집행 막기

경매로 산 집의 전 소유자가 재심에서 이겼다며 돌려달라는데 내줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 경매를 미리 정지시키지 못한 채 매각대금을 모두 냈다면 전 소유자가 재심에서 이겨도 경매로 산 집의 소유권은 매수인에게 있습니다. 대법원 96다42628 판결은 대금을 완납한 매수인이 소유권을 적법하게 취득한다고 봅니다. 지금은 매각대금 완납일과 대금 납부 전 집행정지 서류 제출 여부를 확인하십시오.

전 소유자가 재심에서 이겼다는 판결문을 보여 줘도 소유권을 돌려주거나 합의금을 줄 필요는 없습니다. 경매가 정지되지 않은 채 대금을 냈다면 소유권은 매수인에게 있습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 법원 경매로 아파트를 3억 8,000만원에 낙찰받아 대금을 모두 내고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 경매는 전 소유자가 손해배상 소송에서 진 판결로 진행된 것이었는데, 2026년 전 소유자가 재심에서 이겼다며 아파트를 돌려달라는 내용증명을 보냈습니다. 전 소유자는 아직 그 집에서 나가지 않은 상태였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전 소유자가 재심에서 이겼다며 집을 돌려달라면 내줘야 하나요?

아니요, 경매를 미리 정지시키지 못한 채 매각대금을 모두 냈다면 그 뒤 경매의 기초가 된 판결이 재심으로 취소돼도 매수인은 소유권을 잃지 않습니다. 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다42628 판결은 확정판결에 따라 진행된 경매에서 대금을 완납한 매수인이 소유권을 적법하게 취득한다고 보았습니다. 전 소유자가 다툴 상대는 경매를 신청한 채권자입니다.

매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 소유권이전등기는 그 뒤 법원의 촉탁으로 이루어지지만, 소유권 취득 시점은 대금 완납일입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 규정을 두고 있습니다.

전 소유자가 집을 비워 주지 않으면 어떻게 하나요?

매각대금을 낸 뒤 6월 안이라면 경매법원에 인도명령을 신청합니다. 법원은 채무자나 소유자에게 부동산을 매수인에게 넘기라고 명할 수 있고, 이 명령으로 바로 인도 집행을 할 수 있습니다. 전 소유자는 채무자이자 소유자였으므로 따로 심문하지 않고 명령이 나오는 경우가 많습니다.

6월이 지났다면 전 소유자를 상대로 소유물반환청구 소송을 냅니다. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 점유할 권리가 없으면 거부할 수 없습니다. 재심 판결은 점유할 권리가 되지 않습니다.

전 소유자가 집에 드나들며 사용을 방해하면요?

전 소유자가 집을 비운 뒤에도 드나들거나 짐을 두는 등 소유권을 방해하면 방해의 제거를 청구할 수 있습니다. 방해할 염려가 있는 행위를 한다면 그 예방이나 손해배상의 담보도 청구할 수 있습니다. 문자나 사진으로 방해 사실을 남겨 두면 소송에서 증거가 됩니다.

전 소유자는 누구에게 무엇을 청구할 수 있나요?

전 소유자는 매수인이 아니라 경매를 신청해 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구해야 합니다. 재심에서 채권이 없다고 확정되면 그 채권자가 받은 배당금은 법률상 원인 없이 얻은 이익이 되기 때문입니다. 매수인에게 연락이 오면 이 점을 알려 주면 됩니다.

경매 매수인 소유권 방어 대응 순서

• 완납 증명 확보 - 매각대금 완납증명과 소유권이전등기 완료 등기부를 준비합니다. 소유권 취득 시점을 보여 주는 서류입니다.
• 정지 결정 여부 확인 - 대금 완납 전에 경매법원에 집행정지 서류가 들어왔는지 기록을 열람합니다. 없었다면 소유권은 확정적입니다.
• 인도명령 신청 - 대금 납부 뒤 6월 안에 경매법원에 인도명령을 신청합니다. 명령이 나오면 집행관에게 인도 집행을 맡깁니다.
• 인도 소송 - 6월이 지났다면 소유물반환청구 소송을 냅니다. 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다.
• 방해 제거 - 인도 뒤에도 방해가 이어지면 방해제거와 손해배상을 청구합니다. 방해 사실을 사진으로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 경매 신청 채권자의 가족이거나 재심 사유를 알고 낙찰받은 사정이 있다면 경매 기록과 관계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산 인도명령과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재심 판결이 나면 경매가 무효가 되나요?
  아닙니다. 확정판결에 따라 진행된 경매에서 매수인이 대금을 완납했다면, 그 뒤 판결이 재심으로 취소돼도 매수인은 소유권을 적법하게 취득합니다. 전 소유자가 대금 완납 전에 경매를 정지시키지 못했다면 결론은 같습니다.
• 매수인은 언제 소유권을 취득하나요?
  매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 등기는 그 뒤 법원의 촉탁으로 이루어지지만 소유권 취득 시점은 대금 완납일입니다. 그래서 완납 뒤 나온 재심 판결로는 매수인의 소유권을 되돌릴 수 없습니다.
• 인도명령은 언제까지 신청할 수 있나요?
  매각대금을 낸 뒤 6월 안에 경매법원에 신청해야 합니다. 법원은 채무자, 소유자, 점유자에게 부동산을 매수인에게 넘기라고 명할 수 있습니다. 기간이 지나면 인도 소송을 따로 내야 해 시간이 더 걸립니다.
• 6월이 지났으면 어떻게 하나요?
  전 소유자를 상대로 소유물반환청구 소송을 냅니다. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유할 권리가 없는 사람은 거부할 수 없습니다. 소송 중 점유가 넘어가지 않도록 점유이전금지가처분도 함께 신청합니다.
• 집을 비운 뒤에도 계속 찾아오면요?
  소유권을 방해하는 사람에게는 방해의 제거를 청구할 수 있고, 방해할 염려가 있으면 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다. 방해 행위는 사진이나 문자로 남겨 두어야 소송에서 증거로 쓸 수 있습니다.
• 전 소유자에게 줄 돈이 있나요?
  없습니다. 전 소유자는 매수인이 아니라 경매를 신청해 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구해야 합니다. 재심에서 채권이 없다고 확정되면 그 채권자가 받은 배당금이 부당이득이 됩니다.

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• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다

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