등기·명의신탁

포괄근저당이 있는 집 임차인인데 은행 신용대출까지 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

반드시 그렇지는 않습니다. 포괄근저당 계약서 문언대로라면 뒤에 생긴 신용대출도 포함되는 것이 원칙이지만, 설정 경위와 대출 관행에 비추어 그 대출금만 담보하려던 것으로 보이면 포괄 문구는 예문으로 배제됩니다. 지금은 배당표에서 은행 채권을 처음 대출과 추가 대출로 나눠 확인하십시오.

은행 근저당권설정계약서에 「현재와 장래의 모든 채무」라고 인쇄돼 있다고 해서 임차인이 곧바로 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 5월 A씨는 은행 근저당권(최고한도액 1억 2,000만원)이 이미 설정된 수도권 빌라를 보증금 2억 5,000만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그 뒤 집주인은 같은 은행에서 신용대출 5,000만원을 추가로 받았다가 갚지 못했고, 은행은 근저당권을 실행했습니다. 2026년 배당표 원안에는 은행이 처음 대출 잔액과 신용대출을 합쳐 최고한도액 전액을 먼저 받는 것으로 적혀 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

포괄근저당이면 나중에 빌린 신용대출도 먼저 배당받나요?

계약서 문언대로라면 포함되는 것이 원칙이지만, 사정에 따라 빠질 수 있습니다. 근저당권은 담보할 채무의 최고한도액만 정하고 채무를 장래에 확정하는 담보이고, 은행 약관에 여신거래로 생기는 모든 채무를 담보한다고 적혀 있으면 그 문언이 출발점입니다. 대법원은 이런 계약서도 처분문서이므로 특별한 사정이 없으면 문언대로 추가 연대보증채무와 신용카드채무까지 포함된다고 본 사례가 있습니다.

반대로 대법원은 인쇄된 문언대로 해석하면 오히려 금융기관의 일반 대출 관례에 어긋나고, 당사자의 뜻이 그 대출금만 담보하려는 것이었다고 보는 것이 합리적이면 포괄 문구를 예문으로 보아 구속력을 배제했습니다. 이 판결에서는 별도 신용보증서를 담보로 한 대출금은 근저당권의 피담보채무가 아니라고 했습니다.

예문으로 보아 빼 달라고 하려면 무엇을 봐야 하나요?

대출과 근저당 설정 경위, 은행의 대출 관행, 각 채무액과 최고한도액의 관계, 다른 채무에 별도 담보가 있었는지를 봅니다. 예를 들어 근저당 설정 당시 대출금에 맞춰 최고한도액을 정했고, 뒤의 신용대출은 신용으로만 해 준 것이라면 예문 주장의 근거가 됩니다.

최고한도액이 처음 대출금에 이자를 더한 정도로 맞춰 정해졌다면 그 대출만 담보하려 했다는 사정으로 쓸 수 있습니다. 채무의 이자도 최고한도액 안에 포함된 것으로 보므로, 은행이 배당받을 수 있는 금액의 상한은 등기된 최고한도액입니다.

임차인의 보증금은 어느 순서로 배당받나요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 매각대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 다만 근저당권이 임차인의 대항요건보다 먼저 등기됐다면 그 근저당권이 앞섭니다.

그래서 선순위 근저당권이 담보하는 채무가 어디까지인지가 임차인 몫을 정합니다. 신용대출이 피담보채무에서 빠지면 은행은 원래 대출 잔액만 먼저 받고, 남은 매각대금은 임차인에게 돌아옵니다. 예를 들어 처음 대출 잔액이 7,000만원이라면 신용대출이 빠질 때 은행은 7,000만원만 먼저 받고, 포함되면 최고한도액 1억 2,000만원까지 먼저 받습니다. 대출이 임차인 전입 뒤에 생겼다는 사정만으로 순위가 바뀌지는 않고, 결국 계약 해석의 문제입니다.

배당표를 받으면 어떻게 다투나요?

