등기·명의신탁

원인 사라진 가등기로 본등기했는데 먼저 등기한 제가 소유자인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 가등기 원인이 사라진 뒤 유용 합의 전에 먼저 소유권이전등기를 마친 매수인은 그 뒤 본등기가 되어도 소유자로 추정됩니다. 무효등기의 유용은 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 없을 때만 허용된다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 가등기 원인이 사라진 날과 내 등기 접수일을 등기부로 비교해 두십시오.

직권말소 통지를 받았다고 해서 토지를 잃은 것으로 보고 새 소유자와 매매대금을 다시 협상할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 토지를 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이 토지에는 전 소유자가 2021년 B씨에게 해 준 매매예약 가등기가 남아 있었고, 그 매매예약은 이미 해제된 상태였습니다. 2024년 전 소유자와 B씨가 이 가등기를 다시 쓰기로 합의하고 B씨가 본등기를 하자 A씨 등기는 직권말소됐고, B씨는 2025년 토지를 C씨에게 팔았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원인이 사라진 가등기를 다시 쓰기로 합의하면 효력이 있나요?

유용 합의 전에 등기상 이해관계를 가진 제3자가 없을 때만 효력이 있습니다. 실체관계가 소멸해 무효가 된 등기를 당사자 합의로 다시 쓰는 것을 무효등기의 유용이라고 합니다. 대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결은 유용 합의가 이루어지기 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 생기지 않은 경우에 한하여 유용을 허용했습니다.

사례에서 A씨는 유용 합의보다 먼저 소유권이전등기를 마쳤습니다. 따라서 가등기를 기초로 한 B씨 본등기는 A씨에 대한 관계에서 실질관계가 없는 무효의 등기가 됩니다. 매매예약 해제, 담보 채무 변제처럼 가등기 원인이 사라진 날을 증명하는 자료가 여기서 쓰입니다.

가등기에 기한 본등기가 되면 뒤에 한 내 등기는 어떻게 되나요?

유효한 가등기라면 본등기 순위가 가등기 순위로 올라가고, 가등기 뒤에 된 내 등기는 등기관이 직권으로 말소합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 가등기에 의한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다고 정합니다. 문제는 가등기가 이미 무효였다는 점입니다.

등기관은 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후 등기를 직권으로 말소하고, 말소된 권리의 등기명의인에게 지체 없이 그 사실을 통지해야 합니다. 등기관은 가등기 원인이 살아 있는지를 따지지 않고 형식적으로 처리하므로, 무효인 가등기에 따른 말소도 일단 이루어집니다.

직권말소된 내 등기는 어떻게 되살리나요?

B씨와 C씨 등기가 원인무효로 말소되면 A씨 등기는 회복등기 대상이 되고, 회복등기 전이라도 A씨는 소유자로 추정됩니다. 87다카425 판결은 직권말소된 등기에 대해 등기공무원이 직권으로 회복등기를 해야 하고, 그 전에도 말소된 등기의 명의인은 등기명의인으로서의 권리를 그대로 가진다고 보았습니다.

실무에서는 B씨와 C씨를 상대로 각 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송을 냅니다. 우리 민법은 등기에 공신력을 인정하지 않으므로, C씨가 사정을 몰랐더라도 무효인 등기를 기초로 한 등기는 효력을 갖지 못합니다. 소송 중에 C씨가 다시 제3자에게 팔지 못하도록 처분금지가처분을 먼저 해 두는 경우가 많습니다.

가등기 유용 다툼 대응 순서

• 등기부 확인 - 말소사항 포함 등기사항전부증명서로 가등기·본등기·내 등기의 접수일과 순위번호를 확인합니다. 내 등기가 유용 합의보다 앞섰는지가 이 단계에서 드러납니다.
• 가등기 원인 소멸 증거 확보 - 매매예약 해제 통지, 채무 변제 영수증처럼 가등기 원인이 사라진 날을 보여 주는 자료를 모읍니다. 유용 합의 전에 이미 무효였다는 점을 증명할 때 씁니다.
• 처분금지가처분 - 현재 등기명의인이 토지를 다시 팔지 못하도록 가처분을 신청합니다. 소송 도중 등기명의인이 바뀌면 상대방이 늘어나기 때문입니다.
• 말소등기 청구 소송 - 본등기 명의인과 그 뒤 취득자를 상대로 각 등기의 말소를 구합니다. 판결이 확정되면 말소를 신청할 수 있습니다.
• 회복등기 확인 - 판결에 따른 말소 뒤 내 소유권이전등기가 회복됐는지 등기부로 확인합니다. 회복되지 않았으면 등기관에게 회복을 요청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보 목적이었거나 유용 합의에 내가 관여한 사정이 있으면 가등기 원인 서류와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 등기 말소·회복 소송과 부동산 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무효등기의 유용은 언제 허용되나요?
  유용 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 없을 때만 허용됩니다. 대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결은 실질관계가 소멸해 무효가 된 등기의 유용을 이 경우로 한정했습니다. 합의 전에 이미 소유권이전등기나 근저당권설정등기를 마친 사람에게는 유용된 등기의 효력을 주장할 수 없습니다.
• 가등기 원인이 사라지는 경우는 어떤 때인가요?
  매매예약이 해제되거나 기간이 지나 소멸한 경우, 담보 목적 가등기의 피담보채무가 모두 변제된 경우가 대표적입니다. 가등기는 권리의 설정·이전 청구권을 보전하려는 등기이므로 그 청구권이 없어지면 가등기도 실체 없는 등기가 됩니다. 등기부에는 이런 사정이 나타나지 않으므로 해제 통지서나 변제 영수증으로 증명해야 합니다.
• 직권말소 통지를 받으면 무엇부터 해야 하나요?
  말소사항 포함 등기사항전부증명서를 떼어 가등기와 본등기, 내 등기의 접수일을 확인합니다. 부동산등기법 제92조 제2항에 따라 등기관은 가등기 이후 등기를 말소하면 등기명의인에게 지체 없이 통지해야 하므로, 통지서에 적힌 본등기 날짜도 함께 보관합니다. 그 뒤 가등기 원인이 사라진 시점을 보여 주는 자료를 모읍니다.
• 본등기 명의인에게서 산 사람은 보호받지 못하나요?
  보호받지 못합니다. 우리 민법은 등기에 공신력을 인정하지 않으므로 무효인 본등기를 기초로 마친 소유권이전등기도 원인무효가 됩니다. 매수인이 사정을 몰랐더라도 마찬가지이고, 그 매수인은 자신에게 판 사람에게 담보책임이나 손해배상을 묻는 방법으로 해결해야 합니다.
• 말소된 내 등기는 저절로 회복되나요?
  무효인 본등기와 후속 등기가 말소되면 직권말소된 내 등기는 회복등기 대상이 됩니다. 87다카425 판결은 이때 등기공무원이 직권으로 회복등기를 해야 하고, 회복 전에도 말소된 등기의 명의인이 소유자로 추정된다고 보았습니다. 다만 회복등기에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요합니다.
• 소송은 누구를 상대로 내야 하나요?
  가등기에 기한 본등기 명의인과 그 등기를 기초로 소유권을 넘겨받은 사람 모두를 상대로 각 등기의 말소를 구합니다. 소유권에 기한 방해제거청구이므로 소유자는 소유권을 방해하는 등기 명의인들에게 말소를 청구할 수 있습니다. 근저당권자 등 추가 이해관계인이 있으면 그들도 상대방에 넣거나 승낙을 받아야 합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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