과징금·보조금

재개발 학교용지부담금, 세입자 가구를 빼고 계산했다면 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 재개발 학교용지부담금은 기존 가구 수에 세입자 가구를 넣어 계산해야 하고, 세입자를 빼고 부과한 처분은 당연무효로 볼 수 있습니다. 대법원 2025년 6월 판결(2023다252551)은 이런 처분에 중대·명백한 하자가 있다고 보아 부당이득 반환 청구를 기각한 원심을 파기했습니다. 지금은 구청의 기존 가구 수 산정 자료에 세입자가 빠졌는지부터 확인하십시오.

취소소송 제기기간이 지났다고 해서 반환 청구를 바로 포기할 필요는 없습니다. 부과처분이 당연무효라면 기간 제한 없이 무효를 전제로 낸 돈의 반환을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

한 주택재개발정비사업조합은 2022년 관리처분계획인가를 받아 1,500여 세대를 짓기로 했습니다. 구청은 정비구역의 기존 세대 수를 산정하면서 집주인 세대만 넣고 세입자 세대 상당수를 뺐고, 그 결과 세대 수가 160세대 늘었다며 2023년 학교용지부담금 약 8억원을 부과했습니다. 조합은 일단 부담금을 냈지만, 세입자 세대까지 넣으면 늘어난 세대가 없거나 훨씬 적다며 낸 돈을 돌려받는 방법을 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발 학교용지부담금을 산정할 때 세입자 가구도 기존 가구 수에 넣어야 하나요?

넣어야 합니다. 대법원 2025. 6. 26. 선고 2023다252551 판결은 정비사업으로 가구 수가 늘었는지를 따질 때 정비구역에 실제 거주했던 가구 수를 기준으로 하고, 사업 전 기존 가구 수에는 세입자 가구를 포함해야 한다고 보았습니다.

학교용지부담금은 개발사업으로 늘어난 취학 수요 때문에 학교를 지어야 할 필요가 생겼다는 이유로 부과됩니다. 그래서 재개발·재건축 같은 정비사업 결과 정비구역 안의 세대 수가 늘지 않으면 부과 대상에서 빠집니다. 세입자도 그 구역에 실제로 살던 가구이므로 빼고 계산하면 늘어난 가구 수가 부풀려집니다.

판결이 적용한 구법은 「가구 수」라고 적었고, 2020. 5. 19. 개정 뒤 2026. 10. 4. 기준 현행 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」은 「세대 수」라고 적습니다. 문언이 바뀐 뒤에도 같은 기준이 적용되는지는 사건마다 확인해야 합니다.

임대주택은 빼 주는데 세입자 가구는 왜 빼면 안 되나요?

임대주택 분양을 부담금 부과 대상에서 빼는 것은 주거안정을 위한 정책적 고려일 뿐, 사업 전 기존 가구 수에서 세입자 가구를 빼라는 뜻이 아니라는 것이 대법원 판단입니다. 이 사건 구청은 새로 짓는 세대 수에서 임대주택을 뺐다는 이유로 기존 가구 수에서도 세입자를 뺐지만, 대법원은 받아들이지 않았습니다.

세입자를 뺀 부과처분은 당연무효인가요?

이 사건에서는 당연무효로 보았습니다. 대법원은 세입자 가구를 빼면 부담금을 부과할 수 있는지 여부나 금액이 달라지므로 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 하자이고, 그 해석이 분명해 하자가 객관적으로 명백하다고 판단했습니다.

명백성을 인정한 이유는 세 가지입니다. 부담금 감면요건을 부당하게 줄여 해석하는 것은 허용되지 않고, 세입자 가구를 포함해야 한다는 해석이 법 문언과 취지에서 분명하며, 처분 전부터 같은 취지의 법원 판단이 이어졌다는 점입니다. 교육부 해석이나 다른 지방자치단체의 산정 방식이 달랐다는 사정은 근거가 되지 못한다고 했습니다. 대법원 2022. 12. 29. 선고 2020두49041 판결도 제외 가구 수는 실제 거주 가구 수를 기준으로 산정해야 한다고 보았습니다.

