아파트 관리

상가 공용 통로에 벽이 생겼는데 구분소유자 혼자 철거를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

다른 구분소유자의 이익에 어긋날 수 있는 철거라면 혼자서는 안 되고, 상가 공용 통로의 벽 철거는 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 관리행위입니다. 대법원은 일괄임대로 생긴 통로 벽의 철거를 보존행위로 본 원심을 파기했습니다. 지금은 공사 날짜와 벽 위치를 기록하고 관리단 결의 회의록부터 받아 두십시오.

철거 청구가 막혀도 그동안 통로를 쓰지 못한 손해까지 포기해야 하는 것은 아닙니다. 부당이득 반환과 영업손해 배상은 철거와 별개로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 대형 상가건물 3층에 점포 2개를 소유하고 사진관을 운영합니다. 2024년 상가 대표위원회가 같은 층 일부 구역을 한 유통회사에 일괄임대하기로 의결했고, 유통회사는 2025년 초 공용 통로에 벽을 세워 그 구역을 자기 매장처럼 쓰고 있습니다. A씨의 점포는 일괄임대 대상이 아니었고 동의한 적도 없습니다. A씨는 혼자서 벽 철거를 청구할 수 있는지, 통로를 못 쓴 손해는 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유자 혼자 공용 통로의 벽 철거를 청구할 수 있나요?

다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있는 철거라면 혼자서는 청구할 수 없고 관리단집회 결의를 거쳐야 합니다. 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결은 일괄임대에 따라 설치된 통로 벽의 철거가 그 구역을 임대한 다수 구분소유자의 이익에 어긋나므로, 각자 할 수 있는 보존행위가 아니라 관리단집회 결의가 필요한 관리행위라고 보았습니다.

공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로 정하고, 보존행위만 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. 공용부분이 적법한 용도나 관리방법에 어긋나게 쓰이고 있어 방해배제로 원상회복을 구하는 경우라도 다른 구분소유자의 이익과 충돌하면 같다는 것이 이 판결의 판단입니다. 이 사건은 철거 청구 부분만 파기환송되어 원심이 다시 판단하게 되었습니다.

보존행위와 관리행위는 어떻게 나누나요?

공용부분의 멸실·훼손을 막고 현상을 유지하는 행위가 보존행위이고, 그 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌하면 보존행위로 볼 수 없습니다. 보존행위를 단독으로 할 수 있게 한 이유는 그 행위가 급하고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문입니다.

아파트 대지에 설치된 가스 정압기실 철거를 일부 입주자가 결의 없이 구한 사건에서도 같은 기준으로 관리행위라고 본 선례가 있습니다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결). 원심은 소수지분권자의 방해배제를 인정한 2018다287522 전원합의체 판결을 들었지만, 대법원은 다수 구분소유자가 있는 집합건물 공용부분 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보았습니다.

통로에 벽을 세우는 일괄임대는 언제 유효한가요?

통로의 위치·형상·효용을 실질적으로 바꾸는 일괄구획은 공용부분의 변경이어서 관리단집회의 특별결의가 필요합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의를 요구합니다. 이 사건 당시 적용된 2020. 2. 4. 개정 전 규정은 각 4분의 3 이상이었습니다.

대법원은 일괄임대 대상 구역 점포 소유자들의 동의만 받고 건물 전체 관리단집회 결의를 거치지 않은 일괄구획·일괄임대가 무효라는 원심 판단을 유지했습니다. 공용부분 변경이 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다.

철거가 안 되면 손해는 어떻게 되나요?

통로를 배타적으로 쓴 쪽에 부당이득 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 대법원은 무효인 일괄임대에 터 잡아 통로를 점유·사용한 유통회사가 이익을 얻고, 구분소유자는 통로를 본래 용도대로 쓰지 못한 손해를 입었다는 원심 판단을 유지했습니다. 일실 영업수익 상당 손해배상 판단도 유지됐습니다.

