등기·명의신탁

가등기 뒤에 들어온 가처분등기, 본등기 후 어떻게 지우나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

가등기에 의한 소유권이전 본등기를 하면 가등기 뒤에 마쳐진 가처분등기는 원칙적으로 등기관이 직권으로 말소하므로 따로 말소 소송을 낼 필요가 없습니다. 부동산등기법 제92조와 부동산등기규칙 제147조가 직권말소를 정하고, 가등기상 권리 자체를 목적으로 한 가처분만 예외입니다. 지금은 본등기 후 등기사항전부증명서로 가처분등기가 말소됐는지 확인하십시오.

가등기 뒤에 들어온 가처분등기를 지우려고 가처분권자를 상대로 말소 소송부터 낼 필요는 없습니다. 지금은 가등기에 의한 본등기를 하면 등기관이 그 가처분등기를 직권으로 말소하는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023. 9. 토지를 사기로 하고 소유권이전청구권 가등기를 해 두었습니다. 2025. 2. 매도인의 채권자가 그 토지에 처분금지가처분등기를 했고, P씨는 2026. 6. 잔금을 치르고 가등기에 따른 본등기를 하려 했습니다. P씨는 본등기를 한 뒤 가처분등기를 지우려면 가처분권자를 상대로 소송을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤에 된 가처분등기는 본등기를 하면 어떻게 되나요?

등기관이 직권으로 말소합니다. 등기관은 가등기에 의한 본등기를 하였을 때 가등기 이후에 된 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소해야 합니다. 소유권이전청구권 가등기에 따라 소유권이전 본등기를 한 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 가처분등기는 원칙적으로 이 직권말소 대상입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」상 등기관은 가등기 이후의 등기를 말소하면 지체 없이 말소된 권리의 등기명의인에게 그 사실을 통지해야 합니다. 그래서 가처분권자는 말소 통지를 받고 사정을 알게 되며, 이의가 있으면 등기관의 처분에 대한 이의신청으로 다툽니다.

직권말소가 안 되는 가처분등기도 있나요?

있습니다. 해당 가등기상 권리 자체를 목적으로 하는 가압류·가처분등기는 직권말소에서 빠집니다. 예를 들어 가등기권자인 甲의 가등기상 권리를 다투며 그 권리의 처분을 금지하는 가처분이라면 본등기 뒤에도 남습니다. 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기, 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 등도 말소되지 않습니다.

직권말소가 안 됐다면 소송으로 말소를 구할 수 있나요?

가처분등기 자체의 말소를 소송으로 구할 수는 없습니다. 가처분등기는 법원의 가처분결정을 집행한 것이어서 집행법원의 가처분결정 취소나 집행취소 방법으로만 말소될 수 있고, 이는 가등기에 기한 본등기를 한 권리자에게 대항할 수 없는 가처분등기라도 마찬가지입니다. 대법원 1976. 3. 9. 선고 75다1923, 1924 판결의 판단입니다.

등기관이 직권말소를 하지 않았다면 그 처분에 대해 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있습니다. 가처분결정 자체를 없애야 하는 경우에는 집행법원에 사정변경을 이유로 가처분 취소를 신청하고, 그 결정을 원인증서로 말소등기를 신청합니다. 가처분에는 가압류의 사정변경 취소 규정이 준용됩니다.

가처분이 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 않은 경우에도 취소 사유가 되며, 이 사유는 이해관계인도 신청할 수 있습니다. 본등기를 마친 소유자는 이해관계인으로서 이 사유를 이유로 취소를 신청할 수 있습니다.

가처분등기 말소 대응 순서

• 등기부 확인 - 본등기 후 등기사항전부증명서를 떼어 가처분등기가 직권말소됐는지 봅니다. 말소됐다면 추가 절차가 필요 없습니다.
• 가처분 목적 확인 - 가처분이 가등기상 권리 자체를 목적으로 하는지 결정문으로 확인합니다. 그렇다면 직권말소 대상이 아닙니다.
• 등기관 처분 이의신청 - 직권말소 대상인데 남아 있다면 관할 지방법원에 이의신청을 합니다. 등기관의 처분을 바로잡는 절차입니다.
• 집행법원 가처분 취소 신청 - 사정변경이나 3년간 본안 미제기를 이유로 가처분 취소를 신청합니다. 결정 정본이 말소의 원인증서가 됩니다.
• 말소등기 신청 - 취소 결정이 확정되면 그 정본으로 가처분등기 말소를 촉탁 또는 신청합니다. 등기부로 말소 여부를 다시 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가처분이 가등기 자체의 효력을 다투는 소송을 보전하는 것이거나 가등기가 담보가등기인 경우에는 결정문과 등기원인을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 가처분·가압류 신청과 이의·취소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 본등기만 하면 가처분등기가 자동으로 지워지나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 부동산등기법 제92조 제1항은 등기관이 가등기에 의한 본등기를 하면 가등기 이후의 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하도록 정합니다. 소유권이전청구권 가등기에 의한 본등기에서는 부동산등기규칙 제147조 제1항의 예외를 뺀 등기가 모두 말소됩니다.
• 가처분권자는 말소 사실을 어떻게 아나요?
  등기관이 통지합니다. 부동산등기법 제92조 제2항은 등기관이 가등기 이후의 등기를 말소하였을 때 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하도록 정합니다. 가처분권자는 이 통지를 받고 이의가 있으면 등기관의 처분에 대한 이의신청으로 다툽니다.
• 직권말소되지 않는 가처분등기는 무엇인가요?
  해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분등기입니다. 부동산등기규칙 제147조 제1항 제1호가 정한 예외입니다. 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기, 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 등도 같은 항 제2호부터 제4호에 따라 말소되지 않습니다.
• 가처분권자를 상대로 말소 소송을 내면 안 되나요?
  가처분등기 자체의 말소를 구하는 소는 부적법합니다. 대법원 1976. 3. 9. 선고 75다1923, 1924 판결은 가처분등기가 집행법원의 가처분결정 취소나 집행취소 방법으로만 말소될 수 있어, 가등기에 기한 본등기를 한 권리자라도 바로 말소를 소구할 수 없다고 했습니다.
• 등기관이 말소를 안 했으면 어떻게 하나요?
  관할 지방법원에 이의신청을 합니다. 부동산등기법 제100조는 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자가 그 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있다고 정합니다. 본등기 때 직권말소 대상 등기를 남겨 둔 것도 등기관의 처분이므로 이 절차로 바로잡습니다.
• 가처분 자체를 취소하는 방법은요?
  집행법원에 가처분 취소를 신청합니다. 민사집행법 제301조는 가처분절차에 가압류절차 규정을 준용하고, 제288조 제1항은 가압류이유가 소멸하거나 사정이 바뀐 때, 집행 후 3년간 본안의 소를 제기하지 않은 때 취소를 신청할 수 있게 합니다. 제307조는 특별한 사정이 있을 때 담보를 제공하고 취소하는 방법도 둡니다.

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