 임료를 산정하므로, 감정 신청 비용과 받을 금액을 미리 비교합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 소유자가 그 땅을 도로로 내준 경위와 매수 당시 가격에 도로 부담이 반영됐는지에 따라 사용료와 인도 청구의 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 도로·통행로 토지의 부당이득반환과 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사용·수익권을 포기한 땅도 팔 수 있나요?
  네, 팔 수 있습니다. 포기는 소유권을 내놓는 것이 아니라 일반 공중의 통행을 막지 않는 범위에서 독점적 사용이 제한되는 것입니다. 다만 사는 사람도 원칙적으로 같은 제한을 받습니다.
• 시에 받을 사용료는 몇 년치까지 청구할 수 있나요?
  지방자치단체에 대한 금전채권은 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 그래서 청구할 수 있다고 인정되더라도 보통 소를 내기 전 5년분과 그 뒤 점유가 끝날 때까지의 사용료가 대상이 됩니다.
• 포기한 땅에 울타리를 쳐서 통행을 막아도 되나요?
  위험합니다. 포기가 인정되는 땅이라면 독점적 사용이 제한되어 통행을 막을 권리가 없고, 일반 교통에 쓰이는 길을 막으면 일반교통방해죄로 문제 될 수 있습니다. 먼저 법적 판단을 받아야 합니다.
• 포기한 뒤 사정이 바뀌면 다시 권리를 행사할 수 있나요?
  가능할 수 있습니다. 대법원은 땅이 더 이상 공공 통행에 쓰이지 않는 등 객관적 사정이 크게 바뀌면 소유자가 다시 독점적 사용·수익권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 새 도로가 나 옛길이 쓰이지 않게 된 경우가 예입니다.
• 시가 땅을 사 달라고 요구할 수는 없나요?
  사실상 도로라면 시와 매수나 사용료를 협의하는 방법이 현실적입니다. 도시·군계획시설 부지 매수청구는 결정 고시 뒤 10년 넘게 사업이 시행되지 않은 지목이 대인 토지가 대상이어서, 지목이 도로인 땅에는 쓰기 어렵습니다.

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