행정처분 대응

구청이 도로로 쓰는 내 땅, 구청이 살 때까지 사용료를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 도로로 쓰이는 사유지의 장래 사용료를 「구청이 매수할 때까지」로 정해 청구하면 그 부분은 기각됩니다. 대법원 91다17139 판결은 매수 시점이 불확실하다는 이유로 장래 이행을 명할 수 없다고 보았고, 94다32085 판결은 점유종료일 또는 소유권 상실일까지의 청구를 받아들였습니다. 지금은 도로 포장과 시설 설치를 누가 언제 했는지부터 확인하십시오.

도로 편입 보상을 먼저 받아야 사용료를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 보상 절차와 별개로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. 상속받은 330㎡ 땅이 수십 년째 마을 길로 쓰이고 있다는 것을 알게 됐습니다. 구청이 2010년대에 아스팔트 포장을 하고 하수관과 가로등을 설치해 관리하고 있었습니다. A씨는 2026. 8. 소송을 준비하면서 「구청이 땅을 사 줄 때까지 매달 사용료를 달라」고 청구취지를 적으려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구청이 땅을 살 때까지로 기간을 정해 청구할 수 있나요?

아니요, 「피고가 토지를 매수할 때까지」로 기간을 정한 장래 사용료 청구는 받아들여지지 않습니다. 지방자치단체가 언제 매수하거나 수용할지, 아예 도로를 폐쇄할지 알 수 없어 의무불이행이 그때까지 이어진다고 보장할 수 없는 불확실한 시점이기 때문입니다.

같은 판결은 오래전부터 자연스럽게 도로로 쓰이던 토지를 시가 포장하고 상수도·맨홀·전신주를 설치해 관리하고 있다면, 시가 그 토지를 점유하면서 법률상 원인 없이 차임 상당의 이득을 얻고 있다고 보았습니다. 점유 사실 자체는 인정되고, 기간 표현만 문제가 된 사건입니다.

장래 사용료는 어떤 기간으로 청구해야 하나요?

「피고의 도로폐쇄에 의한 점유종료일 또는 원고의 소유권 상실일까지」로 정해 청구하면 장래분도 판결을 받을 수 있습니다. 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다32085 판결은 지방자치단체가 변론종결 무렵까지 사용료 지급을 거부하고 있다면 장래분도 자진 이행하지 않을 것이 명백히 예견된다고 보았습니다.

장래의 이행을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있습니다. 지방자치단체가 이미 지난 기간의 사용료를 주지 않고 있다는 사실이 그 필요를 뒷받침합니다. 그래서 청구취지는 이미 지난 기간은 금액을 특정하고, 장래분은 월 금액과 종료 시점을 적는 두 부분으로 나눕니다.

도로 사용료는 얼마로 계산하나요?

사용료는 토지의 기초가격에 기대이율을 곱한 임료 상당액으로 감정합니다. 원래 사람들이 다니던 길을 지방자치단체가 도로로 정비했다면 도로인 현황대로 평가하고, 도로가 아니던 땅을 새로 도로로 편입했다면 편입 당시 이용 상황대로 평가합니다(94다32085 판결).

2026. 9. 30. 기준 현행 「지방재정법」에 따라 소멸시효는 5년이므로, 소 제기일부터 5년 전까지의 사용료와 장래분을 함께 청구하는 구조가 일반적입니다. 토지를 산 사람이 도로라는 사정을 알고 샀다는 이유만으로 청구가 막히지는 않는다는 것이 94다32085 판결의 판단입니다.

도로 사유지 부당이득 대응 순서

• 점유 주체 확인 - 포장·상하수도·보수공사를 누가 했는지 확인합니다. 지방자치단체가 사실상 지배하고 있어야 점유가 인정됩니다.
• 도로 편입 경위 조사 - 도로 지정 고시, 포장 연도, 이전 소유자의 사용 승낙 여부를 조사합니다. 편입 경위에 따라 감정 기준이 달라집니다.
• 청구기간 설계 - 과거 5년분은 금액으로, 장래분은 점유종료일 또는 소유권 상실일까지로 적습니다. 매수 시점을 종료일로 쓰면 장래분이 기각됩니다.
• 임료 감정 신청 - 소송에서 감정인을 통해 월 임료를 산정합니다. 감정 결과가 청구금액의 기준이 됩니다.
• 매수·보상 협의 병행 - 판결 뒤에도 매수청구나 보상 협의를 이어 갑니다. 소유권이 넘어가면 그때 장래분 지급이 끝납니다.

여기까지는 일반 기준이고, 예전 소유자가 스스로 통행로로 내놓은 땅이거나 분할·분양 과정에서 도로로 남긴 땅이라면 등기·분할 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국가·지방자치단체를 상대로 한 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구청이 도로를 포장하면 점유한 것인가요?
  포장만이 아니라 관리 전체를 봅니다. 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다17139 판결은 시가 도로를 포장해 일반인과 차량 통행에 제공하고 상수도·맨홀·전신주를 설치하며 보수공사까지 해 왔다면 그때부터 시가 토지를 점유하고 있다고 보았습니다.
• 과거 사용료는 몇 년 치를 받을 수 있나요?
  지방자치단체에 대한 금전 지급 청구권은 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 그래서 소를 내는 날부터 거슬러 5년분을 청구하는 것이 일반적입니다. 그보다 앞선 기간은 지방자치단체가 시효를 주장하면 받기 어렵습니다.
• 장래 사용료도 지금 판결을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 장래 이행의 소는 미리 청구할 필요가 있어야 하는데, 지방자치단체가 지난 기간 사용료를 주지 않고 있다면 장래분도 자진해서 주지 않을 것이 명백히 예견된다고 봅니다. 종료 시점은 도로폐쇄에 의한 점유종료일 또는 소유권 상실일로 적습니다.
• 도로인 줄 알고 산 땅도 청구되나요?
  청구할 수 있습니다. 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다32085 판결은 원고가 토지의 이용관계를 알고 취득했더라도 그 사정만으로 부당이득반환청구에 장애가 되지 않는다고 보았습니다. 다만 사용료 감정 기준은 도로가 된 경위에 따라 달라집니다.
• 사용료 금액은 누가 정하나요?
  소송에서 법원이 선정한 감정인이 토지의 기초가격과 기대이율로 월 임료를 산정합니다. 원래 통행로였던 땅은 도로인 현황대로, 도로가 아니던 땅을 새로 편입했다면 편입 당시 이용 상황대로 평가합니다. 이 감정 결과를 기준으로 청구취지를 확정합니다.
• 땅을 팔면 장래 사용료는 어떻게 되나요?
  소유권을 잃는 날까지만 받을 수 있습니다. 판결 주문에 「원고의 소유권 상실일까지」라는 종료 시점이 들어가는 이유가 이것입니다. 새 소유자는 자기 소유 기간의 사용료를 따로 청구해야 하고, 기존 판결로 집행할 수는 없습니다.

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