아파트 관리
아파트 난방방식 변경공사, 회의에 안 나오고 서면동의만 받아도 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 구분소유자와 의결권의 각 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 열지 않아도 공용부분 변경을 결의한 것으로 봅니다. 대법원은 이런 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 낸 경우 관리단이 입주자대표회의에 변경 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보았습니다. 지금은 동의서가 구분소유자 수와 의결권 두 기준을 모두 넘는지 명부로 세어 보십시오.
서면동의를 모으고 있다면 동의자 명부를 세대 수와 전유면적(의결권) 두 가지로 각각 합산해 두십시오. 두 기준 중 하나라도 4분의 3에 못 미치면 서면 결의가 성립하지 않습니다.
모든 구분소유자가 회의장에 나올 필요는 없습니다. 법이 정한 정족수를 채운 서면·전자 합의는 관리단집회 결의와 같은 효력이 있습니다.
이런 상담이 많습니다
Q아파트 입주자대표회의는 2025년 봄 지역난방으로 난방방식을 바꾸는 공사를 추진하면서 입주민 총회 대신 동의서를 돌렸습니다. 전체 세대의 80퍼센트가 공사와 비용 분담에 동의하는 서면동의서를 제출했지만 회의에는 거의 참석하지 않았습니다. 반대 세대는 회의를 열지 않았으니 공사는 무효라며 분담금을 내지 않겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
공용부분 변경은 어떤 결의가 필요한가요?
관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의가 필요합니다. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 비용이 지나치게 많이 들지 않는 경우에는 통상의 집회결의로 정할 수 있습니다. 공용부분 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 기준입니다. 원안 당시 집회 결의 요건은 각 4분의 3 이상이었는데 2020. 2. 4. 개정으로 3분의 2 이상으로 낮아졌습니다. 공사 결의를 새로 하는 경우에는 현행 기준이 적용됩니다.
회의 없이 서면동의만으로도 되나요?
됩니다. 관리단집회에서 결의할 사항에 관해 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집해 결의한 것으로 봅니다. 원안 당시 서면 합의 요건은 각 5분의 4 이상이었는데 2023. 3. 28. 개정으로 4분의 3 이상으로 바뀌었습니다.
| 방법 | 원안 당시 | 현행 |
|---|---|---|
| 관리단집회 결의 | 각 4분의 3 이상 | 각 3분의 2 이상 |
| 서면·전자 합의 | 각 5분의 4 이상 | 각 4분의 3 이상 |
- 관리단집회 결의
- 원안 당시: 각 4분의 3 이상
- 현행: 각 3분의 2 이상
- 서면·전자 합의
- 원안 당시: 각 5분의 4 이상
- 현행: 각 4분의 3 이상
출처 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항, 제41조 제1항
그래서 원안처럼 5분의 4 이상이 서면동의서를 냈다면 현행 기준인 4분의 3도 넘으므로 공사를 결의한 효력이 있습니다. 동의서에는 어떤 공사인지, 비용을 어떻게 나누는지가 구체적으로 적혀 있어야 나중에 동의 범위를 두고 다투지 않습니다.
입주자대표회의가 공사를 진행해도 되나요?
됩니다. 공용부분 변경 업무는 구분소유자 전원으로 당연히 성립하는 관리단에 속하지만, 관리단은 이 업무를 입주자대표회의에 위임할 수 있습니다. 대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결은 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고 입주자대표회의가 업무를 처리했다면 관리단이 서면동의로 입주자대표회의에 공용부분 변경 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다.
같은 판결은 이렇게 위임받은 입주자대표회의가 공사비를 내지 않는 구분소유자를 상대로 자기 이름으로 소송을 내 비용을 청구할 수 있다고 보았습니다. 공용부분의 관리비용은 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율에 따라 나눕니다.
공용부분 변경 서면결의 대응 순서
- 공사 성격 확인 - 공용부분 변경인지, 비용이 크지 않은 개량인지 정합니다. 필요한 정족수가 달라집니다.
- 동의서 양식 정비 - 공사 내용·예상 비용·분담 방법을 적습니다. 동의 범위 다툼을 줄입니다.
- 정족수 이중 계산 - 세대 수와 의결권(전유면적) 기준으로 각각 셉니다. 둘 다 4분의 3 이상이어야 합니다.
- 특별 영향 세대 승낙 - 공사로 권리에 특별한 영향을 받는 세대의 승낙을 따로 받습니다.
- 위임 기록 보관 - 동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출받고 보관합니다. 비용 청구 소송의 근거가 됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 정족수를 따로 정했거나 공사로 특정 세대의 전유부분이 줄어드는 경우에는 규약과 설계도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단·입주자대표회의 결의 분쟁과 관리비 청구 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
공용부분 공사를 두고 반대하는 세대는 회의를 열지 않았다는 절차 문제를 가장 먼저 꺼냅니다. 법은 정족수를 채운 서면·전자 합의를 집회 결의로 보므로, 실제 다툼은 동의서가 세대 수와 의결권 두 기준을 모두 넘었는지에서 벌어집니다.
그래서 동의서 한 장 한 장의 기록이 중요합니다. 동의 일자, 서명한 사람이 구분소유자 본인인지, 공유 세대라면 대표자가 누구인지, 해당 세대의 전유면적이 명부에 정확히 적혀야 합니다. 세입자가 대신 서명한 동의서는 구분소유자의 동의로 보기 어렵습니다.
이 명부와 동의서는 공사비 분담금 청구 소송에서 입주자대표회의의 청구 권한과 결의 성립을 증명하는 핵심 증거가 됩니다. 반대 세대가 결의 무효확인을 다툴 때도 같은 자료로 대응하므로, 동의서 원본을 제출받은 날짜별로 보관해 두어야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 집합건물 관리단과 입주자대표회의의 결의·관리비 분쟁을 수행해 왔으며, 동의서 명부를 세대 수와 의결권 기준으로 다시 계산해 결의 성립을 확인한 뒤 분담금 청구나 결의 다툼으로 대응합니다.
- 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
서면동의서 원본과 명부·관리규약·공사 계약서·세대별 전유면적 자료를 준비해 주시면, 서면 합의 정족수 충족 여부·입주자대표회의 위임 범위·분담금 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항
- 대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제2항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성