경매 낙찰

처음 법원 경매 기일입찰에 참여하는데 절차와 주의할 점은 무엇인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

기일입찰은 매각기일에 법정에서 입찰표와 최저매각가격의 10분의 1인 보증금을 집행관에게 내고, 가장 높은 가격을 쓴 사람이 매수인이 되는 방식입니다. 민사집행규칙은 입찰표에 사건번호·이름·주소·입찰가격을 적게 하고, 한 번 낸 입찰은 취소·변경할 수 없다고 정합니다. 지금은 매각물건명세서에서 인수되는 권리와 선순위 임차인부터 확인하십시오.

경매 대행업체를 반드시 써야 하는 것은 아닙니다. 본인이 직접 입찰표를 쓰고 보증금을 내는 것으로 참여할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

회사원 A씨는 2026년 처음으로 법원 경매에 참여해 감정가 5억원, 최저매각가격 3억5천만원인 아파트에 입찰하려고 합니다. 보증금으로 얼마를 어떻게 가져가야 하는지, 낙찰 뒤 대금은 언제까지 내야 하는지, 전 입주자가 나가지 않으면 어떻게 하는지 물었습니다. 등기부에는 근저당권이 있고, 현황조사보고서에는 근저당권보다 먼저 전입한 세입자가 한 명 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기일입찰은 어떤 순서로 진행되나요?

매각기일에 법정에서 입찰표와 보증금을 집행관에게 내고, 마감 뒤 개찰해 가장 높은 가격을 쓴 사람을 최고가매수신고인으로 정합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 부동산 매각 방법을 호가경매·기일입찰·기간입찰로 정하고 있고, 대부분의 법원은 기일입찰을 씁니다. 집행관은 입찰표 제출을 최고한 뒤 1시간이 지나야 입찰을 마감할 수 있습니다.

입찰표에는 사건번호와 부동산 표시, 입찰자 이름과 주소, 대리인이면 대리인 이름과 주소, 입찰가격을 적습니다. 공동입찰이면 각자의 지분을 적어야 합니다. 법인은 대표자 자격 증명 문서를, 대리인은 대리권 증명 문서를 냅니다.

최고가를 쓴 사람이 둘 이상이면 그 사람들만 다시 입찰하고, 전 가격보다 낮게 쓸 수 없습니다. 그래도 같으면 추첨으로 정합니다.

입찰 보증금은 얼마를 어떻게 내나요?

보증금은 특별매각조건이 없으면 최저매각가격의 10분의 1입니다. 최저매각가격이 3억5천만원이면 3천5백만원입니다. 현금, 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남은 은행 자기앞수표, 은행 등과 맺은 지급보증위탁계약 증명 문서 가운데 하나로 입찰표와 함께 냅니다.

재매각 사건은 법원이 보증금을 최저매각가격의 10분의 2 등으로 올려 정하는 경우가 많으므로 매각공고를 확인합니다. 법원은 상당하다고 인정하면 보증금액을 10분의 1과 달리 정할 수 있습니다.

낙찰 뒤 대금은 언제까지 내나요?

매각결정기일은 매각기일부터 1주 안에 열리고, 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정해 통지합니다. 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정해집니다. 매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고, 소유권이전과 말소 등기 비용은 매수인이 냅니다.

대금을 내지 않으면 차순위매수신고인이 있을 때 그 사람에게 매각을 허가할 수 있고, 이때 매수인은 보증금을 돌려받지 못합니다. 차순위매수신고인이 없으면 재매각이 열리는데, 재매각기일 3일 이전까지 대금과 연 100분의 12의 지연이자, 절차비용을 내면 재매각이 취소됩니다.

떨어진 사람과 차순위는 보증금을 언제 돌려받나요?

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 아닌 입찰자는 매각기일 종결 고지와 함께 책임을 벗고 곧바로 보증금 반환을 신청할 수 있습니다. 차순위매수신고는 최고가에서 보증금을 뺀 금액을 넘게 쓴 사람만 할 수 있고, 매수인이 대금을 다 내면 보증금을 돌려받습니다.