점포 일부를 상가 측에서 임차해 쓰던 경우, 임대인과 임차인 모두에게 책임 없는 사유로 점포를 쓸 수 없었다면 그 기간 차임을 내지 않아도 된다는 판단도 함께 확정됐습니다.

공용부분 벽 철거 대응 순서

• 현장 기록 - 벽 설치 날짜와 위치, 막힌 통로 범위를 사진과 도면으로 남깁니다. 공용부분 변경의 정도를 보여 주는 자료입니다.
• 결의 자료 확보 - 대표위원회·관리단집회 회의록과 동의서 집계를 받습니다. 건물 전체 구분소유자를 대상으로 한 결의인지 확인합니다.
• 관리단집회 소집 청구 - 철거를 원하면 구분소유자 5분의 1 이상이 목적을 밝혀 집회 소집을 청구합니다. 관리인이 응하지 않으면 법원 허가로 소집합니다.
• 금전 청구 준비 - 통로를 못 쓴 기간의 부당이득과 매출 감소 자료를 모읍니다. 철거와 별개로 청구할 수 있습니다.
• 차임 정리 - 임차 점포가 있다면 사용하지 못한 기간의 차임 문제를 임대인과 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약이 공용부분 변경이나 관리행위의 결의 요건을 따로 정했거나 일부공용부분만 문제 되는 경우에는 규약 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 공용부분과 관리단 결의를 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공용 통로 벽 철거를 혼자 청구할 수 있나요?
  다른 구분소유자의 이익에 어긋날 수 있으면 혼자서는 안 됩니다. 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결은 일괄임대에 따른 통로 벽 철거가 임대한 다수 구분소유자의 이익에 어긋나므로 관리단집회 결의가 필요한 관리행위라고 보았습니다.
• 보존행위는 혼자 할 수 있지 않나요?
  보존행위는 혼자 할 수 있지만 범위가 좁습니다. 집합건물법 제16조 제1항 단서와 민법 제265조 단서는 보존행위를 각자 할 수 있게 하는데, 대법원은 그 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌하면 보존행위로 볼 수 없다고 봅니다. 철거처럼 이해가 갈리는 청구는 관리행위로 취급됩니다.
• 공용부분을 바꾸려면 몇 명이 동의해야 하나요?
  현행법은 관리단집회에서 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상의 결의를 요구합니다. 2020. 2. 4. 개정 전에는 각 4분의 3 이상이었습니다. 개량을 위한 것으로서 비용이 지나치게 많이 들지 않는 경우 등은 통상의 집회결의로 정할 수 있습니다.
• 대상 구역 점포 주인만 동의하면 되나요?
  통로처럼 건물 전체가 쓰는 공용부분을 바꾸는 것이면 부족합니다. 이 사건에서 대상 구역 점포 소유자 86.6%가 동의했지만, 대상 구역 밖 구분소유자까지 포함한 관리단집회 결의가 없어 일괄구획·일괄임대가 무효라는 원심 판단이 유지됐습니다.
• 철거를 못 해도 돈은 받을 수 있나요?
  받을 수 있는 경우가 있습니다. 이 사건에서 대법원은 통로를 배타적으로 쓴 회사가 이익을 얻고 구분소유자가 통로를 본래 용도대로 쓰지 못한 손해를 입었다는 부당이득 판단과, 일실 영업수익 상당 손해배상 판단을 유지했습니다.
• 관리단집회는 어떻게 열 수 있나요?
  구분소유자 5분의 1 이상이 회의 목적을 밝혀 관리인에게 소집을 청구할 수 있습니다. 청구 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 집회일로 하는 소집통지를 하지 않으면, 청구한 구분소유자들이 법원 허가를 받아 직접 소집할 수 있습니다.
• 점포를 못 쓴 기간 월세도 내야 하나요?
  임대인과 임차인 모두 책임 없는 사유로 쓰지 못했다면 차임을 청구할 수 없다고 본 원심 판단이 이 사건에서 유지됐습니다. 쌍무계약에서 한쪽 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면 상대방의 이행도 청구하지 못하는 위험부담 법리가 적용된 것입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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