매매 계약

매도인이 명의신탁을 알았다면 돈 낸 제가 매수인이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 아니요, 매도인이 명의신탁을 알았더라도 계약서에 이름을 올린 명의수탁자가 매매 당사자이고 실제 돈을 낸 명의신탁자는 매수인이 되지 않습니다. 매도인이 명의신탁자에게 계약 효과를 직접 귀속시킬 의도였다는 특별한 사정이 있어야 달리 봅니다. 지금은 계약서 매수인 표시와 대금이 나간 계좌 기록을 확인하십시오.

매도인이 명의신탁 사실을 알았다고 해서 실제 돈을 낸 사람이 곧바로 매수인이 되는 것은 아닙니다. 매도인에게 등기를 넘겨 달라고 소송하기 전에 계약 당사자가 누구인지부터 따져야 헛수고를 줄입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 지인 B씨와 명의신탁을 약정하고, B씨 이름으로 토지 소유자 C씨에게서 전원주택 부지를 3억 2,000만원에 사 B씨 앞으로 이전등기를 마쳤습니다. 대금은 A씨 계좌에서 C씨에게 바로 보냈고, C씨도 실제 돈 낸 사람이 A씨라는 점을 짐작하고 있었습니다. 2026년 B씨와 사이가 틀어지자 A씨는 C씨를 대위해 B씨 등기를 말소하고 자기 앞으로 등기를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 명의신탁을 알았다면 실제 돈 낸 사람이 매수인이 되나요?

원칙적으로 아니요, 매도인이 명의신탁 관계를 알았더라도 대외적으로는 계약서에 매수인으로 이름을 올린 명의수탁자가 매매 당사자입니다. 매도인이 명의신탁자를 매수인으로 이해했거나 명의신탁자에게 계약 효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약했다는 특별한 사정이 있을 때만 달리 봅니다.

그래서 매도인이 실제 돈을 낸 사람의 계좌로 대금을 받았고 명의신탁을 짐작했다는 사정만으로는 그 사람이 매수인이 되지 않습니다. 계약서 작성, 중개 과정의 설명, 매도인이 누구와 조건을 협의했는지가 특별한 사정을 가르는 자료입니다.

매도인이 알았으면 명의수탁자 앞 등기는 어떻게 되나요?

명의신탁약정은 무효이고, 매도인이 명의신탁약정을 알았다면 명의수탁자 앞으로 된 소유권이전등기도 무효여서 소유권은 매도인에게 그대로 남습니다. 매도인이 몰랐다면 등기가 유효해 명의수탁자가 소유자가 되는 것과 다릅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 이 구조를 그대로 유지합니다.

명의신탁자는 매도인에게 등기를 넘겨 달라고 할 수 있나요?

아니요, 명의신탁자는 매도인과 계약 관계가 없어 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 매도인을 대위해 명의수탁자 등기의 말소를 구하는 청구도 피보전권리가 없어 받아들여지기 어렵습니다. 대신 명의수탁자가 매도인에게서 돌려받을 매매대금은 실제로 명의신탁자가 낸 돈이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.

명의신탁자는 이 부당이득 반환채권을 지키기 위해 명의수탁자가 매도인에게 가진 매매대금 반환채권을 대위해 행사할 수 있습니다. 다만 매도인은 명의수탁자 앞 등기의 말소와 맞바꾸어 대금을 돌려주겠다는 동시이행 항변을 할 수 있습니다.

명의신탁 부동산 회수 대응 순서

• 계약 당사자 확인 - 계약서의 매수인 표시와 매도인이 협의한 상대를 확인합니다. 특별한 사정이 없으면 명의수탁자가 당사자입니다.
• 매도인 인식 확인 - 매도인이 명의신탁을 알았는지 문자·중개 기록으로 확인합니다. 알았다면 등기가 무효이고 소유권은 매도인에게 있습니다.
• 대금 흐름 정리 - 명의신탁자 계좌에서 나간 금액과 날짜를 정리합니다. 부당이득 반환액의 근거가 됩니다.
• 대위 청구 설계 - 명의수탁자의 매매대금 반환채권을 대위 행사하고, 등기 말소와의 동시이행 관계를 함께 정리합니다.
• 행정·형사 위험 점검 - 명의신탁 자체로 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있는지 먼저 점검합니다. 소송 제기가 신고로 이어질 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의수탁자가 배우자나 종중이라 특례가 적용되거나 매도인이 명의신탁자와 직접 조건을 협의한 정황이 있으면 계약서와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 반환과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁약정은 유효한가요?
  무효입니다. 부동산에 관한 물권을 다른 사람 명의로 등기하기로 한 명의신탁약정은 효력이 없고, 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 다만 상대방 당사자가 명의신탁약정을 몰랐던 계약명의신탁이면 물권변동은 유효합니다.
• 매도인이 몰랐다면 결과가 달라지나요?
  달라집니다. 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 명의수탁자 앞 등기가 유효해 명의수탁자가 소유자가 됩니다. 이때 명의신탁자는 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금을 부당이득으로 돌려받는 문제로 바뀝니다.
• 계약 당사자는 어떻게 정하나요?
  계약에 관여한 사람들의 의사를 해석해 정합니다. 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결은 매수인 명의를 다른 사람으로 하기로 한 경우 특별한 사정이 없으면 계약명의자를 당사자로 보고, 상대방이 명의신탁을 알았어도 마찬가지라고 보았습니다.
• 명의수탁자에게 무엇을 청구할 수 있나요?
  명의신탁약정이 무효이므로 약정에 근거한 반환 청구는 할 수 없지만, 명의수탁자가 명의신탁자의 돈으로 얻은 이익은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 매도인이 알았던 사안에서는 명의수탁자가 매도인에게 가진 매매대금 반환채권이 그 이익입니다.
• 명의신탁을 하면 과징금도 나오나요?
  나올 수 있습니다. 부동산 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기한 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과됩니다. 소송 과정에서 명의신탁 사실이 드러나면 관할 관청에 통보될 수 있으므로 미리 위험을 따져 둡니다.
• 형사처벌 대상도 되나요?
  됩니다. 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하게 한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 공소시효와 특례 해당 여부를 함께 검토합니다.

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