경매 낙찰

기간입찰 경매는 입찰표를 어떻게 내고 개찰은 언제 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

기간입찰은 입찰기간 안에 입찰표와 매수신청보증을 집행관에게 직접 내거나 등기우편으로 보내고, 정해진 매각기일에 법원에서 개찰하는 방식입니다. 민사집행규칙 제68조는 입찰기간을 1주 이상 1개월 이하로, 매각기일은 입찰기간이 끝난 뒤 1주 안으로 정하도록 합니다. 지금은 공고에 적힌 입찰기간 마감일과 보증 제공 방법을 확인해 두십시오.

기간입찰에서는 개찰하는 매각기일에 입찰자가 법원에 출석하지 않아도 입찰 자체는 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2026년 6월 지방법원의 다세대주택 기간입찰에 참여했습니다. 직장 때문에 법원에 갈 수 없어서, 최저매각가격 1억 2천만원의 10분의 1인 1,200만원을 법원 계좌에 입금하고 그 증명서와 입찰표를 한 봉투에 넣어 등기우편으로 보냈습니다. 발송일이 아니라 도착일이 기준이라는 안내를 보고 마감 일주일 전에 부쳤고, 매각기일 개찰 결과는 출석하지 않은 채 사건 검색으로 확인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기간입찰은 기일입찰과 무엇이 다른가요?

입찰서를 내는 시점과 방법이 다릅니다. 기일입찰은 매각기일 당일 법원에 가서 입찰표를 내고 그 자리에서 개찰하지만, 기간입찰은 미리 정해진 입찰기간 안에 입찰표를 내고 뒤에 정해진 매각기일에 개찰합니다. 법원은 호가경매·기일입찰·기간입찰 가운데 하나를 매각방법으로 정합니다.

입찰기간은 1주 이상 1개월 이하의 범위에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 뒤 1주 안의 날로 정합니다. 매각기일이 아니라 입찰기간 개시일의 2주 전까지 매각 공고가 나므로, 공고에서 입찰기간·매각기일·보증금액·보증 제공 방법을 함께 확인해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행규칙」 기준입니다.

기간입찰의 입찰표와 보증은 어떻게 제출하나요?

입찰표와 매수신청보증을 같은 봉투에 넣어 집행관에게 직접 제출하거나 등기우편으로 부칩니다. 입찰표에는 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인이 있으면 대리인의 이름과 주소, 입찰가격을 적습니다. 입찰가격은 일정한 금액으로 적어야 하고 다른 입찰가격에 대한 비율로 적을 수 없습니다. 공동으로 입찰할 때는 각자의 지분을 분명히 표시합니다.

기간입찰의 보증은 현금이나 자기앞수표로 낼 수 없습니다. 법원의 예금계좌에 보증금을 입금했다는 금융기관 발행 증명서, 또는 은행 등과 맺은 지급보증위탁계약 체결 증명 문서 가운데 하나를 입찰표와 함께 봉투에 넣어야 합니다. 보증금액은 특별한 정함이 없으면 최저매각가격의 10분의 1입니다. 한 번 낸 입찰은 취소·변경·교환할 수 없으므로 금액을 확정한 뒤 제출해야 합니다.

개찰 뒤 최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 어떻게 정해지나요?

매각기일에 집행관이 입찰봉투를 열어 가장 높은 가격을 쓴 사람을 최고가매수신고인으로 정하고 이름과 가격을 부릅니다. 이어 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하고 매각기일 종결을 고지합니다. 차순위매수신고는 신고액이 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘을 때만 할 수 있습니다.

최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 나머지 입찰자는 종결 고지로 매수 책임에서 벗어나고 즉시 보증 반환을 신청할 수 있습니다. 법원 계좌에 입금한 보증금은 반환 절차를 거쳐 돌려받으므로, 개찰 결과를 확인한 뒤 반환 신청서를 내야 합니다. 최고가매수신고인은 뒤이어 열리는 매각결정기일에서 매각허가결정을 받고 대금지급기한 안에 대금을 내야 소유권을 취득합니다.