이미 낸 부담금은 어떻게 돌려받나요?

부과처분이 당연무효라면 낸 부담금은 법률상 원인 없이 받은 돈이 되어 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 이 사건 조합도 부담금을 낸 뒤 처분이 무효라며 서울특별시를 상대로 부당이득 반환 소송을 냈습니다.

대법원은 처분이 당연무효가 아니라고 본 원심을 파기하고 사건을 환송했습니다. 나머지 상고이유는 판단하지 않았으므로, 이 사건 조합이 얼마를 돌려받는지는 환송 후 심리에서 정해집니다. 처분이 무효까지는 아니고 위법한 정도라면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 하므로, 부과 직후에는 취소소송을 먼저 검토하는 것이 안전합니다.

학교용지부담금 다툼 대응 순서

• 산정 근거 요구 - 구청에 기존 가구 수와 신규 세대 수 산정 자료를 요청합니다. 세입자 가구를 뺐는지 여기서 드러납니다.
• 실제 거주 가구 확인 - 사업 시행 전 주민등록, 세입자 이주 기록, 손실보상 자료로 실제 거주 가구 수를 정리합니다. 다툼의 핵심 숫자가 됩니다.
• 의견 제출 - 부과 전 사전 통지를 받으면 의견제출 기한 안에 산정 오류를 지적합니다. 타당한 의견은 반영해야 합니다.
• 취소소송 검토 - 부과 고지를 받은 날부터 90일 안에 취소소송을 낼지 판단합니다. 무효 주장보다 요건이 가볍습니다.
• 부당이득 반환 청구 - 기간이 지났다면 당연무효를 전제로 낸 부담금의 반환을 청구합니다. 납부일부터 시효를 함께 관리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소규모주택정비사업이거나 사업시행 중 세대 수 산정 기준일이 바뀐 경우라면 인가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부담금 부과처분 취소와 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 학교용지부담금은 누구에게 부과되나요?
  시·도지사가 개발사업지역에서 단독주택을 짓기 위한 토지를 개발해 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 부과합니다. 다만 임대주택 분양, 세대 수가 늘지 않는 정비사업, 리모델링주택조합원 분양 등은 부과 대상에서 빠집니다.
• 재개발이면 부담금이 아예 없나요?
  아닙니다. 재개발·재건축 등 정비사업은 사업 결과 정비구역 내 세대 수가 늘지 않을 때만 부과 대상에서 빠집니다. 세대 수가 늘었다면 늘어난 부분을 기준으로 부담금이 산정되므로, 기존 세대 수를 얼마로 잡느냐가 금액을 좌우합니다.
• 왜 세입자 가구도 기존 가구 수에 넣나요?
  부담금은 개발사업으로 늘어난 취학 수요 때문에 부과하는 것이므로, 사업 전에 실제로 그 구역에 살던 가구를 기준으로 증가 여부를 따져야 하기 때문입니다. 대법원은 세입자도 실제 거주 가구이므로 기존 가구 수에 포함해야 한다고 보았습니다.
• 부담금 고지에 이의가 있으면 언제 다투나요?
  처분이 위법하다고 보면 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 취소소송을 내야 합니다. 이 기간이 지나도 처분이 당연무효라면 무효를 전제로 반환을 청구할 수 있지만, 하자가 중대하고 명백하다는 점을 증명해야 하므로 부담이 커집니다.
• 부과 전에 의견을 낼 수 있나요?
  부담금 부과권자는 미리 납부의무자에게 부과 근거와 산출근거, 의견제출 방법과 기한을 알려야 하고, 납부의무자가 낸 의견이 타당하면 반영해야 합니다. 사전 통지를 받으면 기존 세대 수 산정 오류를 이 단계에서 지적하는 것이 좋습니다.
• 낸 부담금 반환 청구는 언제까지 하나요?
  지방자치단체에 대한 금전채권은 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 당연무효를 이유로 한 부당이득 반환 청구도 이 기간을 기준으로 따지는 경우가 많으므로 납부일부터 계산해 늦지 않게 청구해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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