행정처분 대응

빌린 땅에 설치한 영업 시설물의 수용보상금을 땅 주인이 받아 갔다면 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 임차인이 자기 비용으로 설치한 영업 시설물이 토지의 구성부분이 되지 않았다면 그 수용보상금은 임차인에게 귀속될 수 있습니다. 대법원은 토지와 별도로 거래되는 정착물에 대해 소유권이나 수거·철거권 같은 실질적 처분권을 가진 사람도 보상 대상 관계인이라고 보았습니다. 지금은 시설물 설치 비용 자료와 임대차계약서의 시설물 귀속 특약부터 확인하십시오.

토지 임대인과 따로 합의서를 써야만 시설물 보상금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 시설물에 대한 권리가 누구에게 있는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2020년부터 보증금 5천만원, 월세 400만원에 토지를 빌려 운전연습코스와 주행연습장, 사무실 가건물을 자기 비용 6억원을 들여 설치하고 학원을 운영했습니다. 2024년 이 일대에 택지개발사업 사업인정고시가 났고, 2026년 3월 토지와 시설이 수용됐습니다. 그런데 E씨가 설치한 시설물 보상금 4억원이 토지 소유자에게 지급된 사실을 뒤늦게 알게 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 설치한 시설물 보상금은 누구에게 가나요?

그 시설물에 대한 소유권이나 실질적 처분권을 가진 사람에게 갑니다. 토지를 빌려 영업하면서 임차인이 자기 비용으로 설치한 시설물이라면, 임차인이 보상을 받는 관계인이 될 수 있습니다.

공익사업법은 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 관계인으로 정하고, 사업시행자는 토지소유자뿐 아니라 관계인이 입은 손실도 보상해야 합니다. 건축물·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건은 이전비로 보상하되, 이전이 어렵거나 이전비가 물건 가격을 넘으면 물건 가격으로 보상합니다.

대법원 2008다76112 판결은 이 관계인에 독립해 거래되는 정착물의 소유자뿐 아니라, 토지와 일체를 이루는 구성부분이 되었다고 보기 어렵고 거래관념상 토지와 별도로 취득·사용의 대상이 되는 정착물에 대해 소유권이나 수거·철거권 같은 실질적 처분권을 가진 사람도 포함된다고 보았습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 관계인 정의도 같은 문언입니다.

땅에 붙어 버린 시설물도 임차인 몫인가요?

토지와 분리할 수 없을 정도로 토지의 구성부분이 된 시설물은 토지 소유자에게 속합니다. 반면 임차인이 권원에 따라 부속시킨 물건으로서 분리해도 경제적 가치가 있다면 임차인의 권리가 남습니다.

운전연습코스, 주행연습장 포장, 사무실 가건물, 조명탑처럼 영업을 위해 설치한 시설은 토지 자체의 효용을 높이는 것이 아니라 특정 영업을 위해 따로 설치된 것인지가 쟁점이 됩니다. 대법원 2008다76112 판결은 종전 임차인이 임대인의 승낙을 받아 자기 비용으로 기존 시설물의 구조와 형태를 크게 바꿔 사회통념상 새 시설물이 되었다면, 그 시설물에 대한 권리는 그 임차인에게서 이를 넘겨받은 사람에게 귀속된다고 지적했습니다. 설치 비용을 누가 냈는지, 임대인이 설치를 승낙했는지를 계약서와 공사 자료로 확인해야 합니다.

토지 소유자가 이미 보상금을 받아 갔다면 어떻게 하나요?

토지 소유자가 법률상 원인 없이 임차인 몫의 시설물 보상금을 받았다면, 임차인은 그 금액을 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 대법원 2008다76112 판결도 보상금 수령권자가 누구인지 확인을 구하는 민사소송이었습니다.

보상금이 아직 공탁 상태라면 공탁금 출급청구권이 자신에게 있다는 확인을 구하는 방식도 검토합니다. 재결 자체가 시설물 보상금을 토지 소유자에게 정했다면 재결에 대한 이의신청과 행정소송 기한이 먼저 문제 되므로, 어느 단계에서 보상금이 결정·지급됐는지를 서류로 확인해야 합니다.

