재산 찾기

토지를 판 뒤에도 빚을 갚고 거래가 늘었다면 사해행위가 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

사해의사가 없었다고 주장할 수 있습니다. 대법원은 매도 이후 채무자의 변제 노력과 채권자의 태도도 사해의사를 판단하는 간접사실로 삼을 수 있다고 보았습니다. 지금은 매도 뒤 갚은 날짜·금액과 매매대금의 사용처를 통장 기록으로 모아 두십시오.

채무자가 사해의사가 없었다는 사정을 매도 당시의 서류만으로 증명해야 하는 것은 아닙니다. 매도 뒤에 빚을 갚아 온 기록과 채권자가 거래를 늘린 기록도 판단 자료가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년부터 도매업체 B사에서 물건을 받아 팔아 왔고, 물품대금 채무가 2억원 가까이 쌓였습니다. B사에는 A씨 소유 상가 하나가 담보로 잡혀 있었고, A씨는 2025년 담보가 없는 다른 토지를 사촌 C씨에게 팔았습니다. A씨는 그 뒤에도 매달 물품대금 일부를 갚았고, B사는 토지 매도 사실을 알면서도 거래를 이어 가며 공급량을 늘려 주었습니다. 2026년 판매가 줄어 대금이 밀리자 B사는 담보 상가 값으로는 채권을 다 받을 수 없다며 토지 매매가 사해행위라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도한 뒤 빚을 갚아 왔으면 사해의사가 없었다고 볼 수 있나요?

그렇게 주장할 수 있습니다. 사해의사는 매도 당시 사정을 기준으로 판단하지만, 매도 이후 채무자가 빚을 갚으려고 노력한 사정과 채권자의 태도도 다른 사정과 함께 간접사실로 삼을 수 있다는 것이 대법원 판례입니다.

사해의사는 채무자가 그 행위로 채권자들의 공동담보가 부족해진다는 사실을 아는 것을 말합니다. 매도 뒤 매달 물품대금 일부를 갚았다면, 채무자가 빚을 피하려고 재산을 빼돌린 것이 아니라는 사정이 됩니다. 계좌 이체 내역과 입금 날짜를 그대로 모아 두십시오.

채권자가 매도 사실을 알고도 거래를 늘렸다면 달라지나요?

사해의사를 부정하는 사정으로 쓸 수 있습니다. 채권자가 토지 매도를 알고도 물품 공급을 계속하고 공급량을 늘렸다면, 그 무렵 채권자 스스로도 채권 회수가 어려워졌다고 보지 않았다는 사정이 됩니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」은 채무자가 채권자를 해함을 알고 한 재산권 목적의 법률행위만 취소할 수 있다고 정합니다. 사해의사가 인정되지 않으면 다른 요건을 갖추었어도 취소되지 않습니다. 소송의 피고는 토지를 산 친척이고, 채무자는 피고가 아니지만 사해의사 유무를 가르는 사실관계를 가장 잘 아는 사람입니다.

다만 이 사정만으로 결론이 정해지지는 않습니다. 매도 당시 채무초과 정도, 매매대금이 시세에 맞는지, 매수인이 친척이라는 점도 함께 봅니다.

빚을 갚으려고 부동산을 판 것도 사해행위인가요?

원칙적으로 아닙니다. 채무자가 채무를 갚거나 변제자력을 얻으려고 부동산을 팔았고, 대금이 부당하게 싸지 않으며, 실제로 그 대금을 채권자 변제에 쓰거나 변제자력을 유지하고 있다면 사해행위로 보지 않습니다. 하나뿐인 재산을 판 경우에도 같습니다.

그래서 토지 매매대금이 어디로 갔는지가 결론을 가릅니다. 매매대금이 B사나 다른 채권자에게 흘러갔거나 사업자금으로 쓰였다는 통장 기록이 있으면 사해행위가 아니라는 주장이 설득력을 얻습니다.

사업을 이어가려고 담보를 제공한 경우도 같은가요?

