재산 찾기

채무자가 넘긴 땅과 건물, 제 채권액이 땅값보다 적어도 둘 다 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채무자가 자기 소유의 토지와 건물을 함께 넘겼다면 채권액이 토지 가격보다 적어도 사해행위 취소는 토지와 건물 전부에 대해 구할 수 있습니다. 한쪽만 취소하면 땅 주인과 건물 주인이 갈라져 가치가 크게 떨어지므로 대법원은 이를 경제적 불가분으로 봅니다. 지금은 토지와 건물 등기부, 넘긴 날짜, 내 채권액을 정리해 두십시오.

채권액에 맞춰 토지만 떼어 취소해 달라고 청구 범위를 스스로 쪼갤 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 지인에게 8,000만원을 빌려주었습니다. 지인은 2025년 5월 빚을 갚지 않은 채 자기 명의의 단독주택 토지와 그 위 건물을 한꺼번에 동생에게 넘겼습니다. 토지 시가만 3억원이 넘어 A씨의 채권액보다 훨씬 큰데, 동생 쪽은 채권액만큼만 취소하면 된다며 건물은 빼라고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사해행위 취소는 원래 채권액만큼만 되나요?

원칙은 그렇습니다. 사해행위 취소는 취소채권자의 채권을 보전하는 데 필요한 범위에서 하는 것이 원칙이어서, 목적물을 나눌 수 있으면 채권액 한도에서 일부 취소와 원상회복을 구합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조는 채권자를 해하는 법률행위의 취소와 원상회복을 법원에 청구하도록 정할 뿐 취소 범위를 따로 정하지 않아, 범위는 판례 기준으로 정해집니다.

채권액을 넘어서 전부 취소할 수 있는 경우는 언제인가요?

목적물이 불가분이거나 다른 채권자가 배당요구를 할 것이 명백한 경우에는 채권액을 넘어서 전부 취소를 구할 수 있습니다. 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다10864 판결은 이런 특별한 사정이 있으면 취소채권자의 채권액을 넘어서까지 취소를 구할 수 있다고 보았고, 그 사건에서는 다른 채권자들이 채권자단을 꾸리고 있어 배당요구가 명백하다고 판단했습니다.

취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있습니다. 전부 취소되어 채무자 명의로 돌아온 부동산은 채무자의 책임재산이 되고, 다른 채권자도 경매 절차에서 배당을 받습니다.

토지와 건물은 왜 함께 취소되나요?

같은 사람 소유의 토지와 건물은 경제적으로 불가분이라고 보기 때문에 함께 취소됩니다. 대법원 1975. 2. 25. 선고 74다2114 판결은 대지 가격만으로 채권액보다 많더라도 한쪽만 취소하면 건물 소유자와 대지 소유자가 달라져 가격과 효용이 현저히 줄어든다며 전부 취소가 정당하다고 보았습니다. 물리적으로 나눌 수 있는지보다, 나눠 취소했을 때 재산 가치가 떨어지는지를 봅니다.

원상회복은 등기말소로 하나요, 돈으로 하나요?

넘어간 부동산이 수익자 명의로 그대로 남아 있으면 원칙적으로 소유권이전등기를 말소해 원물을 되돌립니다. 수익자가 다시 제3자에게 팔아 등기까지 마쳤다면 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우로 보아 가액배상으로 바뀌고, 가액배상은 보통 채권액 범위로 줄어듭니다. 토지와 건물 전부 취소가 실제 의미를 갖는 것은 원물반환 단계입니다.

토지·건물 사해행위 취소 대응 순서

• 등기부 확보 - 토지와 건물 등기부를 함께 떼어 소유자와 이전 날짜를 확인합니다. 둘이 같은 사람 소유였는지가 불가분 주장의 출발점입니다.
• 처분금지가처분 - 소송 중 수익자가 다시 팔지 못하게 토지와 건물 모두에 처분금지가처분을 신청합니다. 전득자가 생기면 원물반환이 어려워집니다.
• 시가 자료 준비 - 토지·건물 시가와 설정된 근저당 채권액을 정리합니다. 공동담보 가액과 취소 범위를 판단하는 기초가 됩니다.
• 청구취지 작성 - 토지와 건물 전부의 매매계약 취소와 각 이전등기 말소를 함께 청구합니다. 한쪽만 취소하면 가치가 떨어지는 사정을 소장에 구체적으로 적습니다.
• 제척기간 점검 - 취소원인을 안 날부터 1년이 지나지 않았는지 확인합니다. 기간이 지나면 소가 각하됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지나 건물에 근저당이 설정돼 있었거나 이전 뒤 제3자에게 다시 넘어간 경우에는 등기부와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 부동산 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채권액이 작아도 토지와 건물 전부를 취소할 수 있나요?
  같은 사람 소유의 토지와 건물이면 가능합니다. 대법원 1975. 2. 25. 선고 74다2114 판결은 대지 가격만으로 채권액보다 많더라도 한쪽만 취소하면 건물 소유자와 대지 소유자가 달라져 가격과 효용이 현저히 줄어든다며 전부 취소를 인정했습니다. 경제적 불가분 관계가 인정되는 것입니다.
• 다른 채권자가 많으면 취소 범위가 넓어지나요?
  다른 채권자가 배당요구를 할 것이 명백하면 넓어질 수 있습니다. 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다10864 판결은 이런 특별한 사정이 있으면 취소채권자의 채권액을 넘어서까지 취소를 구할 수 있다고 보았습니다. 다른 채권자의 가압류나 채권자 모임 자료가 있으면 함께 제출합니다.
• 전부 취소되면 제가 먼저 돈을 받나요?
  아닙니다. 사해행위 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있습니다. 채무자 명의로 돌아온 토지와 건물은 책임재산이 되어 경매를 거치고, 다른 채권자도 배당요구를 해 채권액 비율로 배당을 받습니다. 취소채권자에게 우선권이 생기지는 않습니다.
• 사해행위취소 소송은 언제까지 내야 하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 취소원인을 안 날은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 처분했다는 사실을 안 날을 말합니다. 둘 중 하나라도 지나면 소가 각하되므로 등기부를 뗀 날짜와 처분 사실을 들은 날을 기록해 둡니다.
• 수익자가 이미 다른 사람에게 팔았다면요?
  원물반환이 어려워져 가액배상으로 바뀌는 것이 보통입니다. 대법원 1998. 5. 15. 선고 97다58316 판결은 목적물이 전득자에게 넘어가 등기까지 마쳐졌다면 수익자의 원상회복의무는 법률상 이행불능이라고 보았습니다. 이때는 수익자에게 가액배상을 구하거나 전득자를 상대로 따로 취소를 구합니다.
• 토지에 근저당이 있으면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다10864 판결은 담보권이 설정된 목적물의 책임재산은 피담보채권액을 뺀 나머지이고, 피담보채권액이 목적물 가격을 넘으면 그 양도는 사해행위가 아니라고 보았습니다. 등기부에 적힌 근저당 금액과 실제 남은 채무액을 먼저 확인해야 합니다.

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