부동산 경매

사회복지법인 어린이집 건물을 경매로 샀는데 허가가 없으면 소유권을 못 얻나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 사회복지법인의 기본재산인 어린이집 건물은 시·도지사의 허가가 없으면 경매에서 매각대금을 다 냈어도 소유권이 매수인에게 넘어가지 않습니다. 기본재산의 매도·담보제공에 허가를 받도록 한 사회복지사업법 규정은 강행규정이어서, 대법원은 경매로 인한 이전에도 허가가 필요하다고 봤습니다. 입찰 전이라면 기본재산인지와 허가 가능성부터 확인하고, 이미 대금을 냈다면 허가 신청과 대금 반환 방법을 함께 검토하십시오.

매각대금을 냈다고 곧바로 인도명령부터 신청할 필요는 없습니다. 허가 없이 낸 인도명령은 받아들여지지 않을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 법원 임의경매에서 사회복지법인이 운영하던 어린이집 건물과 토지를 7억원에 낙찰받고 2026년 1월 대금을 모두 냈습니다. 소유권이전등기를 마친 뒤 인도명령을 신청했지만, 법인은 그 부동산이 기본재산이고 시·도지사의 허가가 없었으므로 소유권이 넘어오지 않았다고 다퉜습니다. 법인 정관에는 그 건물과 토지가 기본재산으로 올라 있었습니다. A씨는 대금을 다 냈는데도 소유권을 얻지 못하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사회복지법인 기본재산은 왜 허가가 필요한가요?

사회복지법인이 기본재산을 매도·증여·교환·임대·담보제공하거나 용도를 바꾸려면 시·도지사의 허가를 받아야 하기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「사회복지사업법」 제23조 제3항 제1호의 규정입니다. 기본재산은 법인 정관에 목록과 가액을 적게 되어 있어 정관으로 확인할 수 있습니다.

원안 당시에는 허가권자가 주무관청이었지만 현행법은 시·도지사로 정하고 있습니다. 경매 사건에서 허가를 받을 곳도 법인 소재지를 관할하는 시·도입니다.

경매로 산 경우에도 허가가 없으면 효력이 없나요?

없습니다. 대법원 2003. 9. 26.자 2002마4353 결정은 기본재산의 매도 등에 허가를 받게 한 규정이 강행규정이어서 허가 없는 매도는 효력이 없고, 법원의 임의경매에서 매각대금이 완납됐더라도 허가가 없었다면 소유권이 매수인에게 이전되지 않는다고 봤습니다. 보육사업을 하는 사회복지법인이 설치한 영유아 보육시설은 기본재산에 해당한다고도 했습니다.

민사집행법은 매수인이 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득한다고 정하지만, 이 규정도 허가라는 효력 요건을 대신하지 못합니다. 그래서 그 결정 사건에서 매수인의 부동산인도명령 신청은 받아들여지지 않았습니다.

매각허가 전에 이 문제를 알았다면 어떻게 되나요?

최고가매수신고인이 부동산을 매수할 자격이 없는 경우는 매각허가에 대한 이의 사유입니다. 기본재산 매수에 필요한 허가를 받지 못하는 사정이 드러나면 이해관계인은 이를 이유로 매각허가에 이의할 수 있고, 매수신고인도 매각불허가를 구할 수 있습니다.

이미 대금을 냈다면 돈은 어떻게 되나요?

소유권을 얻지 못한 매수인은 허가를 받아 소유권을 확보하거나, 매각대금을 돌려받는 길을 찾아야 합니다. 배당 전이라면 경매법원에 사정을 알려 대금 반환을 구하고, 이미 배당됐다면 대금에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 방법을 검토합니다.

사회복지법인 기본재산 경매 대응 순서

• 기본재산 여부 확인 - 법인 정관의 기본재산 목록과 등기부를 대조합니다. 보육시설 건물과 토지는 기본재산인 경우가 많습니다.
• 허가 가능성 문의 - 관할 시·도에 매수 뒤 허가가 가능한지 문의합니다. 허가 없이는 대금을 내도 소유권을 얻지 못합니다.
• 매각허가 이의 검토 - 허가를 받기 어렵다면 매각허가결정 전에 이의나 불허가를 구합니다. 결정 뒤라면 대금 납부 전에 대응합니다.
• 허가 신청 - 대금을 이미 냈다면 법인과 함께 시·도지사에게 허가를 신청합니다. 허가가 나면 소유권이전등기를 진행합니다.
• 대금 반환 청구 - 허가가 불가능하면 배당 전 대금 반환이나 배당받은 채권자에 대한 부당이득반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법인이 담보제공 때 허가를 받았는지, 해당 부동산이 정관상 기본재산인지 보통재산인지에 따라 결론이 달라지므로 정관과 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매와 매각 효력을 다투는 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기본재산인지는 어떻게 확인하나요?
  법인 정관의 기본재산 목록을 확인합니다. 사회복지사업법 제23조 제2항은 법인 재산을 기본재산과 보통재산으로 구분하고 기본재산은 목록과 가액을 정관에 적도록 합니다. 정관은 법인이나 관할 시·도를 통해 확인할 수 있습니다.
• 허가는 누가 내 주나요?
  현행법상 시·도지사가 허가합니다. 사회복지사업법 제23조 제3항은 기본재산의 매도·증여·교환·임대·담보제공·용도변경에 시·도지사의 허가를 받도록 합니다. 다만 보건복지부령으로 정한 사항은 허가가 필요 없으므로 그 해당 여부도 확인합니다.
• 담보제공 허가를 받았으면 경매도 괜찮나요?
  담보제공 허가와 매도 허가는 대상 행위가 달라 매각으로 인한 소유권 이전에 따로 허가가 필요한지 문제 됩니다. 대법원 2002마4353 결정은 경매로 인한 이전에도 허가가 없으면 소유권이 이전되지 않는다고 봤으므로 매각 단계의 허가를 확인하는 편이 안전합니다.
• 대금을 냈는데 인도명령을 받을 수 있나요?
  허가가 없으면 소유권을 취득하지 못해 인도명령이 받아들여지지 않을 수 있습니다. 대법원 2002마4353 결정도 매수인의 부동산인도명령 신청에 관한 사건이었습니다. 민사집행법 제136조의 인도명령은 매수인의 권리 취득을 전제로 합니다.
• 매각허가에 이의할 수 있는 사유가 되나요?
  최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때는 매각허가에 대한 이의 사유입니다. 민사집행법 제121조 제2호입니다. 허가를 받을 수 없는 사정이 드러나면 이를 이유로 이의하거나 불허가를 구할 수 있습니다.
• 배당이 끝났다면 누구에게 돈을 돌려받나요?
  매각대금에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 방법을 검토합니다. 소유권을 얻지 못한 매수인이 낸 대금은 법률상 원인 없이 배당된 것이 되기 때문입니다. 채무자인 법인의 자력도 함께 봅니다.

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