같은 취지로 판단합니다. 자금난에 빠진 채무자가 사업을 계속하는 것이 채무 변제력을 회복하는 최선의 방법이라고 보고, 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하고 신규자금을 추가로 받았다면 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 아닙니다.

이 법리는 담보 대신 신탁계약을 맺고 신탁을 원인으로 소유권을 넘긴 경우에도 적용됩니다. 신탁 당시 채권채무관계, 신탁의 경위와 목적, 받은 자금의 사용처를 종합해 판단합니다.

사해의사 다툼 대응 순서

• 매도 경위 정리 - 토지를 판 이유와 당시 채무 규모를 날짜순으로 적습니다. 매도 당시 사정이 판단의 기준입니다.
• 대금 사용처 증명 - 매매대금 입금 계좌와 이후 이체 내역을 모읍니다. 변제나 사업자금으로 쓴 기록이 사해성을 낮춥니다.
• 변제 기록 확보 - 매도 뒤 B사에 갚은 날짜와 금액을 거래원장과 대조합니다. 변제 노력을 보여 주는 간접사실입니다.
• 채권자 태도 기록 - 매도 사실을 알린 문자, 이후 발주서와 공급량 변화를 정리합니다. 채권자도 회수 위험을 느끼지 않았다는 자료입니다.
• 매수인 측 협력 - 소송 피고인 매수인에게 이 자료를 넘겨 함께 대응합니다. 매수인의 선의 주장과 채무자의 사해의사 부정이 맞물려야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매대금이 시세보다 크게 낮았거나 대금을 받지 않은 채 등기만 넘겼다면 계약서와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소 소송에서 수익자와 채무자 측 방어를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사해의사는 언제를 기준으로 판단하나요?
  사해행위 당시를 기준으로 합니다. 다만 대법원은 행위 이후 채무자의 변제 노력과 채권자의 태도도 다른 사정과 함께 간접사실로 삼을 수 있다고 보았습니다. 그래서 매도 뒤에 생긴 기록도 사해의사를 다투는 자료가 됩니다.
• 사해행위취소 소송의 피고는 누구인가요?
  재산을 넘겨받은 수익자나 전득자입니다. 채무자는 피고가 되지 않습니다. 다만 채무자의 사해의사가 요건이므로 채무자가 매도 경위와 변제 기록을 수익자에게 제공해 함께 대응하는 경우가 많습니다.
• 친척에게 팔면 불리한가요?
  불리하게 작용하는 사정입니다. 채무자의 사해의사가 인정되면 수익자의 악의는 추정되고, 친척 사이 거래라면 수익자가 선의를 증명하기 어렵습니다. 그래서 매매대금이 시세에 맞고 실제로 지급됐다는 자료를 더 갖춰야 합니다.
• 하나뿐인 부동산을 팔아도 사해행위가 아닐 수 있나요?
  있습니다. 채무 변제나 변제자력 확보를 위해 팔았고, 대금이 부당한 염가가 아니며, 실제로 그 대금을 채권자 변제에 쓰거나 변제자력을 유지하고 있다면 원칙적으로 사해행위가 아닙니다.
• 특정 채권자에게 담보를 주면 사해행위인가요?
  원칙적으로는 다른 채권자에 대한 사해행위입니다. 다만 자금난에 빠진 채무자가 사업을 계속하려고 부득이 담보를 제공하고 그 채권자에게서 신규자금을 추가로 받았다면 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 아닙니다.
• 채권자가 오래전부터 매도 사실을 알았다면요?
  제척기간 경과를 주장할 수 있습니다. 채권자는 사해행위임을 안 날부터 1년 안에 소를 내야 합니다. 매도 사실을 알린 문자나 거래처 담당자와 나눈 대화 기록이 있으면 안 날을 앞당기는 자료가 됩니다.
• 취소되면 매매대금은 어떻게 되나요?
  토지 매매가 취소되고 등기가 말소되면 매수인은 채무자에게 매매대금 반환을 청구할 수 있습니다. 되돌아온 토지는 모든 채권자를 위한 책임재산이 되므로 매수인은 그 토지 경매에서 배당받지 못합니다.

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