배당기일에 출석한 채권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있습니다. 확정일자를 갖춘 임차인도 배당요구를 했다면 채권자로서 은행 채권액에 이의할 수 있습니다.

포괄근저당 배당 대응 순서

• 등기와 계약서 확보 - 근저당권 설정일, 최고한도액, 설정계약서의 피담보채무 문구를 확인합니다. 은행에 사본 교부를 요청하거나 소송에서 제출을 구합니다.
• 대출 내역 구분 - 은행이 신고한 채권 계산서를 받아 처음 대출과 추가 대출을 나눕니다. 추가 대출의 종류와 별도 담보가 쟁점입니다.
• 예문 주장 정리 - 설정 경위, 최고한도액과 대출금의 관계, 신용보증서 등 별도 담보 여부를 정리합니다. 이 사정이 구속력 배제의 근거가 됩니다.
• 배당기일 이의 - 배당표 원안을 열람하고 배당기일에 출석해 이의합니다. 불출석하면 이의 기회를 잃습니다.
• 배당이의의 소 - 배당기일부터 1주 안에 소를 내고 증명서를 제출합니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금이 소액임차인 최우선변제 기준에 걸리거나 근저당권 설정과 전입일이 같은 날이면 등기부와 전입 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 회수와 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 포괄근저당이란 무엇인가요?
  피담보채무를 발생시키는 거래를 특정하지 않고 채권자가 채무자에게 갖는 모든 채권을 담보하는 근저당권입니다. 은행 약관에 여신거래로 생기는 현재와 장래의 모든 채무를 담보한다고 인쇄된 경우가 대표적입니다. 민법 제357조 제1항에 따라 최고한도액 안에서 채무가 확정될 때까지 증감·변동합니다.
• 은행 계약서 문구대로 모두 포함되나요?
  원칙은 그렇습니다. 대법원 2003. 4. 11. 선고 2001다12430 판결은 포괄근저당 문언이 부동문자로 인쇄돼 있어도 처분문서이므로 은행의 담보취득이 이례적이거나 피담보채무를 제한하는 개별 약정이 있는 등 특별한 사정이 없으면 문언대로 추가 연대보증채무와 신용카드채무도 포함된다고 했습니다.
• 포괄 문구를 예문으로 볼 수 있는 경우는요?
  인쇄된 문언대로 해석하면 오히려 금융기관의 일반 대출 관례에 어긋나고, 당사자의 뜻이 그 대출금만 담보하려던 것으로 보는 것이 합리적인 경우입니다. 대법원 2005. 7. 28. 선고 2005다22565 판결은 별도 신용보증서를 담보로 한 대출금이 근저당권의 피담보채무에 포함되지 않는다고 했습니다.
• 은행은 최대 얼마까지 먼저 배당받나요?
  등기된 최고한도액까지입니다. 민법 제357조 제2항은 채무의 이자도 등기된 최고한도액에 산입한 것으로 본다고 정하므로, 원금과 이자를 합해 최고한도액을 넘는 부분은 근저당권의 우선순위로 받을 수 없습니다. 넘는 부분은 일반채권으로 후순위가 됩니다.
• 확정일자 임차인의 배당 순위는 어떻게 되나요?
  주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖춘 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 순위는 대항요건과 확정일자를 갖춘 날과 다른 담보권의 등기일을 비교해 정합니다. 근저당권이 먼저 등기됐다면 그 피담보채무가 먼저 배당됩니다.
• 임차인도 배당표에 이의할 수 있나요?
  배당요구를 한 임차인은 채권자로서 이의할 수 있습니다. 민사집행법 제151조 제3항은 배당기일에 출석한 채권자가 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있다고 정합니다. 배당기일에 출석하지 않으면 이의할 기회를 잃으므로 기일을 확인해 두어야 합니다.
• 이의한 뒤에는 무엇을 해야 하나요?
  배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기하고 그 증명을 집행법원에 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 증명이 없으면 이의가 취하된 것으로 본다고 정합니다. 소송에서는 추가 대출이 피담보채무에 포함되지 않는다는 사정을 임차인이 주장하고 증명합니다.

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