등기·명의신탁

잔금 전에 등기를 넘겨주면서 해제에 대비해 가등기를 해 둘 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 해제되면 소유권을 되돌려 받기로 한 별도 약정은 소유권이전등기청구권이므로 가등기로 보전할 수 있습니다. 대법원은 이 가등기에 따른 본등기가 되면 가등기 뒤의 제3자 등기는 실효되고 민법 제548조 제1항 단서의 제3자 보호와도 무관하다고 보았습니다. 지금은 원상회복 약정서와 가등기 접수일을 확인하십시오.

계약서에 해제 조항이 있다는 것만 믿고 제3자와 소송할 준비를 할 필요는 없습니다. 가등기가 먼저 되어 있으면 본등기만으로 뒤의 등기가 정리됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 11. 상가건물을 8억원에 팔면서 매수인의 대출 실행을 위해 잔금 5억원을 받기 전에 소유권이전등기를 먼저 넘겨주기로 했습니다. 불안했던 A씨는 「잔금 미지급으로 계약이 해제되면 매수인이 다시 A씨 앞으로 소유권이전등기를 해 준다」는 약정을 따로 하고, 그 청구권을 보전하는 가등기를 A씨 명의로 해 두었습니다. 2025. 6. 매수인이 잔금을 미룬 채 건물을 제3자에게 넘기고 새 임차인까지 들이자, A씨는 해제 후 건물을 되찾을 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제에 대비한 원상회복 약정도 가등기로 보전할 수 있나요?

보전할 수 있습니다. 매도인이 잔금을 받기 전에 등기를 넘겨주면서 해제되면 매수인이 다시 소유권이전등기를 해 주기로 따로 약정했다면, 매도인은 그 약정 자체에 근거해 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 이 청구권도 소유권 이전을 목적으로 하므로 가등기로 보전됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 소유권 등 권리의 설정·이전 청구권을 보전하려 할 때 가등기를 할 수 있고, 그 청구권이 정지조건부이거나 장래에 확정될 것이어도 같다고 정합니다. 해제를 조건으로 한 원상회복 약정도 여기에 들어갑니다.

가등기 없이 해제만 하면 제3자에게서 되찾을 수 있나요?

어렵습니다. 계약을 해제해도 해제 전에 그 부동산에 관해 새로 권리를 취득한 제3자의 권리는 해치지 못합니다. 매수인이 이미 제3자에게 소유권이전등기를 넘겼다면 매도인은 해제만으로 제3자 명의 등기의 말소를 청구할 수 없습니다.

가등기에 근거한 권리는 이 제3자 보호 규정과 직접 관련이 없습니다. 대법원은 약정으로 생긴 매도인의 소유권이전등기청구권은 해제의 소급효 자체에서 생긴 것이 아니어서 민법 제548조 제1항 단서와 직접 관련이 없다고 보았습니다.

가등기 뒤에 들어온 제3자와 임차인은 어떻게 되나요?

가등기에 따른 본등기를 마치면 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르므로, 가등기 뒤에 이루어진 제3자 명의 소유권이전등기와 근저당권등기는 효력을 잃습니다. 제3자는 처음부터 실효될 가능성을 안고 권리를 취득한 것이어서 매도인보다 앞설 수 없습니다.

가등기 뒤에 비로소 대항력을 갖춘 상가 임차인도 본등기를 마친 매도인에게 임대차로 대항할 수 없다는 것이 같은 판결의 판단입니다. 등기관은 가등기 이후의 침해 등기를 직권으로 말소하고 그 명의인에게 통지합니다.

해제 후 본등기는 어떤 순서로 하나요?

먼저 잔금 지급을 최고하고 해제 의사표시를 매수인에게 도달시킨 뒤, 매수인을 상대로 가등기에 따른 본등기절차 이행을 청구합니다. 매수인이 협조하지 않으면 판결을 받아 단독으로 신청합니다. 소송 중 매수인이 다른 처분을 할 우려가 있으면 처분금지가처분을 함께 검토합니다.

해제 대비 가등기 대응 순서

• 약정서 작성 - 해제 시 매수인이 매도인에게 소유권이전등기를 해 준다는 약정을 별도 문서로 남깁니다. 가등기의 원인이 되는 청구권의 근거입니다.
• 가등기 신청 - 소유권이전등기와 같은 날 가등기를 신청합니다. 이날의 순위가 뒤에 들어올 권리보다 앞서는 기준이 됩니다.
• 잔금 이행 요구와 해제 - 잔금 미지급 시 기간을 정해 최고하고 해제를 통지합니다. 도달일을 증명할 수 있게 내용증명으로 보냅니다.
• 본등기 청구 - 매수인을 상대로 가등기에 따른 본등기절차 이행을 구합니다. 판결이 확정되면 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.
• 후순위 등기 정리 - 본등기 후 등기관이 가등기 뒤의 침해 등기를 직권말소합니다. 남은 점유자에게는 인도를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기보다 앞선 근저당권이나 매수인이 받은 대출이 얽혀 있으면 등기사항증명서의 순위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매매계약 해제에 따른 소유권이전등기·말소등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제 대비 가등기는 어떤 청구권을 보전하나요?
  해제되면 매수인이 매도인에게 소유권이전등기를 해 주기로 한 약정에 따른 청구권을 보전합니다. 대법원 2007. 6. 28. 선고 2007다25599 판결은 이 청구권도 소유권 이전을 목적으로 하므로 가등기로 보전될 수 있다고 보았고, 현행 부동산등기법 제88조가 그 근거입니다.
• 가등기 없이 해제하면 제3자 등기를 지울 수 있나요?
  지우기 어렵습니다. 민법 제548조 제1항 단서는 해제로 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정하므로, 해제 전에 매수인에게서 소유권이전등기를 받은 제3자에게는 해제를 이유로 말소를 청구할 수 없습니다. 가등기가 있어야 순위로 앞설 수 있습니다.
• 가등기 후에 설정된 근저당권은 어떻게 되나요?
  가등기에 따른 본등기를 하면 본등기 순위가 가등기 순위를 따르므로 가등기 뒤의 근저당권은 가등기로 보전된 권리를 침해하는 등기가 됩니다. 부동산등기법 제92조 제1항에 따라 등기관이 직권으로 말소하고, 같은 조 제2항에 따라 명의인에게 통지합니다.
• 가등기 뒤에 들어온 상가 임차인도 나가야 하나요?
  가등기 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 가등기에 따른 본등기를 마친 사람에게 임대차로 대항할 수 없습니다. 대법원 2007. 6. 28. 선고 2007다25599 판결이 이 점을 확인했습니다. 다만 임차인이 가등기보다 먼저 대항력을 갖췄다면 결론이 달라지므로 사업자등록일을 확인해야 합니다.
• 약정 없이 가등기만 해 두면 되나요?
  가등기는 청구권을 보전하는 등기이므로 그 청구권의 원인이 필요합니다. 해제 시 소유권을 되돌려 준다는 약정이 없으면 본등기를 청구할 근거가 약해집니다. 부동산등기법 제88조도 권리의 설정·이전 등의 청구권을 보전하려는 때에 가등기를 한다고 정하므로 약정서를 따로 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 매수인이 본등기에 협조하지 않으면 어떻게 하나요?
  매수인을 상대로 가등기에 따른 본등기절차 이행을 구하는 소송을 냅니다. 판결이 확정되면 매수인의 의사표시가 있는 것으로 보아 매도인이 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제263조 제1항이 의사표시의무 집행의 근거입니다.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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