대물변제는 언제 성립하나요?

다른 급부를 현실적으로 한 때 성립합니다. 민법 제466조는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래 채무에 갈음해 다른 급여를 한 때 변제와 같은 효력이 있다고 정합니다. 부동산이면 소유권이전등기를 마쳐야 급여를 한 것이 됩니다.

부동산은 왜 등기까지 해야 하나요?

등기해야 소유권이 옮겨지기 때문입니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생긴다고 정합니다. 인도만 하고 등기를 하지 않았다면 소유권은 여전히 넘긴 쪽에 있습니다.

등기 전이면 채권자는 원래 돈을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 대법원 1965. 7. 20. 선고 65다1029 판결은 인도만 하고 이전등기를 하지 않았다면 대물변제가 성립하지 않는다고 보았습니다. 원래 금전채무가 소멸하지 않았으므로 채권자는 차용금 반환을 청구할 수 있습니다.

남의 빚을 내 부동산으로 갚아도 되나요?

채권자가 승낙하면 됩니다. 민법 제469조 제1항은 채무의 변제를 제3자도 할 수 있게 정하므로, 가족의 빚 대신 자기 부동산을 넘기는 대물변제도 가능합니다. 다만 채무의 성질이나 당사자의 의사표시로 제3자 변제가 금지된 경우는 예외입니다.

채권자가 땅을 쓰고 있었다면 사용료는요?

정산 대상이 될 수 있습니다. 대물변제가 성립하지 않았는데 채권자가 인도받은 부동산을 써 왔다면, 소유자는 사용 기간의 임료 상당액을 부당이득으로 정산하자고 요구할 수 있습니다. 다만 인도 당시 사용을 허락한 약정이 있으면 그에 따릅니다.

대물변제 약속만 하고 등기를 거부하면요?

약정 내용에 따라 다툼이 됩니다. 대물변제는 등기로 완성되므로 등기 전이라면 원래 채무가 남아 있고, 채권자는 원래 채무 이행을 청구하거나 약정에 따른 이전등기를 요구할 수 있는지 약정 문구를 보고 따져야 합니다. 합의서 원본을 먼저 확인합니다.

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빚 대신 땅을 넘겨줬는데 등기 전이면 대물변제가 된 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 빚 대신 부동산을 주기로 하고 인도만 했을 뿐 소유권이전등기를 하지 않았다면 대물변제는 성립하지 않고 원래 빚도 그대로 남습니다. 대물변제는 다른 급부를 현실적으로 해야 성립하는데 등기 전에는 소유권조차 넘어가지 않았다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 등기사항전부증명서로 소유권이 넘어갔는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

빚 대신 부동산을 넘기기로 했다면 인도만 하지 말고 소유권이전등기 서류를 함께 넘겨 등기를 마치십시오. 부동산은 등기해야 소유권이 옮겨지고, 그때 비로소 원래 빚이 사라집니다.

땅을 쓰도록 넘겨준 것만으로 원래 빚이 없어졌다고 믿고 채권자와의 정산을 끝낸 것으로 처리할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 처남 B씨는 2024년 C씨에게 1억 2천만원을 빌렸다가 갚지 못했습니다. 2025년 A씨는 B씨의 빚을 대신 정리하려고 자기 소유 밭을 C씨에게 넘기기로 하고, C씨가 그 밭을 바로 경작할 수 있게 인도했습니다. 그런데 이전등기 서류는 넘기지 않은 채 2026년이 됐고, C씨는 B씨에게 1억 2천만원을 다시 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 넘겨주기만 하고 등기는 안 했는데 대물변제가 된 건가요?

아닙니다. 대물변제로 채무가 소멸하려면 본래 급부에 갈음한 다른 급부를 현실적으로 해야 하고, 다른 급부를 하겠다고 채권자와 약속한 것만으로는 부족합니다. 부동산 소유권을 넘기는 대물변제에서 인도만 하고 소유권이전등기를 하지 않았다면 소유권이 채권자에게 옮겨지지 않았으므로 대물변제는 성립하지 않습니다.

부동산 대물변제의 성립 시점

대물변제 합의
부동산을 넘기기로 약속
부동산 인도
점유만 이전, 채무 그대로
이전등기 서류 교부
등기 신청 준비
소유권이전등기
대물변제 성립, 원래 채무 소멸

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생기기 때문입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제186조와 제466조는 원안 당시와 같아 이 판례의 결론도 그대로 유지됩니다.

