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상가 지하 전기실에 다른 구분소유자가 시설을 들였는데 나 혼자 철거를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공용부분인 전기·기계실을 다른 구분소유자가 무단으로 배타적으로 쓰고 있다면 규약에 다른 정함이 없는 한 구분소유자 한 사람도 보존행위로 시설물 철거를 청구할 수 있습니다. 집합건물법 제16조 제1항 단서는 공용부분 보존행위를 각 공유자가 할 수 있다고 정합니다. 지금은 관리규약에 보존행위에 관한 별도 규정이 있는지 확인하십시오.

그 자리에서

시설물 설치 사실을 알게 됐다면 설치 위치와 규모를 사진으로 남기고, 관리단집회에서 그 설치를 승인한 결의가 있었는지 관리인에게 서면으로 확인하십시오. 결의가 없었다는 확인이 철거 청구의 출발점입니다.

상가번영회나 다른 구분소유자들이 나서 주기를 기다릴 필요는 없습니다. 혼자서도 소송을 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 지상 5층 상가건물의 2층 점포를 분양받은 구분소유자입니다. 2024년 지하 1층 점포 소유자 B씨가 헬스장을 열면서 지하 전기·기계실 한쪽에 샤워실 온수기와 배관 설비를 설치해 혼자 쓰기 시작했습니다. 관리단집회 승인은 없었고, 2025년 전기 점검 업체가 점검에 지장이 있다고 알렸지만 상가번영회는 움직이지 않았습니다. A씨는 2026년 혼자서라도 철거를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공용부분 무단 점유에 구분소유자 혼자 소송할 수 있나요?

할 수 있습니다. 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결은 공용부분을 불법 점유한 사람에 대한 방해배제·부당이득반환·손해배상 청구는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니라 공유지분권에 기초한 것이어서, 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있다고 보았습니다.

공용부분 무단 시설 철거 절차
  1. 1

    현장 기록

    사진·도면 확보

  2. 2

    결의 여부 확인

    관리인 서면 회신

  3. 3

    철거 요구

    내용증명 발송

  4. 4

    소송

    철거·사용금지·부당이득

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 공용부분 관리 사항은 통상의 집회결의로 정하되 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정하고, 이는 규약으로 달리 정할 수 있습니다.

다른 구분소유자가 설치한 것도 철거 대상인가요?

대상입니다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결은 지하 전기·기계실에 사우나 영업용 시설물을 따로 설치해 배타적으로 쓴 것은 공용부분의 변경 또는 관리에 관한 사항으로 구분소유자들의 적법한 집회결의가 필요하다고 보았습니다. 결의 없이 설치했다면 보존행위로 철거를 청구할 수 있습니다.

공용부분 사항별 결정 방법
공용부분 변경
결정 방법: 구분소유자·의결권 각 3분의 2 이상 결의
공용부분 관리
결정 방법: 통상의 집회결의
보존행위
결정 방법: 각 공유자 단독(규약으로 달리 정할 수 있음)

출처 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항, 제16조 제1항

공용부분 변경은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의가 필요합니다. 설치 구분소유자가 이 결의를 받았다면 철거 청구가 어렵고, 받지 않았다면 설치 자체가 위법합니다.

철거 청구가 권리남용이라고 하면요?

받아들여지기 어렵습니다. 2008다73809 판결은 구분소유자들의 철거 청구가 오직 상대방에게 고통과 손해를 주려는 목적일 뿐 청구하는 쪽에 아무 이익이 없는 경우라고 단정하기 어렵다며 권리남용 주장을 배척했습니다. 공용부분 안전과 다른 구분소유자의 이용 이익이 청구의 이익이 됩니다.

시설 철거 말고 인도까지 청구할 수 있나요?

구분소유자가 다른 구분소유자를 상대로 공용부분을 나에게 넘기라는 인도 청구는 어렵습니다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자는 다른 공유자에게 공유물 인도를 청구할 수 없고, 방해 상태 제거나 공동 점유 방해 금지만 청구할 수 있다고 했습니다. 그래서 시설물 철거와 배타적 사용 금지를 청구하는 것이 맞습니다.

공용부분 무단 점유 대응 순서

  • 현장 기록 - 시설물 위치·규모·설치 시기를 사진과 도면으로 남깁니다. 배타적 사용을 증명하는 자료입니다.
  • 결의 여부 확인 - 관리인에게 공용부분 변경·사용 승인 결의가 있었는지 서면으로 확인합니다. 결의가 없으면 설치가 위법합니다.
  • 관리규약 확인 - 보존행위를 관리인만 하도록 정한 규약이 있는지 봅니다. 규약이 있으면 관리단을 통해 청구합니다.
  • 철거 요구 내용증명 - 설치 구분소유자에게 기한을 정해 철거를 요구합니다. 요구 시점을 남깁니다.
  • 소송 제기 - 시설물 철거와 배타적 사용 금지, 사용 이익 상당 부당이득을 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약이나 규약으로 그 공간을 특정 구분소유자가 전용하도록 정해 두었다면 분양계약서와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단·구분소유자 사이의 공용부분 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

공용부분 무단 사용을 본 구분소유자들은 「관리단이나 번영회가 나서야지 개인은 할 수 없다」고 생각하고 몇 년을 기다립니다. 판례는 공용부분 방해배제를 공유지분권에서 나오는 권리로 보아 한 사람도 청구할 수 있게 합니다. 기다리는 동안 무단 시설은 기정사실이 됩니다.

그래서 설치 시점과 승인 여부를 문서로 확정해야 합니다. 시설물 공사일, 관리인이 이를 알게 된 날, 관리단집회 회의록에 승인 안건이 있었는지, 관리사무소에 민원을 낸 날과 회신 내용을 정리합니다. 전기·기계실 출입 기록이나 CCTV 화면이 남아 있다면 배타적 사용의 증거가 됩니다.

이 기록은 철거 소송에서 위법성과 권리남용 반박의 근거가 됩니다. 승인 결의가 없었다는 관리인의 회신은 설치의 위법성을 보여 주고, 전기·기계실 점검이 방해된 사실은 청구하는 쪽의 이익을 보여 줍니다. 무단 사용 기간은 부당이득 액수를 계산하는 기준이 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 집합건물 공용부분 무단 점유와 관리단 분쟁을 수행해 왔으며, 설치 경위와 관리단집회 결의 여부를 먼저 확인한 뒤 철거 청구와 부당이득 반환을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
  • 가압류·가처분 신청
  • 명도·임대차 분쟁
  • 강제집행·채권추심

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

구분건물 등기사항증명서, 관리규약, 관리단집회 회의록, 시설물 사진을 준비해 주시면, 공용부분 해당 여부와 결의 필요성, 단독 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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