등기·명의신탁

매수인이 지정한 사람 앞으로 해 준 가등기, 해제하면 지울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

잔금을 받지 못해 매매계약을 해제했다면, 매수인이 지정한 제3자 앞으로 해 준 가등기도 순위보전 가등기로 보아 말소를 구할 여지가 큽니다. 매도인이 매수인 빚을 담보해 준 것으로 보기 어렵다는 대법원 2023다263346 판결로 담보가등기와의 구별 기준을 정리했습니다.

매수인이 지정한 제3자 앞으로 해 준 가등기도 매매에 따른 순위보전 가등기라면, 매수인 잘못으로 계약이 해제될 때 말소를 구할 수 있습니다. 대법원은 매도인이 매수인의 빚을 담보해 줄 의사가 있었다고 쉽게 인정하지 않았습니다. 가등기 명의인이 매수인이 아니라는 이유만으로 담보가등기라고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 6. 토지를 20억 원에 팔기로 하고 계약금 2억 원을 받았습니다. 특약에는 잔금 전까지 매수인이나 매수인이 지정하는 사람 앞으로 가등기를 해 주고, 매수인 잘못으로 계약이 해지되면 가등기를 즉시 말소한다고 적었습니다. 계약 당일 매수인이 데려온 법무사 직원과 C씨 명의 매매예약서를 쓰고 가등기를 해 주었는데, 매수인은 잔금을 내지 않았습니다. A씨가 2026. 3. 9. 계약을 해제하자, C씨는 매수인에게 빌려준 돈의 담보라며 말소를 거부합니다. A씨는 가등기를 지울 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 이 가등기를 어떻게 판단했나요?

담보가등기가 아니라 매매에 따른 순위보전 가등기로 보아야 한다며 원심을 파기했습니다. 원고는 2018. 12. 토지를 32억 원에 팔면서 계약금 3억 원을 받고 잔금 29억 원은 2019. 6. 30.까지 받기로 했습니다. 같은 날 매수인은 참가인에게서 10억 원을 빌렸고, 원고와 매수인, 참가인 측 법무사 직원이 매매예약서를 작성해 참가인 명의 가등기가 마쳐졌습니다. 그 뒤 피고들이 가등기를 부기등기로 넘겨받았습니다.

원심은 원고가 매수인의 차용금 채무를 알고 가등기에 동의해 물상보증을 했다고 보았습니다. 대법원은 “가등기가 담보가등기인지 여부는 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제이다”라는 법리를 전제로, 문언과 동기, 목적을 종합하면 원고에게 물상보증 의사가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

담보가등기와 순위보전 가등기는 무엇이 다른가요?

순위보전 가등기는 매매계약이 해제되면 지워야 하지만, 담보가등기는 빚을 갚기 전까지 남아 담보로 실행될 수 있습니다. 순위보전 가등기는 장래 본등기를 할 때 순위를 지키려는 등기이고, 본등기를 하면 그 순위는 가등기 순위를 따릅니다. 담보가등기는 채권 담보 목적의 가등기여서, 채권자가 청산금을 통지하고 2개월이 지난 뒤 청산금을 지급해 소유권을 가져가거나 경매에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

대법원은 특약에 매수인 귀책으로 해지되면 가등기를 즉시 말소한다고 적은 점에 주목했습니다. 담보가등기라면 해제와 상관없이 빚이 남는 한 말소할 이유가 없으므로, 이 특약은 순위보전 가등기를 전제로 한 것이라고 보았습니다. 등기부에도 담보가등기라는 기재가 없었습니다. 현행 등기예규도 대물반환 예약을 원인으로 하는 가등기는 등기 목적을 소유권이전담보가등기 등으로 적도록 하고 있습니다.

매도인이 매수인 빚을 담보해 준 것으로 보기 어려운 이유는 무엇인가요?

보증이나 물상보증 의사는 엄격하게 인정하는데, 매도인은 매수인의 차용 조건조차 몰랐기 때문입니다. 매수인과 대여자 사이의 차용증과 확인각서는 원고에게 제시되지 않았고, 매수인도 원고에게 얼마를 빌리는지 말하지 않았다고 증언했습니다. 원고는 매매 과정에서 매수인을 처음 알게 된 사이였습니다.

