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담보가등기 뒤 부동산을 산 사람에게 청산 통지를 빠뜨리면 본등기를 할 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 담보가등기 뒤 소유권을 취득한 제3취득자에게 청산금 통지를 하지 않으면 청산기간이 진행하지 않아 본등기를 청구할 수 없습니다. 대법원은 채무자에게 적절한 청산금을 지급했더라도 제3취득자 통지가 빠지면 본등기를 할 수 없다고 보았습니다. 지금은 최신 등기부로 가등기 뒤 소유권을 취득한 사람이 있는지부터 확인하십시오.

채무자에게 이미 청산금을 지급했다고 해서 제3취득자에게 청산금을 한 번 더 지급해야 하는지부터 걱정할 필요는 없습니다. 먼저 빠진 통지를 보내 청산기간을 새로 진행시키는 것이 출발점입니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 5월 지인에게 1억원을 연 5%, 변제기 1년으로 빌려주고 시가 1억 5천만원 단독주택에 담보가등기를 받았습니다. 그런데 지인은 변제기 전인 2024년 12월 그 주택을 다른 사람에게 팔고 이전등기를 해 주었습니다. 2025년 변제기가 지나자 K씨는 지인에게만 청산금을 통지하고 청산금을 지급했습니다. K씨는 이제 본등기를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제3취득자에게 통지하지 않으면 본등기를 할 수 없나요?

할 수 없습니다. 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다36162 판결은 청산금 평가액 통지를 받아야 하는 채무자 등에는 채무자와 물상보증인뿐 아니라 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자도 포함되므로, 이들 중 일부에게라도 통지하지 않으면 청산기간이 진행하지 않는다고 판단했습니다. 그래서 채무자에게 적절한 청산금을 지급했더라도 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없습니다.

청산금 통지는 누구에게, 무엇을 적어 보내나요?

채무자, 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자 모두에게 보냅니다. 통지에는 통지 당시 부동산 평가액과 원본·이자·위약금·지연배상·실행비용으로 이루어진 채권액을 밝히고, 청산금이 없으면 그 뜻을 알려야 합니다. 통지가 모두에게 도달한 날부터 2개월이 청산기간입니다.

제3취득자에게는 청산금을 누구에게 주나요?

청산금은 채무자 등에게 지급해야 하고, 담보가등기 후 부동산을 산 제3취득자는 그 부동산의 현재 소유자로서 청산금을 받을 지위에 있습니다. 채무자에게 이미 지급했다면 그 효력을 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 통지를 다시 보낼 때 청산금 수령권자를 누구로 볼지 따로 검토해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」은 청산금을 채무자 등에게 지급하도록 정합니다.

후순위권리자에게도 알려야 하나요?

알려야 합니다. 통지가 채무자 등에게 도달하면 채권자는 지체 없이 후순위권리자에게 통지 사실과 내용, 도달일을 알려야 하고, 담보가등기 후 등기한 제3자와 대항력 있는 임차인에게도 통지 사실과 채권액을 알려야 합니다. 이 통지는 등기부상 주소로 발송하면 효력이 생기고, 대항력 있는 임차인에게는 부동산 소재지로 보냅니다.

가등기담보 청산 통지 대응 순서

• 등기부 확인 - 통지 직전 최신 등기사항증명서로 소유자, 물상보증인, 후순위권리자를 모두 확인합니다. 한 사람이라도 빠지면 청산기간이 시작되지 않습니다.
• 통지서 작성 - 평가액과 채권액을 밝혀 통지서를 씁니다. 부동산이 둘 이상이면 부동산별 채권액과 비용도 적습니다.
• 통지 발송 - 채무자 등 모두에게 내용증명·배달증명으로 보냅니다. 도달일이 각각 다르면 마지막 도달일을 기준으로 봅니다.
• 2개월 경과 - 모든 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월을 계산합니다. 후순위권리자 통지도 지체 없이 합니다.
• 청산금 지급·본등기 - 청산금을 지급하거나 공탁하고 본등기를 청구합니다. 지급과 본등기는 동시이행 관계입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 채무자에게 청산금을 지급했거나 제3취득자가 채무를 대신 갚겠다고 나선 경우에는 통지서·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기담보권 실행과 본등기·가등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제3취득자는 언제 소유권을 취득한 사람인가요?
  담보가등기를 마친 뒤에 그 부동산의 소유권을 취득한 사람입니다. 가등기 전에 소유권을 넘겨받은 사람은 해당하지 않습니다. 등기부의 접수일자와 순위번호를 비교하면 가등기 뒤에 이전등기가 되었는지 알 수 있습니다.
• 통지를 빠뜨렸으면 처음부터 다시 해야 하나요?
  빠진 사람에게 통지해 그 사람에게 도달한 날부터 청산기간을 다시 계산하는 방식으로 보완합니다. 청산기간은 모두에게 통지가 된 뒤에야 진행하므로, 먼저 보낸 통지의 도달일을 기준으로 2개월을 계산하면 안 됩니다.
• 제3취득자도 빚을 갚고 가등기를 지울 수 있나요?
  지울 수 있습니다. 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자도 채무자 등에 포함되므로, 청산금을 받기 전까지 채무액을 지급하고 말소를 청구할 수 있습니다. 채권자에게는 채권 전액 회수로 절차가 끝나는 셈입니다.
• 양도담보라면 결론이 다른가요?
  같은 원리입니다. 94다36162 판결은 통지를 빠뜨리면 가등기담보에서는 본등기를 청구할 수 없고, 이미 이전등기를 받은 양도담보에서는 소유권을 취득할 수 없다고 했습니다. 청산기간이 지나고 청산금을 지급해야 소유권을 취득하기 때문입니다.
• 통지 대신 경매를 신청할 수도 있나요?
  할 수 있습니다. 담보가등기권리자는 선택에 따라 청산절차로 담보권을 실행하거나 부동산 경매를 청구할 수 있고, 경매에서는 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다. 채무자 등이 여럿이어서 통지가 복잡하면 경매를 검토합니다.
• 통지서는 어떤 방법으로 보내나요?
  법이 방식을 정하지는 않지만, 도달일을 증명해야 청산기간을 계산할 수 있으므로 내용증명에 배달증명을 붙여 보내는 것이 일반적입니다. 반송되면 주소를 다시 확인해 재발송하고, 수령 거절 기록도 보관합니다.

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