경매 낙찰

경매 중에 가등기권자가 본등기를 하면 제 경매개시결정 등기도 지워지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 소유권이전청구권 보전 가등기 뒤에 된 강제경매개시결정 기입등기는 가등기권자가 본등기를 하면 등기관이 직권으로 말소합니다. 본등기의 순위가 가등기 때로 소급해 그 사이 등기가 가등기로 보전된 권리를 침해하기 때문이고, 부동산등기법 제92조 제1항과 부동산등기규칙 제147조가 이를 정합니다. 지금은 그 가등기가 실제로 돈을 빌려주고 담보로 잡은 담보가등기인지부터 확인하십시오.

경매가 진행 중이었으니 등기가 지워져도 경매는 그대로 가는 것이라고 기대할 필요는 없습니다. 개시결정 등기가 말소되면 소유자가 바뀐 것이어서 경매는 취소되는 것이 보통입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게 1억원을 빌려주고 돌려받지 못하자 판결을 받아 2025년 B씨 아파트에 강제경매를 신청했습니다. 그런데 등기부에는 2023년 C씨 명의 소유권이전청구권 가등기가 먼저 있었습니다. 2026년 매각기일을 앞두고 C씨가 본등기를 했다는 소식에 A씨는 경매가 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤의 경매개시결정 등기는 왜 지워지나요?

가등기에 의한 본등기를 하면 그 순위가 가등기 때로 소급하기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따르고, 등기관은 가등기 이후 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소해야 한다고 정합니다.

가등기 후에 된 강제경매개시결정 기입등기는 가등기권자의 소유권 취득과 양립하지 않으므로 말소 대상입니다. 가등기 후 본등기 전에 된 가압류등기도 같은 이유로 직권말소할 수 있다는 것이 대법원 2010. 3. 19. 자 2008마1883 결정입니다.

본등기가 돼도 지워지지 않는 등기가 있나요?

있습니다. 가등기 전에 이미 된 가압류에 기초한 강제경매개시결정등기, 가등기 전에 된 담보가등기·전세권·저당권에 기초한 임의경매개시결정등기는 말소하지 않습니다. 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분, 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기등도 남습니다.

그래서 내 강제경매가 가등기보다 먼저 한 가압류에서 출발한 것이라면 말소되지 않습니다. 가압류 등기일과 가등기 접수일을 등기부에서 비교해 보는 것이 첫 확인입니다. 가등기 후 본등기 전의 체납처분 압류등기는 직권말소대상 통지 뒤 이의 여부에 따라 처리됩니다.

가등기가 담보가등기라면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 직권말소는 그 가등기가 순위보전을 위한 가등기임을 전제로 합니다. 채무 담보를 위한 담보가등기이거나 둘 중 어느 것인지 다툼이 있으면 등기관이 형식적 심사만으로 직권말소할 수 없습니다. 대법원 2010. 4. 15. 자 2007마327 결정은 등기관의 심사권이 형식적 심사에 그친다는 점을 확인했습니다.

담보가등기라면 청산금을 지급하기 전에 강제경매가 신청된 경우 가등기권자는 본등기를 청구할 수 없고, 매각대금에서 저당권처럼 순위에 따라 우선변제를 받을 뿐입니다. 이때 한 본등기는 효력을 다툴 수 있습니다.

가등기 본등기 직권말소 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 등기부에서 가등기 접수일, 내 가압류·경매개시결정 등기일을 비교합니다. 가등기보다 앞선 가압류에서 출발했으면 말소 대상이 아닙니다.
• 가등기 성격 조사 - 가등기권자와 소유자 사이에 금전 대여가 있었는지, 가등기 원인이 대물반환예약인지 확인합니다.
• 경매법원 신고 확인 - 경매법원이 가등기권자에게 한 신고 요구에 가등기권자가 담보가등기로 신고했는지 기록을 열람합니다.
• 이의신청 - 담보가등기 자료가 있으면 직권말소에 대해 등기관 처분 이의신청을 냅니다.
• 본등기 효력 다툼 - 청산절차 없는 담보가등기 본등기라면 본등기 말소 청구 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기의 성격이 당사자 사이에서 다퉈지거나 본등기 전에 청산금 지급이 있었다고 주장되는 경우에는 경매 기록과 대여 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 배당·등기 다툼과 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 본등기가 되면 가등기 뒤 가압류도 지워지나요?
  지워집니다. 순위보전 가등기에 기초한 본등기가 되면 그 순위가 가등기 때로 소급하므로 가등기 후 본등기 전의 가압류등기는 효력을 잃고 등기관이 직권으로 말소할 수 있습니다. 가등기가 순위보전용이라는 점이 전제입니다.
• 가등기 전에 한 가압류로 경매를 신청했다면요?
  말소되지 않습니다. 가등기 전에 된 가압류에 기초한 강제경매개시결정등기는 본등기가 돼도 직권말소 대상에서 빠집니다. 가압류 등기일과 가등기 접수일을 비교해 앞선다면 경매는 계속 진행됩니다.
• 가등기가 담보용인지 어떻게 알 수 있나요?
  등기부상 원인이 매매예약으로 적혀 있어도 실제로 채권 담보 목적이면 담보가등기입니다. 판례는 등기부 표시가 아니라 거래의 실질과 당사자 의사로 판단하므로 차용증, 이자 지급 기록을 확인합니다.
• 담보가등기권자는 경매 중에 본등기를 못 하나요?
  청산금 지급 전(청산금이 없으면 청산기간 경과 전)에 강제경매가 신청됐다면 본등기를 청구할 수 없습니다. 이 경우 담보가등기권자는 매각대금에서 저당권처럼 순위에 따라 우선변제를 받을 뿐입니다.
• 직권말소가 되면 통지를 받나요?
  받습니다. 등기관이 가등기 이후 등기를 직권말소하면 지체 없이 말소된 권리의 등기명의인에게 그 사실을 통지해야 합니다. 이 통지를 받은 날이 이의신청 준비의 출발점이 되므로 통지서를 보관해 둡니다.
• 직권말소에 불복하려면 어떻게 하나요?
  등기관의 처분이 부당하다고 보면 그 등기관이 속한 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있습니다. 담보가등기라는 자료나 가등기보다 앞선 가압류라는 자료를 함께 내 말소가 부당하다는 점을 소명합니다.

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