등기·명의신탁

집을 사면서 다른 사람 이름으로 등기해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 실제로 집을 산 사람이 따로 있는데 다른 사람 이름으로 등기하면 명의신탁으로 무효이고 과징금과 형사처벌 대상이 됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조와 제4조가 명의신탁약정과 그에 따른 등기를 무효로 정합니다. 지금은 명의를 빌리려는 이유가 배우자 명의나 종중 특례에 해당하는지부터 확인해 두십시오.

부부 사이라면 무조건 불법인 것은 아닙니다. 배우자 명의 등기는 조세 포탈 등 목적이 없으면 예외로 허용됩니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 5월 대출 규제를 피하려고 무주택자인 동생 이름으로 아파트를 7억원에 사기로 하고, 계약금과 잔금 대부분을 자기 계좌에서 보냈습니다. 매도인은 동생이 실제 매수인이라고 알고 있었습니다. 2026년 들어 동생이 결혼하면서 그 집이 자기 집이라며 돌려주지 않겠다고 해 다툼이 생겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁 등기는 어떤 효력이 있나요?

명의신탁약정은 무효이고, 그 약정에 따라 한 등기로 생긴 물권변동도 무효입니다. 등기부상 소유자가 명의를 빌려준 사람으로 되어 있어도 법적으로 그 사람의 소유가 되지 않는 것이 원칙입니다. 부동산 물권은 등기해야 변동되므로, 무효인 등기로는 실제 매수인도 소유권을 얻지 못합니다.

다만 실제 매수인이 명의수탁자를 내세워 직접 매도인과 계약하고, 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 등기는 유효하고 명의수탁자가 소유자가 됩니다. 이 경우 실제로 돈을 낸 사람은 소유권을 주장하지 못하고 명의수탁자에게 매수 자금 반환을 청구하는 문제로 남습니다.

명의수탁자가 그 집을 제3자에게 팔거나 담보로 잡히면, 명의신탁의 무효를 그 제3자에게 주장할 수 없습니다. 실제 매수인은 집을 잃고 명의수탁자에게 손해배상을 구해야 합니다.

명의신탁을 하면 어떤 제재를 받나요?

명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과됩니다. 과징금은 부동산 소재지 시장·군수·구청장이 부과하며, 명의신탁 관계를 끝낸 뒤라도 부과될 수 있습니다.

형사처벌도 따릅니다. 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 이름을 빌려준 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 같은 형량을 유지하고 있습니다.

배우자나 종중 명의는 괜찮은가요?

배우자 명의로 등기하거나 종중 재산을 종중 외 사람 명의로 등기한 경우, 종교단체 명의로 산하 조직 재산을 등기한 경우에는 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 무효·과징금·형사처벌 규정이 적용되지 않습니다. 사실혼 배우자는 여기서 말하는 배우자에 들어가지 않습니다.

명의신탁 대응 순서

• 목적 확인 - 명의를 빌리려는 이유를 적어 봅니다. 세금 회피나 채권자 회피가 목적이면 특례도 적용되지 않습니다.
• 특례 해당 여부 - 법률상 배우자, 종중, 종교단체 명의인지 확인합니다. 그 밖의 가족·지인 명의는 특례가 없습니다.
• 계약 구조 점검 - 계약서의 매수인과 등기 명의인이 같은지, 매도인이 사정을 아는지 확인합니다. 등기 효력이 이 부분에서 갈립니다.
• 이미 했다면 자료 확보 - 매수 자금 이체 내역, 명의수탁자와 주고받은 문자, 세금 납부 내역을 모읍니다. 반환 청구의 근거가 됩니다.
• 정리 방법 검토 - 실명등기 전환이나 자금 반환 청구 중 어느 쪽이 가능한지 따집니다. 과징금 위험도 함께 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 명의신탁 등기가 되어 있고 명의수탁자가 반환을 거부하거나 제3자에게 처분했다면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환 청구와 관련 조세 쟁점 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모님 이름으로 등기해도 안 되나요?
  안 됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조의 특례는 배우자, 종중, 종교단체 명의에만 적용됩니다. 부모나 자녀, 형제 이름으로 등기하면서 실제 소유자가 따로 있으면 제4조에 따라 명의신탁약정과 등기가 무효이고 과징금과 형사처벌 대상이 됩니다.
• 배우자 명의도 문제될 때가 있나요?
  조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피가 목적이면 문제됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조는 이런 목적이 없는 경우에만 배우자 명의 등기에 무효·과징금·처벌 규정을 적용하지 않습니다. 빚이 있어 압류를 피하려고 배우자 명의로 한 경우가 대표적입니다.
• 명의수탁자가 집을 팔아 버리면요?
  산 사람에게는 명의신탁 무효를 주장할 수 없습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은 명의신탁의 무효로 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 실제 매수인은 집을 되찾기 어렵고, 명의수탁자에게 매각대금 상당의 부당이득 반환이나 손해배상을 청구해야 합니다.
• 과징금은 얼마나 나오나요?
  부동산 가액의 100분의 30 범위에서 부과됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항이 근거이고, 가액은 부과일 현재 기준시가로 정하되 이미 명의신탁을 끝냈다면 그 시점 가액을 씁니다. 명의신탁 기간과 목적에 따라 부과율이 달라집니다.
• 이름을 빌려준 사람도 처벌받나요?
  처벌받을 수 있습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제2항은 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 부탁을 받고 이름만 빌려줬다는 사정은 처벌 여부가 아니라 양형에서 고려될 뿐입니다.
• 매도인이 사정을 몰랐다면 누가 주인인가요?
  명의수탁자가 소유자가 됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서는 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동을 유효로 봅니다. 실제로 돈을 낸 사람은 소유권이 아니라 매수 자금 반환을 청구하는 방법을 검토해야 합니다.

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