등기·명의신탁

공동으로 가등기한 토지에서 내 지분 중 일부만 본등기할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 가등기에 의한 소유권이전 본등기는 가등기된 지분 전부에 대해 신청해야 하고 그 가운데 일부 지분만 본등기할 수는 없습니다. 일부만 본등기하려면 먼저 가등기를 일부 말소하는 뜻의 경정등기로 가등기 지분을 줄여야 합니다. 지금은 등기사항증명서에서 가등기권자별 지분이 어떻게 적혀 있는지 확인하십시오.

공동가등기권자 전원이 함께 본등기를 신청해야 하는 것은 아닙니다. 매매예약의 내용에 따라 각자 자기 지분 전부를 단독으로 본등기할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨와 D씨는 2024년 3월 E씨 소유 토지에 관해 두 사람을 공동매수인으로 하는 매매예약을 맺고 각 2분의 1 지분으로 소유권이전청구권 가등기를 했습니다. 2026년 6월 C씨는 자금 사정 때문에 자기 가등기 지분 2분의 1 가운데 절반인 4분의 1만 먼저 본등기하려고 서류를 준비했습니다. 등기소에서는 가등기된 지분 전부가 아니면 본등기를 받을 수 없고, 먼저 가등기를 4분의 1로 경정해야 한다는 안내를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기된 지분 중 일부만 본등기할 수 없는 이유는 무엇인가요?

가등기에 의한 본등기는 가등기의 순위번호를 그대로 써서 하는 등기이고, 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다. 가등기가 보전하는 청구권의 범위와 본등기의 범위가 일치해야 순위 보전의 효력을 정확히 이어 줄 수 있으므로, 등기 실무는 가등기된 지분 전부에 대해서만 본등기를 받아 줍니다. 가등기 지분 가운데 일부만 본등기하면 나머지 가등기가 어떤 상태인지 등기기록으로 알 수 없게 되기 때문입니다.

일부 지분만 본등기하려면 먼저 가등기를 일부 말소하는 뜻의 경정등기를 해서 가등기 지분을 본등기하려는 지분만큼 줄입니다. 그 뒤 줄어든 가등기 지분 전부에 대해 본등기를 신청합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」과 「부동산등기규칙」에서도 이 순서는 달라지지 않았습니다.

공동가등기권자 중 한 사람이 자기 지분만 본등기할 수 있나요?

매매예약에서 각자 지분별로 독립한 예약완결권을 갖기로 정했다면 한 사람이 자기 지분 전부에 대해 단독으로 본등기를 청구할 수 있습니다. 대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결은 여러 채권자가 공동명의로 가등기를 한 경우 공동으로 완결권을 갖는지, 지분별로 따로 갖는지는 매매예약의 내용에 따르고, 정함이 없으면 계약 경위·담보 목적·지분 표시·채권액 비율 등을 종합해 판단한다고 보았습니다.

그 판결 사안에서는 채권자들이 채권액 비율에 따라 지분을 특정해 가등기를 했으므로, 한 채권자가 자기 지분에 관한 완결권을 단독으로 행사해 본등기를 청구할 수 있다고 판단했습니다. 담보 목적 가등기라면 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 먼저 거쳐야 본등기를 청구할 수 있습니다.

본등기를 하면 가등기 뒤에 된 등기는 어떻게 되나요?

소유권이전청구권 가등기에 의해 본등기를 하면, 가등기 뒤 본등기 전에 마쳐진 등기 가운데 가등기로 보전된 권리를 침해하는 등기는 등기관이 직권으로 말소합니다. 가등기 뒤에 설정된 근저당권이나 다른 사람 앞으로 된 소유권이전등기가 대표적입니다. 말소한 뒤에는 말소된 권리의 등기명의인에게 지체 없이 알립니다.

다만 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분등기, 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기, 가등기 전에 마쳐진 저당권 등에 의한 임의경매개시결정등기, 가등기권자에게 대항할 수 있는 임차권등기는 말소하지 않습니다. 체납처분에 의한 압류등기는 직권말소대상 통지를 한 뒤 이의신청이 있으면 따로 결정합니다.

가등기 일부 지분 본등기 대응 순서

• 가등기 지분 확인 - 등기사항증명서 갑구에서 가등기권자별 지분이 따로 적혀 있는지 확인합니다. 지분 표시가 없으면 공동 완결권으로 볼 여지가 커집니다.
• 매매예약서 검토 - 완결권을 각자 행사하기로 했는지, 공동으로 행사하기로 했는지 계약서를 봅니다. 담보 목적인지도 함께 확인합니다.
• 가등기 경정 여부 결정 - 자기 지분 가운데 일부만 본등기하려면 가등기를 일부 말소하는 뜻의 경정등기를 먼저 합니다.
• 본등기 신청 - 가등기권자가 등기권리자, 소유자가 등기의무자가 되어 공동으로 신청합니다. 소유자가 협조하지 않으면 본등기절차 이행 소송을 냅니다.
• 직권말소 확인 - 본등기 뒤 가등기 이후 등기가 직권말소됐는지 등기사항증명서로 확인합니다. 말소되지 않은 등기가 있으면 사유를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 목적 가등기이거나 공동가등기권자 사이에 완결권 행사 방법을 두고 다툼이 있으면 매매예약서와 채권 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기에 기한 본등기절차 이행 청구와 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기 지분 중 일부만 본등기할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 본등기는 가등기의 순위번호를 사용해 하는 등기여서 가등기된 지분 전부에 대해 신청해야 합니다. 일부만 본등기하려면 먼저 가등기를 일부 말소하는 뜻의 경정등기로 가등기 지분을 줄이고, 줄어든 지분 전부에 대해 본등기를 신청합니다.
• 공동가등기권자 전원이 함께 신청해야 하나요?
  매매예약의 내용에 따라 다릅니다. 대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결은 각자 지분별로 독립한 예약완결권을 갖는 관계라면 한 사람이 자기 지분에 관해 단독으로 본등기를 청구할 수 있다고 보았습니다. 공동으로 완결권을 갖는 관계라면 함께 행사해야 합니다.
• 본등기의 순위는 언제로 정해지나요?
  가등기를 한 때의 순위를 따릅니다. 부동산등기법 제91조는 가등기에 의한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다고 정합니다. 그래서 가등기 뒤에 들어온 근저당권이나 소유권이전등기보다 본등기가 앞서고, 보전된 권리를 침해하는 등기는 직권말소됩니다.
• 가등기 뒤에 설정된 근저당권은 어떻게 되나요?
  소유권이전청구권 가등기에 의한 본등기를 하면 가등기 뒤 본등기 전에 마쳐진 근저당권설정등기는 등기관이 직권으로 말소합니다. 다만 가등기 전에 마쳐진 저당권에 의한 임의경매개시결정등기처럼 부동산등기규칙 제147조 제1항 각 호가 정한 등기는 말소하지 않습니다.
• 본등기는 누가 신청하나요?
  가등기권자가 등기권리자, 부동산 소유자가 등기의무자가 되어 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 소유자가 협조하지 않으면 가등기권자는 본등기절차 이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청합니다. 신청은 등기소 방문 또는 전자신청으로 할 수 있습니다.
• 담보 목적 가등기도 바로 본등기할 수 있나요?
  바로는 할 수 없습니다. 채권 담보를 위해 한 가등기라면 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 먼저 거쳐야 본등기를 청구할 수 있습니다. 대법원 2010다82530 전원합의체 판결도 공동 담보가등기권자 한 사람이 자기 지분에 관한 청산절차를 이행한 뒤 본등기를 청구할 수 있다고 보았습니다.

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