배당

근저당 잡은 대출 말고 다른 대출까지 그 근저당으로 먼저 받아 가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

설정계약서의 담보 범위에 들어가거나 확정 전 합의로 추가한 대출이라면 채권최고액 한도에서 먼저 배당받습니다. 대법원 2021다264161 판결로 피담보채무 변경과 후순위 승낙 문제, 변제 충당, 배당이의 대응을 정리했습니다.

네, 근저당권 설정계약에서 정한 범위에 들어가거나 확정 전에 당사자가 합의로 추가한 대출이라면 그 대출도 채권최고액 한도에서 먼저 배당받습니다. 대법원은 피담보채무를 나중에 합의로 추가하는 데 후순위 권리자의 승낙이 필요 없다고 했습니다. 반대로 설정계약서와 추가 합의 어디에도 들어가지 않는 대출이라면 그 부분 배당은 다툴 수 있습니다. 선순위 근저당 등기부의 채권최고액만 보고 다툼을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. 지인 B씨에게 2억 원을 빌려주고 B씨 소유 상가에 2순위 근저당을 잡았습니다. 1순위는 저축은행이 상가 대출 4억 원을 담보로 잡은 근저당이었고, 채권최고액은 4억 8,000만 원이었습니다. B씨는 그 뒤 같은 은행에서 다른 아파트를 담보로 대출을 두 번 더 받았고, 아파트를 팔아 상가 대출 대부분을 갚았습니다. 그런데 2026. 7. 상가 경매 배당표에는 은행이 채권최고액 전액을 배당받는 것으로 되어 있었습니다. A씨는 2026. 8. 다른 대출까지 1순위로 가져가는 것이 맞는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 근저당 피담보채무를 나중에 늘린 것을 어떻게 판단했나요?

아파트에 채권최고액 9억 7,200만 원의 1순위 근저당을 설정한 뒤 은행과 채무자가 세 차례 대출을 한 사건입니다. 설정계약서에는 「다음 종류의 거래로 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무」라고만 되어 있었고 거래 종류는 비어 있었습니다. 채무자는 세 번째 대출 무렵 그 대출을 담보하도록 근저당 설정계약을 전용해 달라는 신청을 했습니다.

후순위 가압류권자는 피담보채무가 첫 대출뿐이라고 다퉜습니다. 대법원은 “근저당권을 설정한 후에 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무의 범위 또는 채무자를 추가하거나 교체하는 등으로 피담보채무를 변경할 수 있다.”라고 판시했습니다. 이해관계인은 채권최고액만큼의 담보가치가 이미 잡혀 있다는 것을 알고 권리를 취득했으므로 승낙이 필요 없고, 피담보채무의 범위는 등기사항이 아니어서 합의만으로 효력이 생긴다고 보았습니다. 그 결과 첫 대출과 세 번째 대출이 피담보채무로 인정되었습니다. 두 대출 원금 합계가 채권최고액보다 적었다는 점도 피담보채무를 바꾼 것이 아니라 추가한 것으로 보는 근거가 되었습니다.

어느 대출이 근저당에 포함되는지는 무엇으로 정해지나요?

설정계약서의 담보 범위 기재와 그 뒤의 추가·변경 합의로 정해집니다. 특정 대출 하나만 담보하는 경우도 있고, 같은 종류의 거래로 생기는 채무 전부를 담보하는 경우, 거래 종류를 가리지 않는 경우도 있습니다. 같은 은행에서 받은 대출이라는 사정만으로 모두 포함되는 것은 아닙니다.

후순위 권리자가 다툴 때는 설정계약서에서 어느 유형에 표시했는지, 손으로 적은 거래 종류가 무엇인지, 문제 된 대출이 그 종류에 들어가는지를 봅니다. 확정 전에 전용신청이나 변경계약이 있었는지도 확인해야 합니다. 이런 서류는 등기부에 나타나지 않으므로 은행이나 채권 양수인이 가진 원본을 받아 보아야 합니다. 포괄적으로 담보하는 근저당과 임차인의 관계는 「포괄근저당이 있는 집 임차인인데 은행 신용대출까지 먼저 배당받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

다른 담보를 팔아 대출을 갚았으면 채권최고액도 줄어드나요?