입찰 전에 무엇을 조심해야 하나요?

가장 먼저 매수인이 떠안는 권리가 있는지 봅니다. 최선순위 근저당권보다 먼저 주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 매수인은 임대인 지위를 승계해 보증금을 돌려줘야 할 수 있습니다.

농지는 농지취득자격증명을 받아야 취득할 수 있어서, 최고가매수신고인이 되어도 증명을 내지 못하면 매각이 불허가됩니다.

대금을 낸 뒤 점유자가 나가지 않으면 6개월 안에 인도명령을 신청합니다.

경매 기일입찰 대응 순서

• 권리 분석 - 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사보고서로 인수 권리와 선순위 임차인을 확인합니다.
• 보증금 준비 - 최저매각가격의 10분의 1을 자기앞수표 한 장으로 준비합니다. 재매각이면 공고의 보증 비율을 봅니다.
• 입찰표 작성 - 사건번호·물건번호·입찰가격 자릿수를 두 번 확인합니다. 대리 입찰이면 인감증명서가 붙은 위임장을 챙깁니다.
• 대금 납부 - 대금지급기한 통지를 받으면 대출 일정을 맞춰 기한 안에 냅니다.
• 인도와 등기 - 대금 납부 뒤 인도명령을 신청하고, 법원의 등기 촉탁 비용을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 유치권 신고가 있거나 대지권 미등기·지분 경매처럼 권리관계가 복잡한 물건이라면 경매기록 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 낙찰 부동산의 권리 분석과 인도·배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입찰표를 잘못 쓰면 고칠 수 있나요?
  고칠 수 없습니다. 입찰은 한 번 내면 취소·변경·교환할 수 없습니다. 입찰가격은 일정한 금액으로 적어야 하고 다른 입찰가격에 대한 비례로 적을 수 없으므로, 자릿수를 여러 번 확인한 뒤 제출합니다.
• 보증금은 수표로 내도 되나요?
  됩니다. 은행법에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남은 것이면 됩니다. 현금이나 지급보증위탁계약 증명 문서도 가능합니다. 법원이 방법을 제한할 수 있으니 공고를 확인합니다.
• 최고가가 같으면 어떻게 정하나요?
  최고가를 쓴 사람들만 다시 입찰하게 하고, 전 가격보다 낮게는 쓸 수 없습니다. 모두 응하지 않거나 다시 같은 최고가가 나오면 추첨으로 최고가매수신고인을 정합니다. 입찰자가 추첨에 나오지 않으면 법원사무관 등이 대신 추첨합니다.
• 차순위매수신고는 누가 하나요?
  최고가매수신고인 외의 입찰자가 매각기일을 마칠 때까지 할 수 있습니다. 신고액이 최고가에서 보증금을 뺀 금액을 넘어야 합니다. 매수인이 대금을 내지 않으면 차순위자에게 매각이 허가될 수 있습니다.
• 대금을 못 내면 보증금은 어떻게 되나요?
  차순위매수신고인에게 매각이 허가되면 보증금을 돌려받지 못합니다. 재매각이 열리면 전 매수인은 입찰할 수 없고 보증금 반환도 요구할 수 없습니다. 다만 재매각기일 3일 이전까지 대금과 지연이자를 내면 재매각이 취소됩니다.
• 선순위 세입자가 있으면 어떻게 되나요?
  최선순위 근저당권보다 먼저 주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인은 대항력이 있어 매수인이 임대인 지위를 승계합니다. 그 임차인이 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 돌려줘야 합니다.
• 농지도 낙찰받을 수 있나요?
  낙찰받을 수 있지만 농지취득자격증명을 발급받아 내야 매각이 허가됩니다. 최고가매수신고인이 되어도 증명을 내지 못하면 매수할 자격이 없는 경우로 보아 매각불허가 사유가 됩니다. 입찰 전에 발급 가능성을 확인합니다.

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