경매 낙찰

가등기 뒤 설정한 전세권등기가 본등기로 지워졌는데 본등기가 말소되면 되살아나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 본등기가 나중에 말소되더라도 이미 직권말소된 전세권등기가 당연히 되살아나지는 않습니다. 대법원은 직권말소 뒤 본등기가 말소된 사정은 직권말소의 효력에 영향이 없다고 보았습니다. 지금은 회복등기 신청과 전세금 반환 청구를 함께 준비하십시오.

직권말소 처분 자체를 다투려고 등기관을 상대로 이의부터 제기할 필요는 없습니다. 가등기가 전세권보다 앞선다면 그 말소는 적법한 처분으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 3월 사무실 건물 한 층을 전세금 1억 5,000만원에 빌리면서 전세권설정등기를 마쳤습니다. 등기부에는 G씨보다 앞서 2023년에 된 소유권이전청구권 가등기가 있었습니다. 2025년 10월 가등기권자가 본등기를 하자 G씨의 전세권설정등기는 직권으로 말소되었고, 그 뒤 소유자와 가등기권자 사이 소송에서 본등기가 말소되었습니다. G씨는 본등기가 없어졌으니 말소된 전세권등기도 당연히 효력을 되찾는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤에 한 전세권등기는 왜 직권으로 말소되나요?

가등기에 기한 본등기가 되면 가등기 뒤에 된 등기 중 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기는 등기관이 직권으로 말소하고, 가등기 뒤에 설정한 전세권등기도 여기에 해당합니다. 본등기의 순위가 가등기의 순위를 따르기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 이 구조를 그대로 둡니다.

다만 가등기 전에 된 전세권에 의한 임의경매개시결정등기나 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택·상가건물 임차권등기처럼 직권말소에서 빠지는 등기가 있습니다. 내 권리가 이 예외에 해당하는지 먼저 확인합니다.

본등기가 나중에 말소되면 전세권등기가 되살아나나요?

당연히 되살아나지는 않습니다. 대법원 1979. 9. 27. 자 79마222 결정은 가등기 뒤 전세권설정등기가 직권말소된 후 본등기가 다시 말소되었다는 사정은 직권말소의 효력에 영향이 없다고 보았습니다. 말소 당시에는 적법한 처분이었기 때문입니다.

그래서 전세권등기를 되찾으려면 말소된 등기의 회복을 따로 신청하거나 소송으로 구해야 합니다. 회복등기를 신청할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 필요합니다.

전세권등기가 지워지면 전세금은 어떻게 받나요?

전세권등기가 말소되어도 전세권설정자에 대한 전세금반환채권은 계약에 따라 남습니다. 다만 물권으로서 우선변제권과 경매청구권은 등기가 회복되기 전까지 행사하기 어렵습니다. 설정자의 다른 재산에 가압류를 하고 전세금 반환 소송을 제기하는 방식으로 회수합니다.

가등기가 있는 줄 알면서 설정자가 가등기 말소를 약속하고 전세권을 설정해 줬다면, 약속을 지키지 않은 데 따른 손해배상도 함께 청구할 수 있는지 검토합니다. 전세계약서 특약과 당시 주고받은 문자가 근거가 됩니다.

전세권 직권말소 대응 순서

• 등기 순위 확인 - 가등기와 전세권설정등기의 접수일·순위번호를 비교합니다. 전세권이 앞서면 직권말소 대상이 아닙니다.
• 예외 해당 여부 - 대항력 있는 임차권등기 등 직권말소 제외 대상인지 봅니다. 예외라면 이의신청을 검토합니다.
• 본등기 다툼 확인 - 본등기 원인무효 소송이 진행 중인지 확인합니다. 결과에 따라 회복등기를 준비합니다.
• 회복등기 준비 - 본등기가 말소되면 전세권등기 회복을 신청하고 이해관계인의 승낙을 받습니다. 승낙이 없으면 소송으로 구합니다.
• 전세금 반환 청구 - 전세권설정자에게 전세금 반환을 청구하고 가압류를 검토합니다. 등기 회복과 별도로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보가등기이거나 본등기 말소 판결의 이유가 등기 전체의 무효라면 판결문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권·등기 분쟁과 전세금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 직권말소 통지는 언제 받나요?
  등기관은 가등기에 의한 본등기를 하면서 가등기 이후 등기를 직권으로 말소하고, 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지해야 합니다. 전세권자는 이 통지로 말소 사실을 알게 됩니다. 통지를 못 받았다면 등기사항증명서로 말소일을 확인합니다.
• 모든 후순위 등기가 말소되나요?
  아닙니다. 부동산등기규칙 제147조 제1항은 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분등기, 가등기 전에 된 전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정등기, 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택·상가건물 임차권등기 등을 직권말소 대상에서 뺍니다.
• 본등기가 말소되면 회복등기는 어떻게 하나요?
  말소된 전세권등기의 회복을 신청해야 합니다. 부동산등기법 제59조에 따라 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요하고, 승낙하지 않으면 승낙을 구하는 소송을 함께 제기합니다. 본등기 말소 판결문이 회복의 출발점이 됩니다.
• 전세권등기가 없어지면 전세금은 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 전세권설정자와 맺은 전세계약에 따른 전세금반환채권은 등기 말소와 관계없이 남습니다. 다만 우선변제권이 없는 일반 채권이 되므로, 설정자의 재산에 가압류를 하고 반환 소송을 제기해 회수합니다.
• 가등기를 보고도 전세권을 설정했다면요?
  가등기가 있는 부동산에 전세권을 설정하면 본등기가 될 때 전세권등기가 직권말소될 위험을 안게 됩니다. 이 위험은 설정 당시 등기부로 확인할 수 있었으므로, 설정자에게 가등기 말소를 약속받았는지가 이후 손해배상 청구에서 쟁점이 됩니다.
• 직권말소가 잘못됐다면 어떻게 다투나요?
  전세권이 가등기보다 앞서거나 직권말소 제외 대상인데 말소됐다면 등기관의 처분에 대한 이의신청으로 다툴 수 있습니다. 79마222 결정도 등기공무원 처분에 대한 이의 사건이었습니다. 이의신청서에는 순위와 예외 해당 사유를 등기부로 특정합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성