부동산 경매

가등기가 먼저 된 집을 경매로 사면 가등기는 없어지나요, 떠안게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

담보가등기라면 경매로 소멸하지만, 소유권이전청구권 순위보전 가등기가 가장 앞 순위라면 없어지지 않고 매수인이 떠안습니다. 가등기담보법은 담보가등기를 저당권처럼 다뤄 매각으로 소멸시키고, 대법원은 성격을 알 수 없는 최선순위 가등기를 일단 순위보전 가등기로 보고 경매를 진행해도 된다고 봤습니다. 지금은 가등기보다 앞선 근저당권이나 가압류가 있는지, 가등기권자가 채권신고를 했는지부터 확인하십시오.

가등기가 있다는 이유만으로 경매가 멈출 것이라 기다릴 필요는 없습니다. 경매는 가등기의 성격이 밝혀지지 않아도 진행됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 7월 강제경매로 나온 다세대주택을 알아보다가 등기부에서 2024년 3월 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 발견했습니다. 그보다 앞선 근저당권이나 가압류는 없었고, 가등기권자는 법원에 채권신고를 하지 않은 상태였습니다. 매각물건명세서 비고란에는 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기가 있다고 적혀 있었습니다. A씨는 낙찰받으면 가등기가 지워지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보가등기는 경매로 어떻게 되나요?

소멸합니다. 담보가등기를 마친 부동산에 강제경매나 담보권 실행 경매가 진행되면 담보가등기권리는 매각으로 소멸합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조의 규정입니다. 저당권이 매각으로 소멸하는 것과 같은 구조입니다.

대신 담보가등기권자는 저당권자처럼 우선변제를 받습니다. 순위는 담보가등기를 마친 때 저당권 설정등기를 한 것으로 봅니다. 다만 압류등기 전의 담보가등기권자는 법원이 정한 기간 안에 채권신고를 해야 배당을 받습니다.

순위보전 가등기는 매수인이 떠안나요?

그보다 앞선 담보권이나 가압류가 없는 최선순위라면 떠안습니다. 대법원 2003. 10. 6.자 2003마1438 결정은 소유권이전등기청구권 순위보전 가등기는 선순위 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보가등기와 달리 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 봤습니다. 가등기권자가 나중에 본등기를 하면 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다.

반대로 가등기보다 앞선 근저당권이나 가압류가 있으면, 그 권리가 매각으로 소멸하면서 뒤 순위 가등기도 함께 말소됩니다. 매각부동산 위의 저당권은 모두 매각으로 소멸하기 때문입니다.

어떤 가등기인지 모르면 경매는 멈추나요?

멈추지 않습니다. 법원은 가등기권자에게 담보가등기라면 채권의 내용과 금액을, 아니라면 그 내용을 신고하라고 기간을 정해 알립니다. 가등기권자가 신고하지 않아 성격을 알 수 없어도, 등기부상 최선순위이면 법원은 이를 순위보전 가등기로 보고 인수될 수 있다는 취지를 매각물건명세서에 적은 뒤 절차를 진행하면 됩니다. 2003마1438 결정의 판단입니다.

가등기권자는 경매절차의 이해관계인으로 봅니다. 그래서 매각허가결정에 대해 이의하거나 항고할 지위가 있습니다.

매각물건명세서에 가등기 표시가 빠졌다면요?

인수되는 가등기를 명세서에 적지 않았다면 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 경우로 매각허가에 대한 이의 사유가 될 수 있습니다. 매각허가결정 전이라면 불허가를, 결정 뒤 대금 납부 전이라면 매각허가결정 취소를 검토합니다.

가등기 있는 집 경매 대응 순서

• 등기부 순위 확인 - 가등기 날짜와 그보다 앞선 근저당권·가압류가 있는지 봅니다. 앞선 권리가 있으면 가등기는 말소됩니다.
• 명세서 확인 - 매각물건명세서에 인수되는 가등기가 적혔는지 봅니다. 적혀 있으면 인수 위험을 가격에 반영합니다.
• 가등기 성격 조사 - 가등기권자의 채권신고 여부와 매매예약서 같은 원인 서류를 확인합니다. 신고가 있으면 담보가등기일 가능성이 큽니다.
• 입찰 판단 - 최선순위 순위보전 가등기라면 본등기 위험을 감안해 입찰을 다시 판단합니다. 가등기 말소 가능성은 따로 검토합니다.
• 낙찰 뒤 대응 - 명세서에 흠이 있으면 대금 납부 전에 불허가나 취소를 구합니다. 본등기가 되면 담보책임과 부당이득을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기의 원인이 매매예약인지 대물변제예약인지, 가등기권자의 채권이 이미 소멸했는지에 따라 인수 여부와 말소 가능성이 달라지므로 등기부와 원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 권리분석 다툼과 가등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보가등기권자도 배당을 받나요?
  받습니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제13조는 담보가등기권자가 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있고, 순위는 담보가등기를 마친 때 저당권 설정등기를 한 것으로 본다고 정합니다. 다만 압류등기 전 담보가등기권자는 채권신고를 해야 배당받습니다.
• 가등기권자가 채권신고를 안 하면 어떻게 되나요?
  담보가등기인지 알 수 없게 됩니다. 대법원 2003마1438 결정은 이때 최선순위 가등기를 일단 순위보전 가등기로 보고 인수될 수 있다는 취지를 명세서에 적어 경매를 진행하면 된다고 봤습니다. 담보가등기권자라도 신고하지 않으면 배당을 받지 못합니다.
• 가등기보다 앞선 근저당이 있으면 어떻게 되나요?
  선순위 근저당권이 매각으로 소멸하면서 그 뒤의 가등기도 말소 대상이 됩니다. 민사집행법 제91조 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸한다고 정합니다. 매수인은 가등기를 떠안지 않습니다.
• 소멸한 담보가등기는 누가 말소하나요?
  법원이 등기관에게 말소를 촉탁합니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제2항은 매각으로 소멸한 담보가등기의 말소에 매수인이 인수하지 않은 부담의 말소 촉탁 규정인 민사집행법 제144조 제1항 제2호를 준용한다고 정합니다.
• 인수된 가등기로 본등기를 하면 매수인은요?
  매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 그 가등기가 명세서에 적혀 있었다면 매수인이 위험을 알고 산 것이 되어 구제받기 어렵습니다. 명세서에 빠져 있었다면 매각 절차의 흠을 이유로 담보책임이나 부당이득 청구를 검토합니다.
• 가등기권자는 경매에서 어떤 지위인가요?
  이해관계인입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제3항은 소유권 이전에 관한 가등기권리자를 강제경매 등 절차의 이해관계인으로 봅니다. 그래서 매각기일 통지를 받고 매각허가에 관한 의견을 진술하거나 이의할 수 있습니다.

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