임차인이 보상 대상 관계인이 되지 못하는 경우는?

사업인정고시가 난 뒤에 새로 권리를 취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우가 아니면 관계인에 포함되지 않습니다. 고시 이후에 시설을 새로 설치하거나 임대차를 새로 맺었다면 보상 대상에서 빠질 수 있습니다.

또 임대차계약서에 「계약 종료 시 시설물은 임대인에게 귀속한다」거나 「원상회복 의무를 면제하는 대신 시설물을 포기한다」는 특약이 있다면 시설물 권리가 임대인에게 넘어간 것으로 볼 여지가 있습니다. 특약 문구가 결론을 바꿀 수 있으므로 계약서 원문을 먼저 확인해야 합니다.

임차 토지 시설물 수용보상금 대응 순서

• 시설물 목록 작성 - 설치한 시설물의 종류, 설치 시기, 공사비를 표로 만듭니다. 보상 대상 특정의 기초가 됩니다.
• 권원 자료 확보 - 임대차계약서, 설치 승낙 문서, 공사 계약서와 대금 지급 내역을 모읍니다. 실질적 처분권을 증명하는 자료입니다.
• 보상 절차 단계 확인 - 협의 보상인지 재결 보상인지, 보상금이 지급됐는지 공탁됐는지 확인합니다. 단계마다 다툴 방법이 다릅니다.
• 재결 불복 기한 관리 - 재결서를 받았다면 30일 안에 이의신청, 90일 안에 행정소송 여부를 정합니다. 기한이 지나면 재결 내용을 바꾸기 어렵습니다.
• 부당이득 청구 검토 - 토지 소유자가 보상금을 받아 갔다면 반환을 요구하는 내용증명을 보내고 민사소송을 준비합니다. 공탁금이면 출급청구권 확인을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서에 시설물 귀속 특약이 있거나 사업인정고시 이후에 시설을 설치한 경우에 해당하면 계약서와 고시일을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 보상금 귀속 다툼과 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 빌려 설치한 시설물 보상금은 누구 몫인가요?
  시설물에 대한 소유권이나 실질적 처분권을 가진 사람의 몫입니다. 대법원 2008다76112 판결은 토지의 구성부분이 되었다고 보기 어렵고 거래관념상 토지와 별도로 취득·사용되는 정착물에 대해 수거·철거권 등 실질적 처분권을 가진 사람도 보상 대상 관계인이라고 보았습니다.
• 시설물이 땅에 붙어 있으면 땅 주인 것이 되나요?
  분리하면 경제적 가치를 잃을 정도로 토지와 일체가 됐다면 토지 소유자에게 속합니다. 그러나 민법 제256조 단서에 따라 임차인이 권원에 의해 부속시킨 물건이 분리해도 가치가 있다면 임차인의 권리가 남습니다. 포장·가건물·조명탑 등은 개별적으로 판단합니다.
• 수용되는 시설물은 어떻게 보상하나요?
  건축물·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전에 필요한 비용으로 보상합니다. 다만 이전하기 어렵거나 이전하면 종래 목적대로 쓸 수 없는 경우, 이전비가 물건 가격을 넘는 경우 등에는 물건의 가격으로 보상합니다.
• 땅 주인이 보상금을 이미 받아 갔으면 어떻게 하나요?
  임차인 몫의 시설물 보상금을 법률상 원인 없이 받아 간 것이므로 민법 제741조에 따라 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 보상금이 공탁되어 있다면 공탁금 출급청구권이 자신에게 있다는 확인을 구하는 방법도 있습니다. 먼저 내용증명으로 반환을 요구해 둡니다.
• 사업인정고시 뒤에 설치한 시설도 보상되나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 공익사업법 제2조 제5호 단서는 사업인정 고시 후에 권리를 취득한 자를 기존 권리를 승계한 경우가 아니면 관계인에 포함하지 않습니다. 고시 전부터 있던 시설을 넘겨받은 경우라면 승계인으로서 보상을 주장할 수 있습니다.
• 재결에 불복하는 기한은 어떻게 되나요?
  재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다. 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기합니다.

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