경매 낙찰

경매 입찰보증금이 100원 모자라 무효가 됐는데 이의할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

이의 신청은 할 수 있지만, 매수신청 보증이 정해진 금액보다 100원만 모자라도 입찰은 무효라서 결론이 바뀌기는 어렵습니다. 민사집행법 제113조는 집행법원이 정한 금액에 맞는 보증을 내도록 하고, 대법원 재판예규는 미달 입찰을 무효로 합니다. 지금은 공고된 보증금액과 실제로 낸 금액을 수취증과 함께 대조해 두십시오.

부족한 보증은 금액이 적든 많든 무효 사유라서, 100원 차이로 무효가 됐다고 집행관의 잘못을 따로 증명할 필요는 없습니다. 먼저 공고된 보증금액을 확인하는 것으로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 아파트 기일입찰에 참가해 가장 높은 가격을 적어 냈습니다. 법원이 공고한 매수신청 보증금액은 4,251만 3,700원이었는데, A씨는 계산 착오로 4,251만 3,600원을 자기앞수표와 현금으로 넣었습니다. 집행관은 개찰 때 보증금액이 100원 모자란다며 A씨의 입찰을 무효로 하고 두 번째로 높은 가격을 낸 사람을 최고가매수신고인으로 불렀습니다. A씨는 이 처리를 다툴 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수신청 보증이 100원만 모자라도 입찰이 무효인가요?

무효입니다. 매수신청인은 집행법원이 정한 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 내야 하고, 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」과 대법원 재판예규는 정해진 보증금액에 못 미치면 그 입찰을 무효로 하도록 정하고 있습니다. 부족한 금액이 얼마인지는 따지지 않습니다.

집행관은 최고가로 입찰한 사람의 보증봉투만 열어 금액을 확인합니다. 모자라면 그 입찰을 무효로 하고, 다음 순위 가격을 낸 사람의 보증을 확인합니다. 원안 사례의 집행관 처리도 이 절차를 따른 것입니다.

기일입찰 보증금액은 얼마이고 어떻게 내나요?

기일입찰의 보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 법원이 상당하다고 인정하면 재매각 사건처럼 10분의 2 등으로 달리 정할 수 있으므로, 매각기일 공고와 매각물건명세서에 적힌 금액을 기준으로 삼아야 합니다.

보증은 현금, 은행이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남은 것, 또는 경매보증보험증권 가운데 하나로 냅니다. 금액을 끝자리까지 맞추기 어렵다면 조금 넉넉하게 넣는 편이 안전합니다. 정해진 금액을 넘게 낸 부분은 돌려받습니다.

무효 처리에 이의하면 결과가 달라지나요?

다툴 절차는 있지만 결론이 바뀌기는 어렵습니다. 집행관의 집행처분에는 집행에 관한 이의를, 매각허가결정에는 매각허가를 주장하는 매수신고인으로서 즉시항고를 할 수 있습니다. 다만 보증 부족은 규칙상 무효 사유라서, 보증을 제대로 냈는데 집행관이 금액을 잘못 셌다는 사정이 없으면 받아들여지기 어렵습니다.

즉시항고는 매각허가결정을 고지받은 날부터 1주 안에 원심법원에 항고장을 내야 합니다. 이 기간은 불변기간이라 늦으면 다툴 기회가 없어집니다.

보증 부족 입찰 대응 순서

• 보증금액 대조 - 공고문과 매각물건명세서의 보증금액을 낸 금액과 맞춰 봅니다. 집행관이 금액을 잘못 센 것인지 여기서 갈립니다.
• 수취증 보관 - 입찰자용 수취증과 수표 사본을 보관합니다. 보증 반환과 이의 절차에 모두 필요합니다.
• 보증 반환 신청 - 무효 처리된 입찰의 보증은 입찰절차가 끝나면 반환을 신청합니다. 신분증과 수취증을 함께 냅니다.
• 이의 여부 결정 - 집행관이 금액을 잘못 셌다는 자료가 있으면 집행에 관한 이의나 매각허가 이의를 검토합니다. 매각허가 전에 해야 합니다.
• 다음 매각 준비 - 다시 입찰한다면 보증을 법원 보관금 계좌 입금이나 보증보험증권으로 준비합니다. 금액 착오를 줄일 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집행관이 보증을 잘못 셌거나 공고된 보증금액 자체가 틀렸다면 매각기일조서와 공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매절차의 매각허가 이의와 즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금액이 1원 모자라도 무효인가요?
  무효입니다. 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제33조 제5항은 매수신청보증이 정해진 보증금액에 미달하면 그 입찰을 무효로 하도록 정하고, 부족한 금액의 크기로 예외를 두지 않습니다. 가장 높은 가격을 적었더라도 다음 순위 입찰자의 보증을 확인하는 절차로 넘어갑니다.
• 보증금은 최저가의 몇 퍼센트인가요?
  기일입찰은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 민사집행규칙 제63조 제2항에 따라 법원이 상당하다고 인정하면 다르게 정할 수 있어, 재매각 사건에서는 더 높게 정하는 일이 많습니다. 공고문과 매각물건명세서에 적힌 보증금액을 확인하는 것이 가장 정확합니다.
• 보증은 어떤 방법으로 내나요?
  현금, 은행법상 금융기관이 발행한 자기앞수표, 지급보증위탁계약을 증명하는 문서 가운데 하나로 냅니다. 민사집행규칙 제64조는 자기앞수표의 경우 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남아 있어야 한다고 정합니다. 개인수표나 당좌수표는 쓸 수 없습니다.
• 보증을 더 많이 내면 불이익이 있나요?
  불이익은 없고 초과분은 돌려받습니다. 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제40조 제2항은 정한 금액을 넘는 보증이 들어오면 집행관이 초과금액을 반환하도록 정합니다. 끝자리 계산이 불안하면 조금 넉넉하게 넣는 것이 안전합니다.
• 집행관 처리에 이의할 수 있나요?
  이의 신청은 할 수 있습니다. 민사집행법 제16조 제1항은 집행관의 집행처분에 대해 법원에 이의를 신청할 수 있게 합니다. 다만 보증 미달은 무효 사유이므로, 실제로는 보증을 제대로 냈는데 금액을 잘못 셌다는 자료가 있을 때 의미가 있습니다.
• 매각허가결정에 항고할 수 있나요?
  매각허가를 주장하는 매수신고인은 즉시항고를 할 수 있습니다. 민사집행법 제129조 제2항이 근거이고, 제15조 제2항에 따라 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 항고장을 원심법원에 내야 합니다. 보증 미달이 사실이면 항고도 받아들여지기 어렵습니다.

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