경매 낙찰

돈을 안 갚아 담보가등기로 본등기를 했는데 청산을 안 하면 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 청산금 평가액을 통지하고 2개월 청산기간이 지나기 전에 마친 담보가등기 본등기는 무효입니다. 가등기담보법 제3조·제4조는 강행규정이지만, 대법원 판례는 뒤늦게라도 정당한 청산을 마치면 그 본등기가 유효해질 수 있다고 봅니다. 지금은 변제기와 채권액, 통지 당시 부동산 시세부터 확인하십시오.

이미 본등기를 마쳤다고 해서 등기를 말소하고 처음부터 가등기를 다시 설정할 필요는 없습니다. 지금이라도 법이 정한 청산절차를 밟으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인 B씨에게 2억원을 빌려주며 B씨 소유 상가에 담보가등기를 했습니다. 변제기인 2025년 봄이 지나도 B씨가 갚지 않자, A씨는 청산금 통지 없이 2025년 가을 가등기에 기한 본등기를 마쳤습니다. 그 뒤 B씨 쪽에서 「상가 시세가 3억원이 넘는데 청산을 하지 않았으니 등기가 무효」라는 내용증명을 보내왔습니다. A씨는 본등기가 무효인지, 지금이라도 바로잡을 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

청산절차 없이 한 담보가등기 본등기는 효력이 있나요?

아니요, 청산금 평가액을 통지하고 2개월 청산기간이 지나기 전에 담보가등기에 기해 마친 본등기는 강행규정을 어긴 것이어서 무효입니다. 채권자가 부동산 소유권을 담보로 가져가려면 변제기 뒤에 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고, 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 같은 구조입니다.

청산금은 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 예를 들어 통지 당시 부동산 가액이 3억원이고 채권액이 2억원이면 청산금은 1억원입니다. 이 절차에 어긋나는 특약으로 채무자에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 「돈을 못 갚으면 바로 본등기해도 된다」는 약정이 있어도 소용없습니다.

무효인 본등기를 유효하게 만들 방법이 있나요?

있습니다. 대법원 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결은 본등기가 무효라도 채권자가 나중에 청산금 평가액을 통지하고 정당한 청산금을 지급하거나, 지급할 청산금이 없으면 통지 뒤 2개월이 지난 때에 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있다고 보았습니다.

통지에는 통지 당시 부동산 평가액과 원본·이자·위약금 등 채권액을 밝혀야 합니다. 평가액을 지나치게 낮게 잡아 청산금이 없다고 통지하면, 정당한 청산금 지급이 없었다는 이유로 여전히 다툼이 남습니다.

채무자는 무효인 본등기를 어떻게 다툴 수 있나요?

채무자는 청산금을 받을 때까지 빌린 돈과 이자·손해금을 채권자에게 지급하고 본등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득했다면 말소를 구할 수 없습니다.

청산 대신 경매로 돈을 받을 수도 있나요?

네, 담보가등기권리자는 청산절차로 소유권을 가져가는 대신 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있고, 이때 담보가등기권리는 저당권으로 봅니다. 부동산 시세가 불확실하거나 청산금 다툼이 예상되면 경매가 빠를 수 있습니다.

담보가등기 본등기 대응 순서

• 변제기 확인 - 차용증과 가등기 원인서류로 변제기와 채권액을 확정합니다. 통지는 변제기 뒤에만 할 수 있습니다.
• 부동산 평가 - 통지 당시 시세를 감정평가서나 거래 사례로 정합니다. 청산금 액수가 이 평가에서 갈립니다.
• 청산금 평가액 통지 - 평가액과 채권액을 밝혀 채무자와 물상보증인 등에게 통지합니다. 도달한 날부터 청산기간이 시작됩니다.
• 청산금 지급 - 2개월이 지난 뒤 청산금을 지급하거나 공탁합니다. 이때 비로소 본등기가 유효해질 수 있습니다.
• 경매 선택 검토 - 청산금 다툼이 크면 경매 청구로 방향을 바꿉니다. 담보가등기가 저당권처럼 취급됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기 뒤에 가압류나 후순위 저당권이 있거나 채무자가 이미 제3자에게 부동산을 넘긴 경우에는 등기부와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보가등기 청산과 본등기 말소 소송, 담보 부동산 경매 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보가등기 청산기간은 얼마인가요?
  2개월입니다. 채권자가 변제기 뒤에 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 청산기간이 끝납니다. 청산금이 없다고 판단하면 그 뜻을 통지해야 하고, 이때도 같은 기간이 필요합니다.
• 청산금은 어떻게 계산하나요?
  통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 채권액에는 원본·이자·위약금·채무불이행 손해배상과 실행비용이 들어갑니다. 부동산 가액을 얼마로 보느냐에 따라 청산금이 크게 달라지므로 감정평가서를 확보해 두는 편이 안전합니다.
• 통지 없이 본등기하기로 한 특약은 유효한가요?
  유효하지 않습니다. 청산금 통지·청산기간·청산금 지급 규정에 어긋나는 특약으로 채무자에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 차용 당시 채무자가 동의했더라도 마찬가지이고, 그 특약에 따라 마친 본등기도 무효가 됩니다.
• 무효인 본등기가 나중에 유효해질 수 있나요?
  될 수 있습니다. 채권자가 뒤늦게라도 청산금 평가액을 통지한 뒤 정당한 청산금을 지급하거나, 지급할 청산금이 없어 통지 뒤 2개월이 지나면 그 본등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있습니다.
• 채무자는 언제까지 빚을 갚고 되찾을 수 있나요?
  청산금을 받을 때까지 빚과 이자·손해금을 갚고 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득하면 말소를 구할 수 없습니다.
• 청산 대신 경매를 신청할 수도 있나요?
  신청할 수 있습니다. 담보가등기권리자는 청산절차와 경매 중 하나를 골라 실행할 수 있고, 경매에서는 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다. 청산금 액수 다툼이 클 때 경매가 분쟁을 줄이는 방법이 되기도 합니다.
• 통지서에는 무엇을 적어야 하나요?
  통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 원본·이자 등 채권액을 밝혀야 합니다. 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권이전으로 없애려는 채권과 비용을 따로 적어야 합니다. 내용증명으로 보내 도달일을 남겨 두십시오.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성