채권압류·추심

등기청구권을 압류했는데 매도인이 채무자에게 등기를 넘기고 제3자에게 팔렸다면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

제3자에게 넘어간 등기를 말소해 부동산을 되찾을 수는 없지만, 압류를 무시하고 등기를 넘겨준 매도인(제3채무자)에게는 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 소유권이전등기청구권 압류는 채권에 대한 것이어서 부동산 자체의 처분을 막는 효력이 없고, 등기부에 공시되지도 않기 때문입니다. 지금은 매도인이 압류결정을 송달받은 날과 등기를 넘겨준 날을 등기부와 송달증명으로 확인하십시오.

제3자 명의 등기를 말소하는 소송을 따로 낼 필요는 없습니다. 판례상 받아들여지지 않아 소송비용만 들 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게 빌려준 7,000만원을 받지 못해, B씨가 시행사 C로부터 분양받은 오피스텔에 대한 소유권이전등기청구권을 압류했고 결정은 C에 송달됐습니다. 그런데 2025년 C는 압류를 무시하고 B씨에게 소유권이전등기를 해 주었고, B씨는 곧바로 오피스텔을 D씨에게 팔아 등기까지 넘겼습니다. A씨는 오피스텔을 되찾을 수 있는지, C에게 배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제3자에게 넘어간 부동산 등기를 말소할 수 있나요?

말소할 수 없습니다. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결은 소유권이전등기청구권 압류는 채권에 대한 것이지 부동산에 대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 등기부에 공시하는 방법이 없어 당사자 사이에서만 효력이 있으므로, 제3채무자나 채무자에게서 이전등기를 받은 제3자에게 원인무효를 주장해 말소를 청구할 수 없다고 판단했습니다.

압류명령은 제3채무자에게 송달되면 효력이 생기고, 제3채무자는 채무자에게 이행해서는 안 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 권리이전을 목적으로 한 채권에 대한 집행을 압류명령으로 개시하도록 정하고 있을 뿐, 부동산 처분을 막는 등기 방법은 두고 있지 않습니다.

압류를 무시하고 등기를 넘겨준 매도인에게 배상을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 위 판결과 대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327 판결은 제3채무자가 압류결정을 무시하고 채무자에게 이전등기를 해 주고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 해 준 결과 채권자에게 손해를 입혔다면 불법행위가 성립한다고 보았습니다. 압류의 변제금지 효력에 따라 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 해 주면 안 되기 때문입니다.

제3채무자가 직접 등기를 넘겨주지 않고 소송에 응하지 않아 의제자백 판결로 등기가 넘어간 경우도 같습니다. 대법원 1999. 6. 11. 선고 98다22963 판결은 제3채무자가 고의 또는 과실로 소송에 응하지 않은 결과 채무자에게 등기가 넘어가고 제3자에게 처분됐다면 불법행위가 된다고 보았습니다.

손해배상액은 얼마로 계산하나요?

압류채권액 범위 안에서 압류채권자가 그 부동산 경매에서 배당받았을 금액이 손해액입니다. 소유권이전등기청구권을 압류한 채권자는 채무자 명의로 등기를 마친 뒤 그 부동산을 강제경매해 배당받아야 했으므로, 그 과정이 막혀 잃은 배당액이 손해가 됩니다. 부동산 시가 전액이 손해가 되는 것은 아닙니다.

선순위 근저당권이나 당해세가 있었다면 그 금액을 빼고 배당액을 계산합니다. 위 2002다39371 판결은 그 부동산에 공매가 진행됐다면 공매 결과를 경매 결과에 준하는 것으로 보고 원용할 수 있다고 했습니다. 채권자가 권리행사를 오래 미뤘다면 과실상계가 될 수 있습니다.

등기청구권 압류 침해 대응 순서

• 송달일과 등기일 비교 - 압류결정이 제3채무자에게 송달된 날과 채무자 명의 이전등기일을 비교합니다. 송달 뒤 이전이면 불법행위가 됩니다.
• 등기부 이력 확보 - 채무자와 제3자 명의 등기가 순차로 된 이력을 떼어 둡니다. 손해 발생 경위의 증거입니다.
• 배당 예상액 계산 - 선순위 권리와 시가를 반영해 경매했으면 받았을 배당액을 계산합니다. 청구액의 기준입니다.
• 제3채무자에 내용증명 - 압류 위반 사실과 배상액을 적어 청구합니다. 도달일이 지연손해금 계산에 쓰입니다.
• 손해배상 소송 - 응하지 않으면 제3채무자를 상대로 소송을 냅니다. 안 날부터 3년 안이어야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3채무자가 압류결정 송달 전에 이미 등기서류를 넘겨줬거나 채무자에게 대금을 받고 이행 의무가 먼저 생긴 사정이 있으면 과실 판단이 달라지므로 송달 기록과 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 등기청구권 압류와 관련한 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기청구권 압류는 등기부에 올라가나요?
  올라가지 않습니다. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결은 소유권이전등기청구권 압류는 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 등기부에 공시하는 방법이 없다고 보았습니다. 그래서 제3자는 압류 사실을 알 수 없고, 압류채권자는 제3자에게 압류 효력을 주장할 수 없습니다.
• 제3자가 압류 사실을 알았다면 말소할 수 있나요?
  판례는 제3자의 인식 여부로 구분하지 않고 대물적 효력이 없다고 봅니다. 등기청구권 압류는 부동산 자체의 처분을 금지하는 효력이 없어 제3자에게 이전등기가 원인무효라고 주장할 수 없습니다. 다만 제3자가 채무자와 짜고 재산을 빼돌렸다면 사해행위취소를 따로 검토합니다.
• 매도인은 어떤 경우에 배상 책임을 지나요?
  압류결정을 송달받은 뒤 채무자에게 이전등기를 해 줬고 그 부동산이 제3자에게 넘어가 채권자가 손해를 입은 경우입니다. 대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327 판결은 이를 불법행위로 보았습니다. 제3채무자에게 고의 또는 과실이 있어야 합니다.
• 손해배상액은 부동산 시가 전부인가요?
  아닙니다. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결은 손해액을 압류채권액 범위 내에서 압류채권자가 그 부동산 경매에서 배당받았을 금액으로 보았습니다. 선순위 근저당권이나 당해세를 빼고 계산하므로 실제 청구액은 시가보다 작을 수 있습니다.
• 제3채무자가 소송에 안 나와 판결로 넘어갔다면요?
  그 경우에도 불법행위가 될 수 있습니다. 대법원 1999. 6. 11. 선고 98다22963 판결은 등기청구권이 가압류된 제3채무자가 고의 또는 과실로 소송에 응하지 않아 의제자백 판결로 등기가 넘어가고 제3자에게 처분됐다면 임의로 이전등기를 해 준 것과 같이 불법행위가 된다고 보았습니다.
• 채권자가 오래 방치했으면 배상이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 위 98다22963 판결 사건에서는 채권자가 권리행사가 가능한 때부터 상당한 시일이 지나 본안소송을 낸 점을 과실로 보아 과실상계를 인정했습니다. 압류 뒤 추심명령과 보관인 선임 신청을 제때 했는지가 과실 판단에 쓰입니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
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