기간입찰 참여 대응 순서

• 공고 확인 - 입찰기간 개시일 2주 전에 나오는 매각 공고에서 입찰기간·매각기일·보증금액·보증 방법을 확인합니다. 법원마다 보증 방법을 제한할 수 있습니다.
• 권리분석과 현장 확인 - 매각물건명세서·현황조사보고서·등기사항증명서를 보고 인수할 권리가 있는지 확인합니다. 입찰가격은 이 결과에 따라 정합니다.
• 보증 준비 - 법원 예금계좌 입금 증명서나 지급보증위탁계약 증명 문서를 마련합니다. 현금·수표는 기간입찰 보증으로 쓸 수 없습니다.
• 입찰표 작성·제출 - 사건번호·부동산 표시·입찰자 정보·입찰가격을 적고 보증 서류와 함께 봉투에 넣어 집행관에게 직접 내거나 등기우편으로 보냅니다. 마감일 도착 기준입니다.
• 개찰 결과 확인 - 매각기일 개찰 결과를 확인하고, 낙찰이 아니면 보증 반환을 신청합니다. 낙찰이면 매각결정기일과 대금지급기한을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법원이 보증 제공 방법을 제한했거나 대리인·법인 명의로 입찰하는 사안이면 해당 사건의 공고와 매각조건을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 권리분석 자문과 인도명령·명도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기간입찰의 입찰기간은 얼마나 되나요?
  1주 이상 1개월 이하입니다. 민사집행규칙 제68조는 기간입찰의 입찰기간을 1주 이상 1월 이하의 범위에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 뒤 1주 안의 날로 정하도록 합니다. 구체적인 날짜는 사건마다 공고로 정해지므로 공고문을 확인해야 합니다.
• 기간입찰 보증을 현금으로 내도 되나요?
  안 됩니다. 민사집행규칙 제70조는 기간입찰의 매수신청보증을 법원 예금계좌에 입금했다는 금융기관 발행 증명서 또는 지급보증위탁계약 체결 증명 문서 가운데 하나로 제한합니다. 현금이나 자기앞수표는 기일입찰에서만 쓸 수 있습니다.
• 기간입찰 보증금은 얼마인가요?
  특별한 정함이 없으면 최저매각가격의 10분의 1입니다. 민사집행규칙 제63조 제1항이 정한 기준이고, 같은 조 제2항에 따라 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있습니다. 기간입찰에는 민사집행규칙 제71조에 따라 이 규정이 준용됩니다.
• 입찰표를 우편으로 보내면 발송일이 기준인가요?
  아닙니다. 민사집행규칙 제70조는 보증을 입찰표와 같은 봉투에 넣어 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치는 방법을 정하고 있고, 입찰기간 안에 집행관에게 도착해야 유효한 입찰로 처리됩니다. 마감일에 임박해 부치면 도착이 늦어 개봉되지 않을 수 있습니다.
• 낸 입찰표를 고치거나 취소할 수 있나요?
  없습니다. 민사집행규칙 제62조 제6항은 입찰을 취소·변경 또는 교환할 수 없다고 정하고, 이 규정은 민사집행규칙 제71조에 따라 기간입찰에 준용됩니다. 입찰가격을 잘못 적었더라도 제출한 뒤에는 바꿀 수 없으므로 제출 전에 금액을 확인해야 합니다.
• 개찰하는 매각기일에 꼭 출석해야 하나요?
  출석하지 않아도 입찰은 유효합니다. 기간입찰은 민사집행법 제103조 제2항에 따라 입찰기간 안에 입찰하게 하고 매각기일에 개찰하는 방식이므로, 이미 낸 입찰표로 개찰이 진행됩니다. 다만 차순위매수신고는 같은 법 제114조 제1항에 따라 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 해야 하므로 출석하면 그 기회를 쓸 수 있습니다.
• 낙찰되지 않으면 보증금은 언제 돌려받나요?
  매각기일 종결 고지 뒤 즉시 반환을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제115조 제3항은 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인이 종결 고지에 따라 매수 책임을 벗고 즉시 보증 반환을 신청할 수 있다고 정합니다. 법원 계좌에 입금한 보증금은 반환 신청서를 내야 돌려받습니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성