매매 계약

채무자가 남의 이름으로 사 둔 집을 팔았는데 사해행위로 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 채무자가 남의 이름으로 계약해 명의신탁 사실을 모르는 매도인에게서 산 집이라면 그 집은 명의자 소유가 되므로, 채무자가 실질적으로 팔았더라도 채권자가 사해행위로 취소하기 어렵습니다. 대법원은 이때 채무자는 명의자에게 매수자금 상당의 부당이득반환채권만 가지므로 그 집은 채무자의 책임재산이 아니라고 보았습니다. 지금은 채무자가 명의자에게 가진 돈 청구권을 압류하거나 대위할 수 있는지 검토하십시오.

채무자가 명의자를 통해 집을 판 사실을 알게 됐더라도, 집을 산 사람을 상대로 소송부터 서두를 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인에게 1억 2,000만 원을 빌려줬습니다. 지인은 그보다 앞선 2022년 동생 이름으로 매수 계약을 맺고 명의신탁 사실을 모르는 매도인에게서 아파트를 샀는데, 2025년 9월 직접 매수인을 구해 그 아파트를 팔고 동생 명의에서 매수인 앞으로 등기를 넘겼습니다. A씨는 이 매매를 사해행위로 취소해 아파트를 되돌릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 이름으로 계약해 산 집은 누구 것인가요?

매도인이 명의신탁을 몰랐다면 명의자 것입니다. 명의신탁약정은 무효이지만, 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 몰랐다면 그 계약에 따른 물권변동은 유효합니다. 이것이 계약명의신탁이고, 이때 명의수탁자는 완전한 소유권을 취득합니다.

실제 돈을 댄 명의신탁자는 명의수탁자에게 매수자금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있을 뿐입니다. 신탁자의 지시에 따라 소유 명의를 넘기기로 한 약정도 명의신탁약정이 유효함을 전제로 한 것이어서 무효입니다.

채무자가 실질적으로 팔았는데 왜 사해행위가 아닌가요?

책임재산이 줄지 않았기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때 채권자가 취소와 원상회복을 청구할 수 있다고 정합니다. 사해행위가 되려면 채무자의 일반채권자들을 위한 공동담보, 곧 책임재산이 그 행위로 줄어야 합니다.

대법원 2013. 9. 12. 선고 2011다89903 판결은 신탁자가 수탁자에게 부당이득반환채권만 가지는 경우 그 부동산은 신탁자의 책임재산이 아니고, 신탁자가 실질적 당사자가 되어 제3자와 매매계약을 맺고 등기를 넘겨주었더라도 책임재산 감소가 없어 사해행위가 아니라고 보았습니다.

그러면 채권자는 무엇을 할 수 있나요?

채무자가 명의자에게 가진 돈 청구권을 노립니다. 채무자는 명의자에게 매수자금 상당의 부당이득반환채권을 가지므로, 판결이나 공정증서 같은 집행권원이 있으면 이 채권을 압류·추심할 수 있습니다. 집행권원이 없으면 채권자대위권으로 채무자를 대신해 명의자에게 청구하는 방법도 있습니다.

다만 명의자가 매각대금을 채무자에게 이미 건넸다면 부당이득반환채권은 소멸했을 수 있습니다. 이때는 채무자가 받은 매각대금을 어디에 썼는지 추적해 다른 재산에 대한 가압류나, 그 돈을 넘겨받은 사람에 대한 사해행위 여부를 검토합니다.

사해행위 검토 대응 순서

• 명의신탁 유형 확인 - 매매계약서의 당사자와 매도인이 명의신탁을 알았는지 확인합니다. 계약명의신탁인지 3자간 등기명의신탁인지에 따라 결론이 달라집니다.
• 자금 흐름 추적 - 매수자금과 매각대금이 누구 계좌를 거쳤는지 확인합니다. 부당이득반환채권이 남아 있는지 판단 근거가 됩니다.
• 집행권원 확보 - 채무자에 대한 판결이나 지급명령을 받습니다. 압류·추심의 전제입니다.
• 채권 압류 - 채무자가 명의자에게 가진 부당이득반환채권을 압류·추심합니다. 집행권원이 없으면 채권자대위 소송을 검토합니다.
• 매각대금 추적 - 매각대금이 채무자에게 넘어갔다면 그 돈이 옮겨 간 곳을 확인해 가압류나 다른 사해행위를 검토합니다. 제척기간 안에 움직여야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았거나 명의자와 채무자 사이에 다른 약정이 있었다면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채무자의 재산 은닉을 둘러싼 사해행위취소·채권자대위 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 명의신탁을 알았다면 결론이 달라지나요?
  달라집니다. 매도인이 명의신탁약정을 알았다면 명의자 앞으로 된 등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 남습니다. 이 경우에도 그 집이 곧바로 채무자의 책임재산이 되는 것은 아니므로, 채무자가 매도인이나 명의자에게 어떤 권리를 갖는지 따로 따져야 합니다.
• 명의자 앞으로 명의를 넘기기로 한 약정은 효력이 있나요?
  없습니다. 판례는 신탁자와 수탁자 사이에 신탁자의 지시에 따라 소유 명의를 이전하기로 약정했더라도, 이는 명의신탁약정이 유효함을 전제로 부동산 자체의 반환을 구하는 것이어서 무효라고 보았습니다. 신탁자에게 남는 것은 매수자금 상당의 부당이득반환채권입니다.
• 채권자대위권은 어떤 요건이 필요한가요?
  채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사하는 것이므로, 채무자가 무자력이고 채무자 스스로 권리를 행사하지 않아야 합니다. 채권의 기한이 오기 전에는 보전행위가 아니면 법원의 허가 없이 행사하지 못합니다.
• 명의자가 이미 매각대금을 채무자에게 줬다면?
  부당이득반환채권은 그만큼 소멸했을 가능성이 큽니다. 이때는 채무자가 받은 돈으로 새로 취득한 재산이나 다른 사람에게 넘긴 돈을 추적합니다. 채무자가 그 돈을 가족에게 증여했다면 그 증여가 새로운 사해행위가 될 수 있습니다.
• 사해행위 취소 소송은 언제까지 내야 하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 두 기간 중 먼저 끝나는 기간이 지나면 소를 낼 수 없습니다. 취소원인을 안 날은 채무자가 채권자를 해함을 알고 처분한 사실을 안 날을 말합니다.
• 명의신탁을 한 채무자는 처벌받나요?
  받을 수 있습니다. 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상이고, 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금도 부과될 수 있습니다. 채권자가 이 사정을 수사기관이나 행정청에 알리는 것은 회수와는 별개의 절차입니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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