상가 임대차

구분점포 두 칸을 따로 계약했는데 보호 기준 보증금은 합산되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 같은 건물주에게 빌린 여러 칸을 한 사업장으로 쓰고 있다면 칸별 계약서가 있어도 환산보증금을 합산해 상가 임대차 보호 기준을 따집니다. 대법원 2013다27152 판결이 이 합산 기준을 세웠고, 서울은 합계 9억원을 넘으면 우선변제권 등 일부 보호가 빠집니다. 지금은 모든 칸의 보증금과 월세 합계를 먼저 계산해 보십시오.

기준을 넘을까 봐 칸별 계약서를 서로 다른 날짜로 다시 쓸 필요는 없습니다. 법원은 서류 모양보다 실제로 한 사업장인지를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 4월 서울의 오피스 상가 2층 구분점포 두 칸을 같은 건물주에게서 칸마다 보증금 2억원, 월세 400만원으로 빌려 벽을 튼 뒤 학원 하나로 운영했습니다. 계약서는 칸별로 두 장이었습니다. 칸마다 보면 환산보증금이 6억원이라 상가건물 임대차보호법이 모두 적용된다고 생각했는데, 합산하면 달라지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분점포를 따로 계약하면 보호 기준 보증금은 칸별로 보나요?

하나의 사업장으로 쓰는 경우라면 합산해서 봅니다. 같은 임대인에게서 여러 칸을 빌려 한 영업을 하는 등 일괄한 하나의 임대차로 볼 수 있으면, 칸별 계약서가 있어도 모든 칸의 환산보증금을 합한 금액이 기준이 됩니다. 대법원은 우선변제 대상 임차인 판단에서 이 합산 기준을 세웠습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」의 법 적용 기준은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 광역시·세종특별자치시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 사례의 두 칸은 칸마다 6억원이지만 합치면 12억원이어서 서울 기준 9억원을 넘습니다.

합산 금액이 기준을 넘으면 어떤 보호가 빠지나요?

확정일자에 의한 우선변제권, 최우선변제, 임차권등기명령, 차임 증액 상한 같은 규정이 적용되지 않습니다. 이런 임대차는 민법의 임대차 규정과 계약서에 따릅니다.

기준을 넘어도 남는 보호가 있습니다. 대항력, 계약갱신요구권(전체 10년 한도), 권리금 회수기회 보호, 3기 차임 연체 해지 규정은 보증금 액수와 상관없이 적용됩니다. 그래서 건물주가 바뀌어도 계약기간을 주장할 수 있고 갱신도 요구할 수 있습니다.

하나의 임대차로 보는 기준은 무엇인가요?

같은 임대인인지, 벽체 없이 한 사업장으로 쓰는지, 계약서를 같은 날 같은 양식으로 썼는지, 보증금과 차임이 면적에 비례해 정해졌는지를 함께 봅니다. 대법원 사건에서는 32칸을 칸막이 없이 헬스장으로 쓰며 같은 날 같은 양식의 계약서를 쓴 점이 합산의 근거가 됐습니다.

칸마다 임대인이 다르면 그 임대인과의 계약별로 따로 봅니다. 칸마다 다른 업종을 하고 출입구와 간판이 따로 있다면 별개의 임대차로 볼 여지가 커집니다.

구분점포 적용범위 판단 순서

• 칸별 금액 정리 - 칸마다 보증금·월세를 적고 환산보증금을 냅니다. 합산 전후 금액을 모두 확인합니다.
• 임대인 확인 - 등기사항증명서로 칸별 소유자를 봅니다. 임대인이 같은 칸끼리만 합산 대상이 됩니다.
• 사업장 현황 기록 - 칸막이·출입구·간판·사업자등록 주소를 사진과 서류로 남깁니다. 단일 임대차 판단의 사실 자료입니다.
• 적용 규정 분류 - 합산액이 기준을 넘으면 남는 보호와 빠지는 보호를 나눕니다. 대항력과 갱신요구권은 남습니다.
• 대비책 마련 - 우선변제권이 없다면 전세권 설정이나 보증금 반환 담보를 검토합니다. 경매 전에 해 둬야 효과가 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서마다 기간이나 업종이 다르거나 일부 칸만 나중에 추가로 빌린 경우에는 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 서울 상가는 환산보증금이 얼마까지 법 전체가 적용되나요?
  2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 9억원 이하입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제1호가 정한 금액이고, 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산합니다. 이 금액을 넘으면 제2조 제3항에 열거된 규정만 적용됩니다.
• 기준을 넘어도 계약갱신요구권은 있나요?
  있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 보증금액이 기준을 넘는 임대차에도 제10조 제1항·제2항·제3항 본문을 적용합니다. 따라서 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고 전체 10년 범위에서 보호됩니다. 다만 갱신 때 차임 증액 상한은 적용되지 않습니다.
• 기준을 넘으면 경매에서 보증금을 먼저 못 받나요?
  확정일자에 의한 우선변제권은 인정되지 않습니다. 제5조 제2항은 제2조 제3항의 적용 대상에 들어 있지 않기 때문입니다. 다만 대항력은 남으므로 경매 매수인에게 임차권을 주장할 수 있는 순위라면 보증금을 받을 때까지 점포를 비우지 않을 수 있습니다.
• 칸마다 건물주가 다르면 어떻게 되나요?
  임대인이 다르면 합산하지 않고 임대인별 계약마다 따로 판단합니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결은 동일한 임대인에게서 여러 칸을 빌린 경우를 전제로 합산 기준을 세웠습니다. 같은 임대인의 칸끼리만 묶어 계산합니다.
• 나중에 한 칸을 추가로 빌리면 합산되나요?
  추가 계약도 같은 임대인과 맺고 기존 칸과 벽을 터서 한 영업을 하면 합산될 수 있습니다. 판단 요소는 사업장 일체성, 계약서 양식과 작성 경위, 면적과 차임의 관계입니다. 계약 시기가 다르다는 사정만으로 별개의 임대차로 인정되지는 않으므로 사업장 구조를 함께 봐야 합니다.
• 기준을 넘는 상가는 갱신 때 월세를 얼마나 올릴 수 있나요?
  정해진 상한이 없습니다. 제11조의 증액 상한은 기준 초과 임대차에 적용되지 않고, 대신 제10조의2가 갱신 때 조세·공과금, 주변 상가 차임과 보증금, 경제사정 변동을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 합의가 안 되면 법원이 이 요소를 보고 상당한 금액을 정합니다.

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