행정처분 대응

마을 통행로로 쓰이던 땅을 사서 건축신고가 수리됐는데 철회 통보가 오면 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

다툴 수는 있지만, 오래 주민 통행로로 쓰인 사실상 도로를 그 사정을 알고 산 경우라면 건축신고 수리 철회가 적법하다고 판단될 가능성이 큽니다. 행정기본법 제19조는 중대한 공익을 위해 적법한 처분도 철회할 수 있게 하되 당사자의 불이익과 공익을 비교·형량하도록 하고, 대법원 2011두27322 판결은 통행을 막지 않을 공익이 토지소유자의 신뢰보다 훨씬 중요하다고 보았습니다. 지금은 철회 통보를 받은 날과 그 땅이 언제부터 어떻게 통행로로 쓰였는지부터 정리하십시오.

건축신고가 한 번 수리됐다는 사실만으로 철회가 당연히 위법하다고 보기는 어렵습니다. 법원은 수리 여부보다 공익과 신뢰의 무게를 비교합니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 읍사무소로 들어가는 진입로로 수십 년간 주민들이 걸어 다니던 폭 4m 남짓한 땅을 샀습니다. S씨는 그 땅에 작은 근린생활시설을 짓겠다며 2025년 건축신고를 했고 신고는 수리됐습니다. 그러나 주민 민원이 이어지자 행정청은 2026년 초 그 땅이 사실상 도로이고 건물이 들어서면 인근 토지가 맹지가 된다며 건축신고 수리를 철회한다고 통보했습니다. S씨는 이미 받은 수리를 이렇게 거둬들일 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수리된 건축신고도 철회할 수 있나요?

철회할 수 있습니다. 적법한 처분이라도 법률에서 정한 철회 사유에 해당하게 되거나, 법령 변경·사정변경으로 처분을 더 존속시킬 필요가 없거나, 중대한 공익을 위해 필요한 경우에는 장래를 향해 철회할 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「행정기본법」 제19조 제1항이 이 사유를 정하고, 행정청은 철회로 당사자가 입는 불이익과 공익을 비교·형량해야 합니다.

왜 통행로 부지는 철회가 인정됐나요?

대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두27322 판결은 수익적 처분의 철회는 기득권 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상 필요나 제3자 이익 보호 필요가 있고, 그것이 상대방의 불이익보다 강할 때에만 허용된다고 전제했습니다. 그 사안에서는 그 땅이 수십 년간 면사무소 진입로로 쓰인 폭 4m 이상의 사실상 도로로서 건축법상 도로에 해당했고, 소유자가 이를 알고 샀으며, 건물이 서면 인근 토지가 맹지가 되는 사정이 있어 철회를 적법하다고 보았습니다.

철회를 다툴 수 있는 경우는 어떤 때인가요?

통행로로 쓰인 기간이 짧거나 다른 우회로가 있어 공익이 크지 않은 경우, 소유자가 사실상 도로라는 사정을 모르고 산 경우, 행정청이 수리 전에 이미 사정을 알고도 수리해 신뢰를 준 경우에는 형량 결과가 달라질 수 있습니다. 공사에 들인 비용과 진행 정도도 불이익 쪽에 올려 비교합니다.

또 철회는 권익을 제한하는 처분이므로 행정청은 미리 처분 내용과 근거, 의견제출 기한 등을 알려야 합니다. 사전통지 없이 한 철회라면 절차 위반도 함께 다툴 수 있습니다.

철회되면 들인 비용은 어떻게 되나요?

철회가 적법하다면 비용 보전을 행정청에 당연히 요구하기는 어렵고, 손실보상 규정이 있는지를 따로 봐야 합니다. 반대로 철회가 위법해 취소되면 건축을 계속할 수 있고, 위법한 철회로 생긴 손해는 배상을 검토할 수 있습니다. 그래서 공사 진행 상황과 지출 내역을 날짜별로 남겨 두어야 합니다.

건축신고 철회 대응 순서

• 통보 경위 확인 - 사전통지와 의견제출 기회가 있었는지 확인합니다. 절차 위반 여부를 가립니다.
• 통행 이력 조사 - 항공사진과 주민 진술로 그 땅이 언제부터 얼마나 통행에 쓰였는지 봅니다. 공익의 크기를 따지는 자료입니다.
• 매수 경위 정리 - 매수 당시 통행로 사실을 알았는지 보여 줄 계약서와 중개 자료를 모읍니다. 신뢰 보호의 크기를 정합니다.
• 대체 통로 검토 - 인근 토지에 다른 진입로가 있는지 확인합니다. 맹지 우려를 줄이는 근거가 됩니다.
• 소송·집행정지 - 통보를 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내고 필요하면 집행정지를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 그 땅이 도로법·사도법상 도로로 지정돼 있는지, 건축법상 도로에 해당하는지에 따라 결론이 달라지므로 토지대장과 도로 관련 공부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 관련 행정처분 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수리된 신고를 행정청이 마음대로 거둘 수 있나요?
  마음대로는 안 됩니다. 행정기본법 제19조 제1항은 법률상 철회 사유, 사정변경, 중대한 공익 등 사유가 있을 때만 철회를 허용하고, 제2항은 당사자의 불이익과 공익을 비교·형량하도록 합니다. 형량 없이 한 철회나 사유가 없는 철회는 취소소송으로 다툴 수 있습니다.
• 알고 샀다는 게 왜 불리한가요?
  신뢰 보호의 무게가 줄기 때문입니다. 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두27322 판결은 원고가 사실상 도로로 쓰인다는 사정을 알면서 토지를 취득한 점을 공익이 신뢰보다 훨씬 중요하다고 본 근거 중 하나로 들었습니다. 매수 당시 그 사정을 몰랐다면 이를 보여 줄 자료가 필요합니다.
• 사전통지 없이 철회됐다면요?
  절차 위반을 다툴 수 있습니다. 철회는 권익을 제한하는 처분이므로 행정절차법 제21조 제1항에 따라 처분 내용과 근거, 의견제출 기한 등을 미리 알려야 합니다. 사전통지와 의견제출 기회 없이 한 철회는 그 자체로 위법 사유가 될 수 있어 본안 주장과 함께 냅니다.
• 소송은 언제까지 내야 하나요?
  철회 통보가 있음을 안 날부터 90일, 통보가 있은 날부터 1년 안에 취소소송을 내야 합니다. 행정소송법 제20조 제1항·제2항의 기간이고 90일은 불변기간입니다. 공사가 진행 중이라면 소송과 함께 집행정지를 신청해 공사 중단에 따른 손해를 막아야 합니다.
• 건축신고 대상 건물은 어떤 것인가요?
  허가 대상 건축물이라도 바닥면적 합계 85제곱미터 이내 증축·개축, 관리지역 등에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물 건축 등은 신고로 허가를 갈음합니다. 건축법 제14조 제1항이 대상을 정합니다. 신고 대상이 아닌데 신고로 처리됐다면 그 점도 철회 사유로 다툼이 될 수 있습니다.
• 철회가 취소되면 손해도 받을 수 있나요?
  철회가 위법한 것으로 취소되면 건축을 이어갈 수 있고, 위법한 철회로 공사가 멈춰 생긴 손해는 국가배상을 검토할 수 있습니다. 다만 행정기본법 제19조 제2항의 형량에서 공익이 인정돼 철회가 적법하다면 배상은 어렵습니다. 공사 지출과 중단 기간을 날짜별로 기록해 두어야 합니다.

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