부동산 경매

빚을 대신 갚고 근저당을 넘겨받았는데 원래 채권자가 경매를 취하하면 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임의경매가 시작된 뒤 대위변제로 근저당권이 넘어갔다면 대위변제자가 경매신청인의 지위를 승계하므로 종전 경매신청인이 낸 취하는 효력이 없습니다. 대위변제로 담보물권이 이전되어도 경매절차 진행에는 영향이 없다는 것이 대법원 결정입니다. 지금은 근저당권 이전 부기등기가 된 날과 취하서가 접수된 날을 등기부와 사건기록으로 비교해 두십시오.

대위변제자가 경매를 처음부터 다시 신청할 필요는 없습니다. 진행 중인 경매를 그대로 이어받습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 C씨에게 1억원을 빌리면서 자기 상가에 C씨 명의 근저당권을 설정해 주었습니다. B씨가 갚지 못하자 C씨는 2025년 근저당권에 기한 경매를 신청했고, 그 뒤 B씨의 연대보증인이던 A씨가 1억원 전액을 대신 갚고 근저당권 이전의 부기등기를 마쳤습니다. 그런데 며칠 뒤 C씨가 법원에 경매 취하서를 내 버렸고, A씨는 이 취하가 효력이 있는지, 경매를 그대로 이어갈 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대위변제 뒤 원래 채권자가 낸 경매 취하는 효력이 있나요?

효력이 없습니다. 대법원 2001. 12. 28.자 2001마2094 결정은 임의경매절차가 개시된 뒤 경매신청의 기초가 된 담보물권이 대위변제로 이전되면 경매절차 진행에는 아무 영향이 없고, 대위변제자가 경매신청인의 지위를 승계하므로 종전 경매신청인이 한 취하는 효력이 없다고 보았습니다. 이 사건에서도 부기등기가 먼저 되고 그 뒤 취하서가 접수되었습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서 경매신청이 취하되면 압류의 효력이 소멸하고, 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 등의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다. 그러나 취하는 경매신청인의 지위를 가진 사람이 해야 하므로, 지위를 잃은 종전 채권자의 취하는 이 규정의 효력을 갖지 못합니다.

대위변제자는 어떤 권리를 넘겨받나요?

변제할 정당한 이익이 있는 사람이 채무를 대신 갚으면 당연히 채권자를 대위합니다. 보증인, 물상보증인, 담보 부동산을 산 제3취득자가 여기에 해당합니다. 대위한 사람은 자기 권리로 구상할 수 있는 범위에서 채권과 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있어, 근저당권과 그에 기한 경매신청인의 지위도 함께 넘어옵니다.

다만 대위할 수 있는 범위는 구상권의 범위로 제한됩니다. 채무자에게서 받아야 할 구상금이 대위변제한 금액과 이자라면 그 한도에서 배당을 받습니다.

부기등기 전에 취하되었다면 어떻게 되나요?

부기등기와 취하의 선후에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 법정대위는 변제로 당연히 생기지만, 경매법원이 승계 사실을 알 수 있는 시점은 부기등기나 승계 신고가 있은 때이기 때문입니다. 대위변제를 하려는 단계라면 변제와 동시에 부기등기와 승계 신고를 마치고, 종전 채권자에게 취하하지 않겠다는 확인서를 받아 두는 편이 안전합니다.

대위변제 후 경매 대응 순서

• 변제 증빙 확보 - 대위변제 영수증과 변제 금액 내역을 받습니다. 구상권과 대위 범위를 증명하는 자료입니다.
• 부기등기 신청 - 근저당권 이전의 부기등기를 바로 신청합니다. 등기 날짜가 취하와의 선후를 정합니다.
• 승계 신고 - 경매법원에 승계를 증명하는 서류를 냅니다. 이후 통지와 배당이 대위변제자에게 옵니다.
• 취하 효력 다툼 - 종전 채권자의 취하로 절차가 멈췄다면 집행에 관한 이의로 다툽니다. 결정을 받아 절차를 되살립니다.
• 배당 준비 - 채권계산서에 대위변제액과 이자를 적어 냅니다. 구상 범위 안에서 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무 일부만 대신 갚았거나 원래 채권자에게 남은 채권이 있다면 변제 영수증과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권에 기한 경매와 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대위변제하면 근저당권도 자동으로 넘어오나요?
  변제할 정당한 이익이 있는 사람이 갚으면 법률상 당연히 채권자를 대위합니다. 민법 제481조가 이렇게 정하고, 제482조 제1항에 따라 구상할 수 있는 범위에서 채권과 담보에 관한 권리를 행사합니다. 다만 경매법원과 제3자에게 드러나도록 근저당권 이전 부기등기를 바로 해 두어야 합니다.
• 원래 채권자의 취하로 경매가 멈추나요?
  멈추지 않는다는 것이 판례입니다. 대법원 2001. 12. 28.자 2001마2094 결정은 임의경매 개시 뒤 담보물권이 대위변제로 이전되면 대위변제자가 경매신청인의 지위를 승계하므로 종전 경매신청인이 한 취하는 효력이 없다고 보았습니다. 법원이 취하를 받아들였다면 이의로 다툽니다.
• 승계를 법원에 어떻게 알리나요?
  승계를 증명하는 서류를 내고 신고합니다. 민사집행법 제264조 제2항은 담보권을 승계한 경우 승계를 증명하는 서류를 내도록 정합니다. 부기등기가 된 등기사항증명서와 대위변제 영수증을 붙여 승계신고서를 내면, 이후 기일 통지와 배당이 대위변제자에게 이루어집니다.
• 매수신고 뒤에도 신청인이 마음대로 취하할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 민사집행법 제93조 제2항은 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 효력이 생긴다고 정합니다. 신청인의 지위가 있는 사람이라도 이 단계부터는 혼자 취하하지 못합니다.
• 대위변제자는 얼마까지 배당받나요?
  자기 권리로 구상할 수 있는 범위 안에서 배당받습니다. 민법 제482조 제1항에 따라 대위변제자는 구상권 범위에서 원래 채권과 근저당권을 행사하므로, 대신 갚은 금액과 그 이자, 필요한 비용이 기준이 됩니다. 등기된 한도액을 넘는 부분은 근저당권으로 우선변제받지 못합니다.
• 임의경매에도 강제경매 규정이 적용되나요?
  대부분 적용됩니다. 민사집행법 제268조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에 제79조부터 제162조까지의 규정을 준용한다고 정합니다. 취하, 배당, 매각 절차는 강제경매와 같은 규정으로 진행됩니다.

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