대법원은 대금도 받지 못한 매도인이 매수인 빚을 위해 자기 부동산을 담보로 내놓는 것은 매우 이례적이라고 했습니다. 잔금을 못 받으면 계약금을 몰취하고 해제하면 그만인데, 청산 절차로 소유권을 잃을 위험까지 질 이유가 없다는 것입니다. 가등기 직전 근저당과 지상권을 말소해 준 점도, 경매 시 후순위 가등기가 함께 소멸하는 구조를 고려하면 순위보전 가등기와 어긋나지 않는다고 보았습니다. 담보가등기 말소 문제는 「본등기 전에 빚을 다 갚으면 담보가등기 말소를 청구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

해제 후 가등기 말소는 누구를 상대로 하나요?

가등기를 넘겨받은 현재 명의인까지 상대로 말소를 청구합니다. 이 사건도 원고가 가등기를 부기등기로 이전받은 피고들을 상대로 낸 가등기말소 소송이었습니다. 해제의 효과로 각 당사자는 원상회복 의무를 지지만 제3자의 권리를 해하지 못하므로, 가등기 명의인이 해제로부터 보호받는 제3자인지가 다툼이 될 수 있습니다. 해제 요건과 절차는 「매수인이 집을 안 사겠다며 잔금일을 피하면 매도인은 어떻게 계약을 해제하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

매매 가등기 말소 대응 순서

• 특약·등기부 확인 - 가등기 허용 문구, 말소 약정, 등기 목적란의 담보 표시를 확인합니다.
• 해제 요건 갖추기 - 잔금 이행을 최고하고 해제 의사표시를 서면으로 보냅니다.
• 담보 의사 반박 자료 - 차용증을 받지 못한 사정, 매수인과의 관계, 계약 경위를 정리합니다.
• 처분금지가처분 - 가등기가 다시 넘어가지 않도록 가등기 이전을 막는 가처분을 검토합니다.
• 말소 소송 - 현재 가등기 명의인을 상대로 가등기말소를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약 문구와 차용 사실을 매도인이 알았는지, 등기 목적란의 기재에 따라 가등기를 지울 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 매매계약 해제와 가등기·부기등기 말소, 담보가등기 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부만 보고 담보가등기인지 알 수 있나요?
  등기 목적이 소유권이전담보가등기로 적혀 있으면 담보가등기임을 알 수 있지만, 일반 가등기로 적혀 있어도 실질이 담보이면 담보가등기로 볼 수 있습니다. 최종 판단은 거래의 실질과 당사자 의사로 합니다.
• 담보가등기로 인정되면 매도인은 어떻게 되나요?
  매매계약 해제와 상관없이 피담보채무가 남아 있는 한 가등기를 지울 수 없습니다. 가등기권자는 청산금 통지 후 2개월이 지나 청산금을 지급하고 본등기를 청구하거나 경매로 우선변제를 받을 수 있습니다.
• 매수인이 지정한 사람 앞으로 가등기를 해 줘도 되나요?
  특약으로 정하면 가능하지만, 그 사람이 매수인의 채권자라면 담보 다툼이 생길 수 있습니다. 순위보전 목적과 해제 시 말소 의무를 특약에 분명히 적고, 따로 담보를 약속하는 서류에는 서명하지 않는 것이 안전합니다.
• 가등기를 남에게 넘기면 누구를 상대로 소송하나요?
  가등기를 부기등기로 넘겨받은 현재 명의인을 상대로 말소를 청구합니다. 소송 중 다시 넘어가지 않도록 가등기 이전을 막는 처분금지가처분을 함께 검토합니다.
• 잔금을 못 받으면 바로 해제할 수 있나요?
  원칙적으로 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않아야 해제할 수 있습니다. 매수인이 미리 이행하지 않겠다고 밝힌 경우에는 최고가 필요 없습니다.
• 경매가 되면 후순위 가등기는 어떻게 되나요?
  근저당이 있는 부동산에 그보다 뒤에 한 소유권이전청구권 가등기는 경매로 근저당이 소멸하면 함께 소멸해 말소촉탁 대상이 된다는 것이 판례입니다. 그래서 가등기 전에 선순위 근저당을 정리하는 경우가 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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