아니요, 일부를 갚았다는 사정만으로 채권최고액이 줄지는 않습니다. 근저당은 채무가 확정될 때까지 일부 채무가 소멸하거나 이전되어도 영향을 받지 않고, 확정된 채무를 최고액 한도에서 담보합니다.

갚은 돈이 어느 대출에 충당되는지도 따져야 합니다. 당사자가 충당할 채무를 지정하지 않았다면 이행기가 온 채무, 채무자에게 변제이익이 많은 채무 순서로 충당되고, 비용·이자·원본 순서가 적용됩니다. 은행 약정에 충당 순서가 정해져 있으면 그에 따릅니다. 그래서 상환한 돈이 1순위 근저당의 대출에 먼저 들어갔다고 단정할 수 없고, 남은 대출이 근저당 범위에 들어가는지가 결국 쟁점이 됩니다. 또 근저당에서는 이자도 최고액에 들어간 것으로 보므로, 남은 원금과 이자를 합친 금액이 최고액을 넘으면 넘는 부분은 우선 배당되지 않습니다.

근저당 배당 다툼 대응 순서

• 배당표 원안 확인 - 배당기일 3일 전부터 법원에 비치되는 배당표 원안에서 선순위 근저당권자의 채권 내역을 확인합니다.
• 설정계약서 확보 - 근저당권설정계약서, 대출약정서, 전용신청서나 변경계약서를 문서제출 신청 등으로 확보하고, 채권이 양도되었다면 양도 전 기록도 요청합니다.
• 포함 범위 대조 - 각 대출이 계약서의 담보 범위나 추가 합의에 들어가는지, 확정 전 합의인지 대조합니다.
• 기일 이의와 소 제기 - 배당기일에 출석해 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 내 소제기 증명을 제출합니다.
• 변제 충당 정리 - 다른 담보 매각대금이 어느 대출에 충당되었는지 은행 거래내역으로 계산하고, 남은 원리금이 최고액을 넘는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정계약서의 담보 범위 기재와 확정 전 추가 합의가 있었는지, 상환금이 어느 대출에 충당되었는지에 따라 선순위 근저당권자의 배당액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 근저당 피담보채무 범위 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 피담보채무를 늘리면 근저당 변경등기를 해야 하나요?
  피담보채무의 범위는 근저당권 등기사항이 아니어서 당사자 합의만으로 변경의 효력이 생긴다고 대법원은 보았습니다. 채권최고액이나 채무자처럼 등기사항을 바꾸는 경우에는 변경등기가 필요합니다.
• 채무가 확정된 뒤에도 다른 대출을 추가할 수 있나요?
  아닙니다. 피담보채무 변경은 채무가 확정되기 전에만 할 수 있습니다. 경매 신청 등으로 확정된 뒤에 생긴 대출이나 합의는 그 근저당으로 담보되지 않습니다.
• 이자와 연체이자도 채권최고액 안에서 배당받나요?
  근저당에서는 이자가 채권최고액에 들어간 것으로 봅니다. 원금과 이자를 합친 금액이 최고액을 넘으면 넘는 부분은 근저당으로 우선 배당받지 못합니다.
• 배당기일에 못 갔으면 다툴 방법이 없나요?
  채권자는 원칙적으로 기일에 출석해 이의해야 배당이의의 소를 낼 수 있습니다. 놓쳤다면 배당 후 부당이득반환청구를 검토할 수 있지만 요건이 따로 따져집니다.
• 은행이 채권을 다른 회사에 넘긴 뒤에도 같은가요?
  채권과 근저당권을 함께 양수한 회사는 원래 은행이 가진 범위에서 권리를 행사합니다. 그래서 양도 전 설정계약서와 전용신청 기록이 그대로 중요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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