집행 막기

잔금 전에 산 집이 매도인 채권자에게 압류됐는데 제3자이의의 소를 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매매계약만 하고 소유권이전등기를 받지 않은 매수인은 매도인 채권자의 압류에 대해 제3자이의의 소를 낼 수 없습니다. 매수인이 가진 소유권이전등기청구권은 매도인에게만 주장할 수 있는 채권적 권리여서 압류채권자에게 대항하지 못한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 남은 잔금 지급을 멈추고 매도인과의 계약을 어떻게 정리할지부터 정하십시오.

압류가 들어왔다고 이미 낸 계약금·중도금을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 매도인에게 해제와 손해배상을 청구할 길이 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2026년 4월 빌라를 3억원에 사기로 하고 계약금과 중도금으로 1억원을 냈습니다. 잔금일을 앞둔 2026년 7월, 매도인에게 돈을 빌려준 채권자가 확정판결로 그 빌라에 강제경매를 신청해 압류 등기가 됐습니다. I씨는 자신이 산 집인데 제3자이의의 소로 경매를 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기를 안 받은 매수인은 왜 제3자이의를 못 하나요?

제3자이의의 소는 강제집행의 목적물에 대해 소유권이나 양도·인도를 막을 수 있는 권리가 있다고 주장하는 제3자가 내는 소송입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 요건을 두고 있고, 그 권리는 집행채권자에게 대항할 수 있는 것이어야 합니다.

부동산 소유권은 등기해야 넘어오므로, 잔금 전 매수인은 아직 소유자가 아닙니다. 매수인이 가진 권리는 매도인에게 이전등기를 해 달라고 요구할 수 있는 채권적 청구권뿐입니다.

대법원은 이런 채권적 청구권만으로는 집행채권자에게 대항할 수 없어 제3자이의의 소의 원인이 되지 않는다고 판단했습니다. 매매·증여·임대차 계약에 근거해 인도나 이전등기를 요구할 수 있다는 사정도 마찬가지입니다. 원안은 이 결론을 「청구이의의 소를 제기할 수 없다」고 적었지만, 이 사안에서 문제 되는 소송은 제3자이의의 소입니다.

압류 뒤에 이전등기를 받으면 괜찮지 않나요?

괜찮지 않습니다. 압류 사실을 알고 권리를 취득한 제3자는 압류에 대항하지 못하므로, 압류 등기 뒤에 이전등기를 받아도 경매는 계속 진행되고 결국 매수인이 소유권을 잃을 수 있습니다. 압류 등기가 된 상태를 알고 잔금을 치르는 것은 위험합니다.

미리 막으려면 압류가 들어오기 전에 처분금지가처분을 해 두었어야 합니다. 이미 계약했는데 매도인의 재정 상태가 불안하다면, 잔금 전이라도 가처분을 신청해 두면 그 뒤의 압류보다 앞설 수 있습니다.

매수인은 어떤 방법으로 손해를 줄이나요?

첫째, 매도인의 채무를 대신 갚고 채권자에게 경매를 취하하게 하는 방법이 있습니다. 채무는 제3자도 갚을 수 있고, 매수인은 그 집의 소유권을 넘겨받을 이해관계가 있으므로 매도인이 반대해도 변제할 수 있다고 볼 여지가 큽니다. 대신 갚은 금액은 남은 잔금에서 빼는 약정을 매도인과 먼저 맺어 두십시오.

이해관계 없는 제3자는 채무자 의사에 반해 변제하지 못하므로, 매도인과 합의해 두면 이 다툼도 피할 수 있습니다.

둘째, 경매로 소유권이전이 불가능해지면 매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불능이 된 것이므로 계약을 해제하고 이미 낸 계약금·중도금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인의 다른 재산이 없을 우려가 있으면 반환 채권을 보전하기 위해 가압류를 함께 검토합니다.

매수 부동산 압류 대응 순서

• 등기 확인 - 압류 등기일, 청구금액, 다른 권리자를 확인합니다. 청구금액이 남은 잔금보다 작은지 봅니다.
• 잔금 보류 - 압류가 풀리는 것을 확인하기 전에는 잔금을 보내지 않습니다. 보류 사유를 매도인에게 서면으로 알립니다.
• 대위변제 협의 - 청구금액이 잔금 범위라면 매도인과 합의해 채권자에게 대신 갚고 경매 취하서를 받습니다.
• 해제 통지 - 해결이 안 되면 이행불능을 이유로 해제를 통지합니다. 내용증명으로 도달일을 남깁니다.
• 반환 청구·가압류 - 계약금·중도금 반환과 손해배상을 청구하고, 필요하면 매도인 재산을 가압류합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류 전에 가등기나 처분금지가처분을 해 둔 경우라면 순위에 따라 결론이 달라지므로 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 가처분·가압류와 계약금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매계약만 한 매수인도 제3자이의가 되나요?
  되지 않습니다. 대법원은 제3자이의의 원인이 되는 권리는 집행채권자에게 대항할 수 있어야 하고, 매매계약에 따른 이전등기청구권 같은 채권적 권리로는 부족하다고 보았습니다. 등기를 받아 소유권을 취득해야 제3자이의를 주장할 수 있습니다.
• 등기 전 매수인은 소유자가 아닌가요?
  아닙니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권 변동은 등기해야 효력이 생깁니다. 계약금과 중도금을 냈고 입주까지 했더라도 등기 전에는 매도인이 소유자이고, 매도인의 채권자는 그 부동산을 압류할 수 있습니다.
• 압류 뒤에 등기를 받으면 어떻게 되나요?
  압류 사실을 알고 권리를 취득한 제3자는 압류에 대항하지 못합니다. 등기를 넘겨받아도 경매는 계속 진행되고, 매각되면 매수인의 소유권이 사라질 수 있습니다. 압류를 풀기 전에는 잔금을 치르지 않는 편이 안전합니다.
• 매도인 빚을 제가 대신 갚아도 되나요?
  채무는 제3자도 갚을 수 있습니다. 다만 이해관계 없는 제3자는 채무자 의사에 반해 갚지 못하므로, 매도인과 대신 갚은 금액을 잔금에서 빼기로 합의한 뒤 변제하고 채권자에게 경매 취하서를 받는 순서가 안전합니다.
• 경매로 집을 못 받으면 계약금은요?
  매도인의 책임 있는 사유로 이전등기가 불가능해졌다면 계약을 해제하고 계약금·중도금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해제 통지는 내용증명으로 보내 도달일을 남기고, 매도인 재산에 가압류도 검토하십시오.
• 미리 막을 방법은 없었나요?
  잔금 전이라도 처분금지가처분을 해 두면 그 뒤에 들어온 압류보다 앞설 수 있습니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 허용됩니다. 매도인 채무가 의심되면 계약 직후 검토하십시오.

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