행정처분 대응

경매로 산 땅이 이미 시 도로로 쓰이고 있으면 무엇을 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

경매로 낙찰받은 땅이 이미 시의 도로로 쓰이고 있다면 도로법상 손실보상은 청구할 수 없고, 시를 상대로 토지 사용료 상당의 부당이득반환을 민사소송으로 청구해야 합니다. 대법원은 도로법에 따른 사권 제한은 행정청의 처분이 아니어서 손실보상 대상이 아니고 부당이득이나 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이라고 판단했습니다. 지금은 등기부의 근저당 설정일과 시의 협의취득 등기일을 비교해 두십시오.

토지수용위원회에 손실보상 재결부터 신청해야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 이 경우는 민사법원에 부당이득반환 소송을 내는 것이 맞는 길입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 법원 경매에서 토지 약 300제곱미터를 2억 3,000만원에 낙찰받았습니다. 알고 보니 이 땅에는 2019년 근저당이 먼저 설정되어 있었고, 시가 2021년 도시계획사업으로 원래 소유자에게서 땅을 협의취득해 도로를 만든 뒤 쓰고 있었습니다. 근저당에 따른 경매로 소유권을 가져온 A씨는 도로로 묶인 땅에 대해 무엇을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도로가 된 땅의 소유자는 권리를 쓸 수 없나요?

도로를 구성하는 부지에는 사권을 행사할 수 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「도로법」 제4조는 도로 부지·옹벽 등 시설물에 대한 사권 행사를 막으면서, 소유권 이전과 저당권 설정만은 예외로 둡니다. 그래서 도로 부지라도 경매로 소유권을 넘겨받을 수는 있지만, 도로를 막거나 인도를 청구하는 방식으로 권리를 쓰기는 어렵습니다.

사례에서 근저당이 시의 협의취득보다 먼저 설정되어 있었다면, 근저당에 따른 경매로 A씨가 소유권을 취득하고 시의 소유권은 경매로 소멸합니다. 이때부터 시는 법률상 권원 없이 A씨의 땅을 도로로 점용하는 상태가 됩니다.

도로법상 손실보상을 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 도로법 제99조는 이 법에 따른 처분이나 제한으로 손실을 입은 자에게 국가나 지방자치단체가 보상하도록 정하지만, 대법원 2006. 9. 28. 선고 2004두13639 판결은 도로의 공용개시로 사권 행사가 제한되는 것은 행정청이 한 처분이나 제한이 아니라 도로법 자체가 가하는 제한이라고 보았습니다. 그래서 이 경우 토지 소유자는 손실보상청구를 할 수 없고, 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다.

이 판결은 당시 도로법 제5조와 제79조를 적용한 것인데, 현행 도로법에서는 같은 내용이 제4조와 제99조로 옮겨졌습니다. 조문 번호만 바뀌었고 판단 구조는 그대로입니다.

시를 상대로 무엇을 청구하나요?

토지를 도로로 점용해 얻은 사용료 상당의 이익을 부당이득으로 돌려 달라고 민사소송을 냅니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 하기 때문입니다. 금액은 보통 감정으로 정한 토지의 임료 상당액으로 계산하고, 소유권을 취득한 날부터 인도 또는 점용 종료일까지를 청구합니다.

도로로 쓰이는 현재 상태가 아니라 도로로 편입되기 전의 이용 상황을 기준으로 임료를 감정해 달라고 주장할 여지가 있습니다. 감정 기준에 따라 청구액이 크게 달라지므로 감정 신청서의 평가 조건을 신중하게 적어야 합니다. 시와 협의해 매수를 요청하는 방법도 병행할 수 있습니다.

경매 도로부지 대응 순서

• 등기 선후 확인 - 근저당 설정일과 시의 협의취득 등기일을 비교합니다. 근저당이 앞서야 경매로 시의 권리가 소멸합니다.
• 점용 주체 확인 - 도로 관리청이 시인지, 구나 도인지 확인합니다. 부당이득반환 소송의 피고가 정해집니다.
• 임료 감정 준비 - 편입 전 지목과 이용 상황 자료를 모읍니다. 감정 기준을 두고 다툼이 생깁니다.
• 부당이득반환 소송 - 소유권 취득일부터 사용료 상당액을 청구합니다. 10년 시효 안의 기간만 받을 수 있습니다.
• 매수 협의 병행 - 시에 토지 매수를 요청합니다. 판결 뒤에도 장래 사용료 다툼을 끝내는 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 소유자가 도로 사용을 무상으로 허락했거나 시가 소유권이전등기를 근저당보다 먼저 마쳤다면 등기부와 협의취득 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 도로·공공시설 부지의 부당이득반환 소송과 관련 행정 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도로 부지도 경매로 소유권을 가져올 수 있나요?
  가져올 수 있습니다. 도로법 제4조는 도로를 구성하는 부지에 사권을 행사할 수 없도록 하면서도 소유권을 이전하거나 저당권을 설정하는 경우는 예외로 둡니다. 다만 소유권을 취득해도 도로를 막거나 인도를 청구하기는 어렵습니다.
• 관청에 손실보상을 청구하면 안 되나요?
  도로법상 손실보상은 받을 수 없습니다. 대법원 2006. 9. 28. 선고 2004두13639 판결은 도로 공용개시로 인한 사권 제한은 행정청의 처분이 아니라 도로법 자체의 제한이어서 손실보상 대상이 아니라고 보았습니다. 부당이득반환이나 손해배상을 청구해야 합니다.
• 부당이득은 얼마나 받을 수 있나요?
  토지를 도로로 점용해 시가 얻은 사용료 상당액입니다. 민법 제741조에 따라 법률상 원인 없이 얻은 이익을 반환받는 것이고, 보통 감정으로 정한 임료 상당액을 소유권 취득일부터 계산합니다. 감정 기준을 편입 전 이용 상황으로 할지가 쟁점입니다.
• 청구 기한이 있나요?
  있습니다. 부당이득반환청구권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 매달 생기는 사용료 상당액은 달마다 시효가 진행하므로, 청구가 늦으면 10년보다 앞선 기간분은 받을 수 없습니다.
• 시가 먼저 협의취득했으면 제 소유권이 없나요?
  등기 선후에 따라 다릅니다. 근저당이 시의 소유권이전등기보다 먼저 설정되어 있었다면 근저당에 따른 경매로 낙찰자가 소유권을 취득하고 그 뒤의 권리는 소멸합니다. 시가 근저당보다 먼저 등기를 마쳤다면 결론이 달라지므로 등기부를 먼저 확인하십시오.
• 옛 판결의 도로법 조문과 지금 조문이 다른데 괜찮나요?
  괜찮습니다. 대법원 2006. 9. 28. 선고 2004두13639 판결이 적용한 당시 도로법 제5조(사권 제한)와 제79조(손실보상)는 현행 도로법 제4조와 제99조로 옮겨졌습니다. 조문 번호만 바뀌었고 판단 구조는 같습니다.

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