매매 계약

명의를 빌려준 사람이 제가 산 부동산을 몰래 팔았는데 돈을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인에게서 산 부동산을 다른 사람 이름으로 등기해 둔 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 그 부동산을 팔았다면, 명의신탁자는 명의수탁자에게 직접 처분대금을 부당이득으로 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 대법원 2018다284233 전원합의체 판결은 이 경우 명의수탁자가 받은 처분대금이나 보상금을 명의신탁자에게 반환해야 한다는 기존 판례를 유지했습니다. 지금은 명의수탁자가 판 날짜와 받은 매매대금이 얼마인지부터 확인하십시오.

매도인을 대위해 명의수탁자에게 손해배상을 청구하는 우회로를 쓸 필요는 없습니다. 명의수탁자를 상대로 직접 청구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 5월 B씨로부터 상가 한 칸을 4억원에 사면서, 사정이 있어 등기는 친구 C씨 앞으로 바로 해 달라고 B씨에게 부탁했습니다. 2025년 8월 C씨가 A씨 몰래 상가를 D씨에게 4억 6천만원에 팔고 소유권이전등기까지 마쳐 주었습니다. A씨는 매도인 B씨를 대신해 C씨에게 손해배상을 청구할 수 있는지, 상가를 되찾을 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의수탁자가 판 부동산을 되찾을 수 있나요?

원칙적으로 되찾을 수 없습니다. 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효이지만, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 명의수탁자에게서 부동산을 산 사람은 명의신탁 사실을 알았는지와 관계없이 유효하게 소유권을 취득합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 태도입니다.

다만 제3자가 명의수탁자의 배임행위에 적극 가담한 경우처럼 매매 자체가 반사회적 법률행위로 무효가 되는 사정이 있으면 다툴 여지가 있습니다. 이런 사정은 매수인과 명의수탁자의 관계, 매매 가격, 거래 경위를 보고 판단합니다.

매도인을 대위해 손해배상을 청구할 수 있나요?

할 수 없습니다. 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결은 명의신탁자의 요구로 명의수탁자 앞으로 등기를 넘겨 준 매도인에게는 귀책사유가 없고, 명의신탁자가 매도인에게 대금 반환이나 재이전을 요구하는 것은 신의칙상 허용되지 않으므로 매도인은 명의수탁자의 처분으로 손해를 입지 않았다고 보았습니다. 매도인에게 손해가 없으니 명의신탁자가 매도인의 손해배상청구권을 대위할 수도 없습니다.

명의수탁자에게 직접 무엇을 청구하나요?

처분대금을 부당이득으로 돌려달라고 청구합니다. 명의수탁자의 처분으로 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되고, 명의신탁자는 소유권을 이전받을 권리를 잃는 손해를 입습니다. 반면 명의수탁자는 처분대금을 얻었으므로 이를 반환해야 합니다. 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결이 이 법리를 세웠고, 2021년 전원합의체 판결이 유지했습니다.

명의수탁자가 팔지 않고 근저당만 설정했다면, 명의신탁자는 매도인을 대위해 부동산을 되찾을 수 있지만 근저당이 남은 상태로 받게 됩니다. 이때는 근저당의 피담보채무액 상당을 명의수탁자에게 부당이득으로 청구할 수 있습니다.

명의수탁자를 횡령죄로 고소할 수 있나요?

3자간 등기명의신탁에서는 횡령죄가 성립하지 않습니다. 원안이 인용한 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010도8556 판결은 대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결로 폐기되었습니다. 전원합의체는 명의신탁자가 부동산 소유자가 아니고 둘 사이의 위탁관계도 보호할 가치가 없으므로, 명의수탁자는 타인의 재물을 보관하는 자가 아니라고 보았습니다. 따라서 형사 고소보다 민사 부당이득반환 청구로 대응해야 합니다.

명의신탁 자체는 제재 대상입니다. 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있고, 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 배우자 명의신탁 등 특례에 해당하는지도 함께 봐야 합니다.

명의신탁 부동산 임의 처분 대응 순서

• 등기부 확인 - 명의수탁자가 판 날짜와 매수인, 근저당 설정 여부를 확인합니다. 소멸시효 기산점과 청구 금액이 여기서 정해집니다.
• 명의신탁 유형 정리 - 매도인과 계약한 사람이 누구인지, 대금을 누가 냈는지 정리합니다. 3자간 등기명의신탁인지 계약명의신탁인지에 따라 청구 대상이 달라집니다.
• 처분대금 확인 - 매매계약서, 실거래가 신고 내역으로 명의수탁자가 받은 금액을 확인합니다. 부당이득 반환 범위의 기준이 됩니다.
• 가압류 신청 - 명의수탁자의 예금이나 다른 부동산을 가압류합니다. 처분대금을 빼돌리기 전에 묶어 두어야 합니다.
• 부당이득반환 소송 - 명의수탁자를 상대로 처분대금 반환을 청구합니다. 이익을 얻은 때부터 10년 안에 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁이거나 매수인이 처분에 적극 가담했다면 계약서와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 관련 부당이득반환 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의수탁자에게서 산 사람도 명의신탁을 알았다면 무효인가요?
  원칙적으로 유효합니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁약정과 그 등기의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고, 제3자의 선의·악의를 구분하지 않습니다. 다만 매수인이 명의수탁자의 배임행위에 적극 가담해 매매가 반사회적 법률행위에 해당하면 무효를 다툴 수 있습니다.
• 명의수탁자에게 얼마를 돌려달라고 할 수 있나요?
  명의수탁자가 받은 처분대금이나 보상금이 기준입니다. 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결과 2021년 전원합의체 판결은 명의수탁자가 처분대금이나 보상금 등의 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환해야 한다고 보았습니다. 시가보다 싸게 팔았다면 그 차액은 별도 손해배상 문제로 따져야 합니다.
• 수탁자가 근저당만 잡혔다면 어떻게 하나요?
  부동산은 되찾되 근저당 부분은 돈으로 청구합니다. 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결은 명의수탁자가 근저당을 설정한 경우 명의신탁자가 매도인을 대위해 소유권을 되찾을 수 있지만, 근저당의 피담보채무액 상당은 명의수탁자가 부당이득으로 반환해야 한다고 보았습니다.
• 명의수탁자를 횡령죄로 처벌할 수 있나요?
  3자간 등기명의신탁에서는 어렵습니다. 대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결은 이 유형에서 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립하지 않는다고 보고 종전 판례를 폐기했습니다. 형법 제355조 제1항의 타인의 재물을 보관하는 자에 해당하지 않는다는 이유입니다.
• 명의신탁을 한 저도 처벌받나요?
  받을 수 있습니다. 부동산실명법 제7조 제1항은 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하도록 정하고, 제5조 제1항은 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 정합니다. 배우자 명의신탁처럼 조세 포탈 등의 목적이 없는 특례 대상이면 적용되지 않습니다.
• 부당이득 청구는 언제까지 해야 하나요?
  명의수탁자가 처분해 이익을 얻은 때부터 10년 안에 해야 합니다. 부당이득반환청구권은 민법 제162조 제1항의 일반 채권으로 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 기간이 가까워졌다면 소송 제기나 가압류로 시효를 중단시켜야 하고, 내용증명만 보낸 경우에는 6개월 안에 소송 등을 해야 중단 효력이 유지됩니다.

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