부동산 경매

강제경매에서 최저매각가격은 누가 어떤 기준으로 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

최저매각가격은 집행법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 한 뒤 그 평가액을 참작해 정하고, 이보다 낮은 매수신고로는 매각이 허가되지 않습니다. 민사집행법 제97조가 이 절차를 정하고 있고, 유찰되면 법원이 최저가를 상당히 낮춰 새 기일을 엽니다. 지금은 법원에 비치된 감정평가서의 평가액과 평가일을 확인해 두십시오.

감정가가 곧 낙찰가라고 생각해 감정가만큼 돈을 준비해 둘 필요는 없습니다. 입찰 당일 필요한 돈은 최저매각가격의 10분의 1인 보증금이고, 대금은 매각허가 뒤 정해진 기한까지 내면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 3월 법원경매정보에서 한 오피스텔의 강제경매 공고를 보았습니다. 감정평가액은 2억 4,000만원, 첫 매각기일의 최저매각가격도 2억 4,000만원이었고, 매수신청 보증금은 2,400만원이었습니다. E씨는 이 최저가가 누구에 의해 어떻게 정해졌는지, 그보다 낮게 써도 되는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최저매각가격은 어떤 절차로 정해지나요?

법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 정합니다. 경매개시결정 뒤 법원은 감정인에게 평가를 명하고, 감정인은 평가를 위해 부동산에 출입하거나 점유자에게 질문할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에 따른 절차입니다.

감정인은 평가액과 평가일, 부동산 주변 환경, 건물의 종류·구조·평면적, 평가액 산출 과정을 적은 평가서를 법원에 냅니다. 법원은 대부분 첫 매각기일의 최저매각가격을 감정평가액과 같은 금액으로 정합니다.

최저매각가격은 어떤 역할을 하나요?

매각을 허가할 수 있는 가장 낮은 가격입니다. 대법원은 최저가격 제도가 부동산이 실제 시세보다 훨씬 싸게 팔려 채무자와 채권자가 손해 보는 것을 막고, 입찰하려는 사람에게 가격 기준을 제시하려는 것이라고 설명했습니다. 이 금액에 못 미치는 매수신고로는 매각이 허가되지 않습니다.

최저매각가격은 매각기일 공고에 반드시 적고, 매각물건명세서에도 감정평가액과 함께 표시합니다. 감정평가서 사본은 법원에 비치되어 누구든지 볼 수 있습니다.

유찰되거나 남는 돈이 없으면 어떻게 되나요?

유찰되면 법원이 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다. 법에 정해진 저감 비율은 없고, 실무에서는 법원마다 20% 또는 30%를 씁니다.

최저매각가격으로 압류채권자보다 앞선 부담과 절차비용을 갚고 나면 남을 것이 없다고 인정되면, 법원은 압류채권자에게 이를 알립니다. 압류채권자가 1주 안에 그 부담을 넘는 가격으로 스스로 사겠다며 충분한 보증을 내지 않으면 경매가 취소됩니다.

최저매각가격이 잘못 정해지면 다툴 수 있나요?

중대한 흠이 있으면 다툴 수 있습니다. 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 때는 매각허가에 대한 이의신청사유입니다. 대법원은 감정인이 건물 면적을 100㎡나 작게 잡은 평가를 그대로 최저가로 쓴 사건에서 낙찰허가결정을 취소했습니다.

최저매각가격 확인 순서

• 평가서 열람 - 법원에 비치된 감정평가서의 평가액과 평가일을 봅니다. 평가 시점과 지금 시세의 차이를 가늠할 수 있습니다.
• 공고 금액 대조 - 매각기일 공고의 최저매각가격과 평가액을 비교합니다. 유찰로 몇 번 낮아졌는지 확인됩니다.
• 보증금 계산 - 최저매각가격의 10분의 1을 보증금으로 준비합니다. 법원이 다르게 정했으면 공고 금액을 따릅니다.
• 평가 사실 점검 - 면적·용도·부속건물이 평가서에 맞게 들어갔는지 확인합니다. 사실 착오는 이의 사유가 됩니다.
• 이의 시기 판단 - 흠이 있으면 매각결정기일 전에 이의를 준비합니다. 대금 납부 뒤에는 다투기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 감정평가에 사실 착오가 있거나 일괄매각이 문제 되면 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매절차의 매각허가 이의와 즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최저매각가격은 누가 정하나요?
  집행법원이 정합니다. 민사집행법 제97조 제1항은 법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하도록 합니다. 첫 매각기일에는 대부분 감정평가액과 같은 금액으로 정하고, 유찰되면 법원이 낮춥니다.
• 최저가보다 낮게 입찰하면 어떻게 되나요?
  매각이 허가되지 않습니다. 대법원 1994. 11. 30. 자 94마1673 결정은 최저가격 제도가 부동산이 부당하게 싸게 팔리는 것을 막고 입찰 기준을 제시하려는 것이라고 보았습니다. 최저매각가격에 못 미치는 신고는 허가할 수 있는 매수신고가 아닙니다.
• 입찰보증금은 얼마를 내나요?
  원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 민사집행규칙 제63조 제1항이 기일입찰의 보증금액을 이렇게 정하고, 같은 조 제2항에 따라 법원이 상당하다고 보면 다르게 정할 수 있습니다. 공고문에 적힌 보증금액을 기준으로 준비합니다.
• 감정평가서에는 무엇이 적혀 있나요?
  평가액과 평가일, 부동산 주변 환경, 토지의 지적과 공법상 제한, 건물의 종류·구조·평면적, 평가액 산출 과정 등이 적혀 있습니다. 민사집행규칙 제51조 제1항이 평가서 기재사항을 정하고, 제2항에 따라 도면과 사진도 붙습니다.
• 유찰되면 최저가는 얼마나 내려가나요?
  법에 정한 비율은 없습니다. 민사집행법 제119조는 허가할 매수가격 신고가 없으면 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하도록 할 뿐입니다. 실무에서는 법원마다 20% 또는 30%를 쓰므로 해당 법원의 공고를 확인합니다.
• 최저가로 팔아도 남는 게 없으면요?
  압류채권자가 조치하지 않으면 경매가 취소됩니다. 민사집행법 제102조는 최저가로 앞선 부담과 비용을 갚으면 남을 것이 없을 때 압류채권자에게 알리고, 1주 안에 그 이상 가격으로 매수 신청과 충분한 보증을 하지 않으면 경매를 취소하도록 정합니다.

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