대물변제가 성립하지 않으면 원래 빚은 어떻게 되나요?

원래 빚은 그대로 남습니다. 대물변제가 성립하지 않았으므로 채권자는 원래의 금전채권을 행사할 수 있고, 채무자도 여전히 돈을 갚을 의무를 집니다. 다만 부동산을 넘기기로 한 약정 자체는 당사자 사이의 약속으로 남으므로, 그 약속을 어떻게 정리할지 따로 합의해야 합니다.

채권자가 인도받은 부동산을 쓰고 있었다면 그 사용 이익을 두고도 다툼이 생깁니다. 대물변제를 끝내려면 등기를 마치고, 끝내지 않기로 했다면 부동산을 돌려받으면서 사용 기간의 정산과 원래 빚의 변제 방법을 문서로 정리하는 편이 안전합니다.

남의 빚을 대신해 내 부동산을 넘겨도 되나요?

됩니다. 채무의 변제는 제3자도 할 수 있으므로, 매형이 처남의 빚을 대신해 자기 부동산을 넘기는 대물변제도 채권자가 승낙하면 가능합니다. 다만 채무의 성질이나 당사자의 의사표시로 제3자 변제를 허용하지 않는 경우는 예외입니다.

이해관계 없는 제3자는 채무자의 의사에 반해 변제하지 못합니다. 가족이 대신 갚는 경우 보통 채무자의 의사에 반하지 않지만, 대물변제가 등기로 마무리되면 대신 넘긴 사람은 채무자에게 그 가액만큼 구상할 수 있는지를 따로 정리해 두어야 합니다.

부동산 대물변제 마무리 순서

약정 내용 확인 - 부동산을 넘기기로 한 합의서의 대상·채무액·조건을 확인합니다. 대물변제 약정의 범위가 정해집니다.
등기 여부 확인 - 등기사항전부증명서로 소유권이 넘어갔는지 확인합니다. 등기 전이면 대물변제는 미완성입니다.
등기 서류 교부 - 대물변제를 끝내려면 이전등기 서류를 넘기고 등기를 마칩니다. 등기와 함께 원래 빚이 소멸합니다.
중단 시 정산 - 대물변제를 하지 않기로 하면 부동산 반환과 사용 이익을 정산합니다. 원래 빚의 변제 방법도 새로 정합니다.
구상 관계 정리 - 제3자가 대신 부동산을 넘겼다면 채무자와의 구상 약정을 남깁니다. 나중의 가족 간 분쟁을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산에 근저당권이 있거나 채권자가 이미 제3자에게 부동산을 넘긴 경우에는 등기부와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대물변제·소유권이전등기를 둘러싼 부동산 분쟁과 대여금 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

빚 대신 땅을 넘기기로 한 사람들은 땅을 내주고 경작까지 하게 했으니 빚은 끝났다고 생각합니다. 그런데 등기를 넘기지 않았다면 법적으로는 아직 아무것도 갚지 않은 상태이고, 채권자는 여전히 원래 금액을 청구할 수 있습니다. 반대로 채권자도 땅을 쓰고 있을 뿐 소유자는 아닙니다.

이 다툼은 합의 내용과 등기 여부로 결론이 납니다. 부동산을 넘기기로 한 합의서, 인도한 날, 채권자가 부동산을 쓰기 시작한 날, 등기 서류를 넘겼는지 여부가 문서로 남아야 합니다. 가족이 대신 부동산을 내놓은 경우라면 누가 누구의 빚을 대신 갚는 것인지도 합의서에 적혀 있어야 합니다.

이 기록은 채권자가 원래 빚을 청구하는 대여금 소송에서 대물변제 항변이 받아들여지는지를 가르는 자료가 되고, 대물변제를 마무리하기로 하면 소유권이전등기 청구의 근거가 됩니다. 채권자의 사용 기간 기록은 부당이득 정산에도 그대로 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

부동산을 넘기기로 한 합의서·등기사항전부증명서·원래 빚의 차용증·인도 날짜를 알 수 있는 자료를 준비해 주시면, 대물변제 성립 여부·남은 채무·등기 마무리나 정산 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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